三林中学北校（上海楼市）

是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，求展开说说“买房基本逻辑已经改变，如今趋势是一步到位”是什么意思？

回答：观念和定向都是随之时间和市场要进行变换和更改，一成不变肯定会被淘汰。最近我发现，近几年，随着楼市的严厉调控成为常态化因素，我觉得某些基本逻辑都变了，“一步到位”“一房定终身”的格局正在慢慢成为未来楼市的一条主线！

以前我一直建议年轻人可以优先考虑低总价的市中心老破小。因为对于年轻人来说，买第一套房子最难的是首付有限和缺乏购房经验，所以很多人都在观望和凑首付的过程中，看着房价一天天涨上去，才发现真的是越来越买不起房子了。这个时候把老破小作为自己的上车盘真的是好处多多，比如老破小的位置往往比较好，生活便利，交通发达，可以减少通勤时间，让年轻人更加关注职场的晋升；又比如老破小总价低，还贷压力小，而且可以直接居住，省下房租减少生活成本；最重要的是用资产抵抗通胀，过个几年，房子升值就可以置换成更好的产品。

现在的上海、杭州、苏州等等执行严格的调控政策的城市基本就是一房定终身的行情。如果你买对了热点楼盘，收益几乎是看得见的，未来才能置换成更好的产品，但是如果第一套就买错了几乎就决定了你已经离桌下场了。所以在当下的这种过去十几年都未曾出现的复杂行情中真的不能再瞎买房了！

所以最好的买房策略当然是找个经验丰富的置业顾问详细的说明自己的情况和需求，制定专业的购房计划，但是作为专业的房产行家还是说一些普世的购房建议吧。

1，珍惜首房首贷资格，现在的行情再也不是"上车吃饭"的行情了，而是你选错了，浪费了最宝贵的首房首贷资格以后可能连汤都喝不上了。

2，能去摇新房尽量去摇新房，买二手房一定要做专业的购房咨询，这里我不是忽悠大家一定要找我进行咨询，你也可以多问问身边至少卖卖过6套以上房子的人士，实践出真知。

3，新房市场，用脚投票决定了一切，现在很多地方的热点新盘中签率都非常低，所以很多人摇了几次没有中签就转投到那些中签率不高的楼盘上了，以为这样更能买到好房子，但是事是在楼市中越是现象级的产品未来的增值空间就越大，有这么多人喜欢肯定有它的内在逻辑，只是你不知道罢了。

4，做好持有5-10年的打算，因为现在在热点城市置换房子真的太麻烦了，以前房住不炒总是挂在嘴上，但是这些年下来，这套铁律真的是深入每个普通购房者的心里了。

提问：曾叔你好！我预计今年会离开上海，手上房票一张，想还是在上海先入手一套，首房首贷。预算总价300万左右，想入手有升值空间的板块，并且到手可以直接出租的，哪个板块什么类型的房子比较合适呢？

回答：300万预算有限，只能到比较远的地方选了，可以考虑顾村、徐泾北城、曹路、江桥、泗泾、浦江镇、颛桥，考虑新一点的二房比较合适。

提问：曾叔好!咨询一下，闵行的七宝三中和浦东的进才实验一贯制的初中，谁更好？明强东和进才实验的小学谁更好？考虑七宝，春申，联洋，前滩这几个板块的学区。单从板块发展来看，这几个谁的潜力更大？七宝靠近虹桥，会不会优于联洋？

回答：初中进才实验更优，小学明强东更好。另外，进才实验不是一贯制，小学和初中是分开的。抛开预算谈潜力意义不大，内环内和外环外完全不是一个级别。这几个板块的学区房，单价从春申的5万到前滩的13万，总价从七宝的300万到联洋3000多万的大平层都有，所以潜力如何还是匹配你的预算来看。

提问：曾叔你好，我家老公上海户口，现在上海有一套房无贷款，外地有一套房有贷款，请问上海再买二套房，首付要几成，外地贷款有影响么？谢谢！

回答：二套房，可以按揭，非普通住宅首付7成，普通住宅首付5成

提问：曾叔您好，坐标上海，刚需首套，老公有购房资格，预算300，请问今年何时买房合适啊？松江新城，地铁旁20年房龄的房子能选择吗（有对口学校）？

回答：政策已出市场渐冷，可以多观察最近楼市情况尽快就买，松江新城房子不错，但就是太远，将来要出售卖出很麻烦。不是很建议，如果是自用学校可以选，否则的话，不如考虑泗泾和九亭这些地方。

提问：想在上海投资一套三房的房产，同等条件下，洋房和高层住宅，哪个更具投资价值，或者说以后更容易出手？

回答：看洋房的溢价。如果溢价不高的话可以考虑洋房，但我们一般情况下会选住宅。因为更低的单价更有机会获得大涨幅。

提问：曾叔你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？谢谢！

回答：你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求。

提问：曾叔，请问一下，我在宝山，老破小值得置换么：一室换成两室，都是老房子；谢谢

回答：老破小换老破大没必要。卖了就去买新一点的小房子

提问：曾叔你好，本人刚需上车，现金预算在140左右，我和我爱人分别在9号线和12号线工作，最近看了金桥的菏五小区 金巷小区 浦三小区等，以及三林上浦路凌兆新村几个小区的房子，请问哪个板块小区更合适一些呀，因为预算有限，学区可能没得挑，凌兆新村对应的小学是凌兆小学，从去年开始被明珠托管，初中是三林中学北校，个人还比较中意，不知道是否合适，还是能有其他板块适合上车的呢？

回答：相对来说金桥配套成熟一点，但是潜力小乐点。凌兆新村，有前滩辐射，特别是三林楔形空地开发后，凌兆新村还是有一些机会的，我觉得可以买。

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