翠园中学（名校学区分析）

在上一篇文章中，飞鸿跟大家分析了罗湖区排名前三翠园东晓校区的学区情况。

今天飞鸿跟大家聊聊罗湖区排名第二的翠园中学本部的学区情况。

深圳市翠园中学初中部创办于1984年9月

初名“深圳市第八中学”，1985年更名为“深圳市怡景中学”。

1997年10月被评为罗湖区一级学校。

1998年11月与深圳市翠园中学合并成为其初中部。

教学质量方面，翠园初中部的教学质量过硬，这表现在中考成绩上，就是“成绩突出、连攀新高”。

从2003年开始，学校的中考成绩开始腾飞，更在不分重点班、不补一节课的情况下，各项指标继续保持高位运行，综合成绩在全市名列前茅。

2018年四大升学率为为5.34%，在罗湖区排第4，市排名48。

八大升学率为25.43％，区排名第2（仅次于深中），市排名第18。

十大升学率为26.22%，区排名第2（仅次于深中），市排名第21名。

数据来源：深圳学位追踪

学校录取方式分地段招生和点招，录取积分学校未对外公布。

需至少提前一年购买该学区内房产。

翠园中学招生地段图，数据来源：咚咚找房

学区内市场在售的小区有18个，均价4.6-7.3万/平。

总价最低的为“深业东岭”的一房，总价225万起。成交量最高的为峰景台大厦。

学区内楼盘多为上世纪的老社区，整体居住属性不高。却也给了刚需不可多得的上车机会。毕竟3字头可以买个两房，而且还带名校。

片区内居住舒适度较高的小区有：

庐峰翠苑、沁芳名苑、鸿业苑、深业东岭。

我们来看看这几个小区的详细情况。

一、庐峰翠苑

小区评级 ★★★

庐峰翠苑建于2000年，总栋数为5栋，均为总层15-17层的小高层。总户数

521户，密度3.1，车位比1：0.5。

小区自带泳池，背靠黄贝岭公园，绿化率为30%，内部居家舒适度较高。

小区被华丽村和黄贝岭村环绕，外部配套较差，距离5号线怡景站约981米，交通便利度一般。

户型评级 ★★★

小区主力户型为77.22-81.25平两房，110-123平三房，另外有少量约218平顶楼复式，户型使用率一般。

79.66-81.25平两房，总价520万起

约110-125平三房，总价695万

二、沁芳名苑

小区评级★★★☆

小区建于2003年，总栋数两栋，均为总层31层的高层住宅，总户数360户。容积率为4.14，车位比1：0.51，绿化率40%。小区门口有占地约2.5公顷的“园科公园”。

小区距离3号线翠竹站约573米，距离5号线怡景站约940米。外部配套相对完善，交通比较方便。

户型评级★★★☆

小区主力户型为约77平两房，86-90平三房一卫，102平三房两卫，124平四房两卫。

约77平两房，总价565万起

约86-90平三房一卫，总价680万起

约124平四房两卫，总价880万起

三、鸿业苑

小区评级★★★★

小区分三期开发，建筑年代为2000-2004年。总栋数为11栋，总户数1066户。密度3.4，车位比1：0.55。，绿化率30%。

小区自带商业，小区出门即到3号线翠竹站，距离5号线怡景站约1000米。外部配套完善，交通方便。

户型评级★★

小区大户型居多，最小面积为56平两房，总价450万起。户型使用率低，总价过高，不太推荐。

四、深业东岭/靖轩豪苑

小区评级★★★★

小区入伙时间为2017-2018年，房龄新。总栋数为10栋，总户数约4815户。密度约8.2，绿化率31%，车位比1：1。

小区自身带有7.3万平商业，距离2/5线约720米。配套比较成熟。

户型评级★★★★

小区主力户型32-145平一房至五房，总价225万起，户型方正，使用率相对高。

约32-39平一房，总价225万起

约41-45平一室一厅，总价268万起

约55-74平两室，总价360万起

约75平-88平三房一卫，总价515万起

约75-88平三房一卫，总价515万起

约85-126平三房两卫，总价550万起

约85-126平三房两卫，总价550万起

约125-135平四房，总价810万起

约125-135平四房，总价810万起

约145平五房，总价920万起

风险提示：小区有近半为回迁房，业主居住素质不高，小区户数太多，后期转手竞品多。且小区旁边在建“黄贝学校”，后期可能会划出翠园。

成长性方面，飞鸿选取了成交量最高的峰景台大厦作为样本分析。

从近两年成交数据看，近两年峰景台大厦成交价涨幅约19%，跑赢深圳16%的涨幅，远高于罗湖区域3%涨幅。

数据来源：深圳中原、链家网、Q房网、房天下

两年涨幅19%虽不及深圳湾、宝中等区域涨幅，但也跑赢了深圳大部分片区。可见翠园对于市场的吸引力依然不小。

且宝中、龙华红山等片区疯涨，单价均破10w。罗湖的低总价成熟配套依然是不错的选择。

近两年罗湖片区整体涨幅仅3%，其他热点区域疯涨后，需求必将外溢，以致板块轮动。加上旧改预期，罗湖或将在明年迎来一波补涨。

风险提示：新学校冲击，成绩下滑，旧改不及预期。

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备注：文章楼盘数据参数来源于第三方网站， 因市场政策等变量，价格及其他数据会有些出入，均以市场实际为准。