杭州文澜中学地址（法拍冰火两重天）

8月31日上午10点，吉如家园12幢1502室一拍结果准时生成：0人报名，直接流拍。

同期开拍的时代奥城13幢3单元2601室，则在10点51分竞拍结束，63人报名，以1175万元总价成交，高出评估价526万。

拱墅区“顶流”文澜学区房与“宇宙中心”头部次新房，一边无人问津，一边却热闹争抢，法拍市场冷热不均的背后，实则是二手房市场疲软，已经出现分化。

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吉如家园位于拱墅区桥西板块，也是文澜实验小学+文澜实验中学的“双优”学区房。

图源：网络

好找房数据显示，目前，吉如家园挂牌均价62159元/㎡，近30天仅签约了1套位于8楼的房源，建筑面积约92.32㎡，签约单价43760元/㎡，总价404万元。

来源：好找房

本次拍卖的房源位于12幢1502室，中间套房源，建筑面积约92.95㎡，评估价542万元，起拍价434万元，折合单价46692元/㎡。

截图：阿里拍卖

拍卖房源与近期成交的房源面积相当，但起拍单价却比上述房源的成交单价高了近3000元/㎡。

太贵了！起拍价就已经接近甚至高于市场价，导致了吉如家园法拍房无人报名，直接流拍。

从评估报告看，该房源的估价时点是6月15日，当时的二手房行情比现在乐观，根据当时的市场价进行评估，或才有了542万元的评估价。

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其实，从去年传出文澜“民转公”，到今年年初成立文澜教育集团，正式官宣新增公办初中文澜实验中学，文澜实验的学区房价、成交量蹭蹭上涨，吉如家园也不例外。挂牌价格也从前期4万元+/㎡，上涨到5-6万元+/㎡。

成交高峰期（统计时间：2020.4.14-2020.5.15），吉如家园签约套数有约13套，年代较新的回迁安置小区新安天苑签约套数更是高达21套。

时间追溯到今年3月份，吉如家园的签约均价高达66030元/㎡，6月份时签约均价56710元/㎡，再到如今4万元/㎡出头的签约均价，成交价下行明显。

吉如家园房价走势图 来源：好找房

教育均衡的大背景下，加上银行信贷收紧，虽然学区房挂牌价高企，但有价无市，部分急售的房东选择降价，幅度从几十万到百来万不等，学区房似乎不再如从前“坚挺”。

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与吉如家园流拍形成鲜明对比的是“奥体三兄弟”之一时代奥城的首套法拍房，竞拍期间报名人数多达63人，创新杭州法拍新纪录，一时风头无二。

截图：阿里拍卖

时代奥城13幢3单元2601室建筑面积约138.83㎡，四房户型，起拍价455万元，含一个地下停车位，折合起拍单价仅32774元/㎡。

最终，经过110轮竞价，该套房源以1175万元总价成交，除去40万元的车位价格，折合单价约81754元/㎡。

来源：阿里拍卖

时代奥城的拍卖过程异常火爆，8月30日上午10点开拍后，竞拍者就开始“疯狂”出价，每分钟出价频率少则七八次，多则十五六次。仅10分钟，时代奥城的竞拍总价就超过1000万了。

昨天（8月31日）凌晨1点，还有竞拍者出价，早上9点不到，拉锯战就再次开启，但相比昨天“火力全开”的真是，今天参与的竞拍者明显减少了。

名噪一时的“奥体三兄弟”之一，起拍价还不到4万元/㎡的钱江世纪城头部次新房，吸引大家抱着“捡漏”的心态参与也在情理之中。

但红盘潮退潮，大批资金从新房市场转移出来，想要低价“捡漏”也不容易。

从成交价来看，1175万元的成交价比评估价高了近一倍，但却属于正常的市场价，并非“天价”。

从好找房数据可知，时代奥城近30天挂牌均价95043元/㎡，签约均价64180元/㎡。近半年最高签约单价为86170元/㎡，是一套建筑面积约116.05㎡的房源。

时代奥城房价走势 来源：好找房

据钱江世纪城一带的中介小方介绍，时代奥城的二手房网签价格偏低，实际成交价在8万元/㎡上下。

从挂牌来看，时代奥城的四房产品挂牌单价基本都超过9万元/㎡，会有少部分低楼层房源挂牌价在8-9万元/㎡，小户型挂牌单价更高。

至于649万元的评估价从何而来，拍卖公告显示，该房源未经评估机构评估，起拍价、市场价均为定向询价。

截图自：阿里拍卖

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红盘潮退潮，遗憾落选的几万张房票，他们手持大把资金寻找新的出口，时代奥城，大概就是其中一个机会。

毕竟亚运村全盘售罄了，若能以低于市场价购得一套钱江世纪城头部次新房，也算弥补了错失亚运村的遗憾。

不过，从30日和31日的竞拍氛围来看，法拍市场的竞拍者已经趋于理性了。当价格红利被压缩到一定程度，竞拍者会陆续退出竞争，并不过分追高。

8月“红盘潮”，资金批量流入新房市场，对法拍造成了一定影响，表现平平。

除了时代奥城，近半个月的杭州法拍市场都较为黯淡，流拍、底价成交的房源不在少数。预计9月份会有小幅度的回暖，但囿于银行房贷额度不足，整个市场还是以理性为主，流拍、低价成交仍然是常态。

本文为「杭报地产」原创稿件

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