永安里小学（福州市中心安商房鼓楼映）

今年福州新盘市场主要以存量盘为主，今天来聊聊鼓楼区的一个安商房，需要额外加价的鼓楼映。

项目规划

鼓楼映：备案名（云巨盛公馆），地处：鼓楼区温泉街道蒙古营巷，一附小北面。

项目占地20亩，规划三栋住宅，只有3号楼存在102套可售商品房，从平面图来看，楼栋是27层4梯10户，不过备案的只有一层8户。商品房主推60平米户型，定位高比例安商房，需要特别注意。

土拍情况

2020年8月28日，城投建筑+云灏以限价6.96亿+配建1200平租赁房拿下宗地2020-39号（火巷周边旧屋区改造出让地块），成交楼面价约为17403元/平，土地面积：20亩，容积率：3.0；建筑限高：80米，地块须建设80%安商房，按19300元/平销售。

分析：2020年土拍城投联合体以限价+配建拿下了鼓楼市中心的小型安商地块，从成交楼面价和安商房回购价来看，差价不到2K，无法保障利润。

对于房企而言，所有的利润就全部集中到了6207平的商品房身上，虽然备案均价4W，不过对外依然要求加价到5.5W，实际可以做到3.4亿房款，加上安商房6.2亿房款，合计9.6亿。

对于地块而言，区位优势较好，不过容积率高达3.0，在当时的市场而言，这个指标偏高，不过对于鼓楼市中心而言，这几年的地块都是以这样小面积、高比例的安商房为主。

对比今年土拍遇冷，当天土拍热度不低，东二环推出了建发养云，融侨拿下了望云、星誉，地块都是溢价成交，可以说如今回首，也是令人唏嘘。

户型情况

60平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑布局，大部分商品房都是这个户型，由于公摊高达26%，得房率并不高，两间卧室空间都较小，不过整体户型也做到了全明结构也是难得，这样的小户型定位，对于拿来做接送房等也相对适用。

60平米：两房两厅一卫，双开间朝南，位于08单元，与上面的布局类似，差异在于卫生间和厨房的位置调换，玄关也没有空间。

根据网络资料，楼栋是4梯10户设计，不过目前备案只到09单元，缺少左上角的两户，从这样的设计来看，与不少安置房类似，加上27层的定位，可以说密度也偏高。

区位情况

项目位于鼓楼区，距离地铁4号线197米，距离东街口990米，项目南侧一附小，划片概率不高，从医疗、休闲、陪读房等方面来说，项目的区位都不错，不过周边目前被老旧小区包围，城建面貌相对一般，加上项目容积率3.0，社区体验也一般。

备案情况

12月6日备案，216套，27层，无架空，商品房102套，均价4W，公摊26.1%，其中2套104平，100套60平米，目前网签36套，去化率35%。

分析：对于项目的备案价，周边有三个同类型项目，汇诚永安里、融侨花满庭、融湾澜玥（未开盘）。

从定位来说，这4个项目都是主打市中心高配比安商房，目前永安里和花满庭，备案均价都在3.98W左右，与项目4W的均价差异并不大。

当然实际情况都是对外宣称一手更名，实际售价高达5.5W，从这几个项目来看，优势都在于市中心+少量商品房，去化压力不大。

价格分析

对于项目而言，最大的参考就是已经开盘的永安里和花满庭，对比看看：

1、永安里：两栋住宅，商品房已经确定划片中山小，对口十九中，主推35、41、66平米的小户型，虽然也配建安置房，不过1号楼是分栋纯商，定位2梯13户，同时1-5层设置商铺，目前备案的104套房源，1年时间网签64套，去化率60%。

2、花满庭：三栋住宅，还未确定划片，南侧是花园小学，主推90平米的商品房，虽然是高比例安商房，不过楼栋是2梯4户的设计，居住体验是三个项目里面最优的，目前备案的28套商品房，网签15套，去化率53%。

从三个项目对比来看，鼓楼映和花满庭，在无法确定小学的情况下，但是初中大概率是十一中，永安里已经确定是十九中。

从升学率来看，十九中强于十一中，从小学差异来看，永安里当初预计是温泉小，不过最终划了中山小，其实是低于预期，不过总算确定了对口。

从永安里的方案，再看看鼓楼映，紧邻一附小，不过按目前走势大概率是拆迁户继续划片，而商品房业主可能对口华侨小或者花园小。

从随迁可以发现，目前鼓楼区对于安商房中商品房部分，很大概率都是安排到有随迁名额的学校做划片，对于两所小学，也是鼓楼核心区学校里面的随迁大户，从而一定程度拉低了升学率，导致十一中，完全靠一附小支撑，按网络资料，一附小在双减后，变化也不小。

此时再去比对鼓楼映，会发现与另外两个项目的对比里面，学区比不过永安里，居住比不过花满庭，也只剩下做一附小的接送房优势。

而目前的对外价5.5W，优势可以说并不明显，当然由于小户型定位，加上可售房源也不多，对于房企而言自身利润本来就不大，预计就是拉长周期卖。

当然对于鼓楼区，目前学区房最大的问题就是未来是否有大学区制，不过对于鼓楼映这些项目而言，周边不少头部学区，从目前发展来看，这个隐藏的政策反而是利好。

楼盘总结

项目位于鼓楼区，优势在于区位极佳，小户型定位，对于特定客源有一定吸引力，劣势在于高比例安商房定位，同时梯户比也较高，居住体验有一定影响。

目前依靠未确定的学区划片，存在额外加价，对于有意向的购房者，最好考虑清楚项目大概率的划片走势，以及这个划片到底能值多少价格，同时对比周边同类型产品的去化再做考虑。