富平大学是不是烂尾楼（李亚鹏血亏4000万）

演员李亚鹏当下的困窘，是文旅地产的一个缩影。

为什么这么说？

因为，文旅地产是块难啃的“大蛋糕”，好看不好养!

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“基本上是停滞的状态，我们已经无路可走了”“需要怎样我都可以，需要我跪下、趴下都可以”。

近日，一段“李亚鹏的音频”在网络热传。

原因是，李亚鹏丽江雪山艺术小镇投资失败，欠债4000万，被北京泰和友联投资有限公司告上法庭。

曾经夸下海口：“决定大干他个35亿”的李亚鹏，究竟是如何败光所有积蓄，甚至倒欠一屁股烂债？

故事得从2008年讲起。

这一年，李亚鹏以90%的出资额与兄长及友人共同成立了丽江雪山投资有限责任公司。

2012年1月，与泰和友联签订《项目合作框架协议》，约定双方合作完成“丽江雪山小镇”项目，泰和友联以6000万元的投资入股的方式参与该项目，并同步获得雪山公司10%的股份。

之后，丽江雪山艺术小镇一期，顺利动工开建。

对该项目的打造上，李亚鹏也很用心，光是22栋别墅园林景观造价高达一千多万，之后每年还会邀请一些明星前来助阵，凭借砸钱模式和名人效应，项目起初确实很受欢迎。

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但很快，潮水退去，裸泳开始。

丽江雪山艺术小镇虽名为文化艺术，但终究难以脱离文旅地产的本质，销售并不乐观。

原因如下：

1、文旅地产需求者多对项目景观资源敏感，对花重金打造的园林景观并不感冒；

2、度假地产本身并非必需品，单靠营销道具描摹的愿景，预售房难以取得度假地产需求者的信任。加上动辄成百上千万的价格，销量远不及预期。

3、该小镇打造的艺术节模式，没有什么内核和IP可言，导致人气不够，最后变成了空壳。

2015年，项目资金周转不过来，李亚鹏不得不将雪山艺术小镇项目51%股权，低价转给了阳光100。

而阳光100接手后，改变策略，将别墅分割成返租式公寓销售，但销售业绩也一塌糊涂。在2018年-2020年年中，该项目只销售了942平。

你以为故事就这样结束了吗？并没有！

实际上，李亚鹏的丽江雪山投资公司在起初与泰和友联签署合作协议时，就约定：

若项目发生亏损，则实际发生的亏损全部由丽江雪山投资原股东独立承担；

若项目实际利润低于上述协议里提供的相关财务测算，丽江雪山投资也要确保泰和友联能获得不低于1亿元的全部权益。

双方还约定项目开发周期为三年，开发周期届满时，泰和友联要先行收回约定的固定权益收益4000万元。

这也是李亚鹏4000万元债务的来由。

然而在败走丽江后，李亚鹏并没有放弃文旅梦，2017年郑州中国文谷项目启动，然而这一次李亚鹏的文旅梦似乎又落空了。

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开局颇具理想化，结局却令人唏嘘。

文旅项目成功与否，不仅要看项目本身的资源整合、定位准确、个性突出，还要看营销渠道，以及长期的经营培育。

否则就是喧嚣一场，寂寥一地，而受苦的只能是被当韭菜割了的购房人！

话题回到我们西安。

目前的市场环境下，加码文旅项目的企业有很多。

涉及到的类型有：主题游乐型，景点依托型，度假酒店型以及文旅小镇型。

以文旅小镇来说，能盈利的项目并不多，更多的是开业热闹，之后萧条甚至破产拆除的例子。

其中，典型的是：投资3.5亿的白鹿原民俗文化村，以及富平和仙坊民俗文化村等。

主要还是定位和市场问题，没有认真调研定位就快速上马，结果造成业态单一、招商难以为继、持续吸引力不足，而且文化内容千篇一律，结果店面十室九空，最后倒闭。

套用列夫·托尔斯泰那句话：失败的项目都是相似的，成功的项目则各有各的法宝（学不会，也抄不了）。

当然，好的也有，如：袁家村、大唐不夜城等，但毕竟，这是少数。

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再看西安及周边的文旅地产。

截止到目前，除了临潼、渭南外，蓝田、宝鸡太白山以及鄠邑区等多地迎来文旅地产大爆发。

从品牌看，入局者有恒大、融创、中南、蓝城、华侨城等地产巨头，也有高新地产、天朗、荣华、曲江旅游投资（集团）等西安本土房企。

从价格来看，这些项目，与主城房价1.6万元/㎡相比，西安周边的品质较好的文旅地产，精装修交付的房子，一套总价也就一百万左右，性价比非常明显的。

但也要注意：

1、很多打着颐养的旗帜的项目，实踩会发现，这些配套多是一个小而精的展示区，后期入住人数增加后，实用性不高。

2、同质化严重，缺乏核心IP资源，难以形成度假吸引力，最后失去人气，命薄如纸。

3、文旅地产有周期长，见效慢的属性，如果没有强大的持续投资能力和现金流快周转的市场，很容易资金断裂，甚至烂尾

例如：西安乐华城。即便在2013年，泾河新城区位优势在当时并不明显的情况下，也挡不住投资人的热情。

如今8年多的时间，开发商开发的商铺、背书、公寓、住宅均没逃脱烂尾的命运，卖完后盖一半就停，从未交房，所有都逾期频临烂尾，近万名业主受害。

4、目前西安大多数在售的文旅项目，并不是作为旅居地产在销售，而是本地刚需在消化，尤其是一些配套住宅项目，作为自住可以，但投资的话，不建议。

总之，披着文旅外衣，藏着地产内核的文旅项目，更多的是房企通过概念低价勾地的套路，最后演化成一场割韭菜的游戏。因此，作为购房者，不论是文旅住宅，还是商铺尽量慎重选择。