龙华第三外国语学校（这个）

最近，楼校长发现身边好些朋友的投资风向明显变了。

家中两个孩子都分别在上初中小学的肖女士，手上有了一套商品房，也有一笔现金想投资，因为之前有在华强北租铺的经验，所以就拿手上这笔现金盘下了两个铺子，一个做出租用来做钱大妈，一个做餐饮。

“现在的市场政策都是利好商业的，好好经营肯定能赚钱。”对于手上商铺的经营未来，肖女士很有信心。

老周则是一个私企老板，手上已经没有了购房名额，就在楼下买了一套商铺投资，一是作为送给老婆的生日礼物，二是认为商铺收益比股票、基金更加稳定。

小莫是个才25岁的年轻人，家里通过拆迁得到了一笔资金，果断投资了一套商铺，准备出租作为奶茶店或者文具店。

还有年近半百的老陈，40岁从大厂退休后就在小区楼下开了一家餐厅店，一直红红火火，最近都在考虑去开分店了。

“打工是不可能一辈子打工的，盘个铺子做老板，只要你投资眼光够老道毒辣，商铺依旧是那只会下金蛋的天鹅。”这是老陈常挂在嘴边的几句话。

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政策收紧

社区商铺是新风口上的新趋势

在决定投资商铺前，老周其实颇为无奈。手上有资金，却没有购房名额，股市动荡，天天的心情宛如过山车。

前不久，深圳又出台了重磅政策，禁炒回迁房，禁信贷资金买卖小产权房，投资的路一条条被堵死，老周必须改变投资思路，寻求新的风口。

而社区商铺因为不限购、投入不大、回报相对稳定，成为越来越多像老周这样的深圳人青睐的投资对象。

事实上，商铺的价值一直被低估了，比深圳早发展起来的香港，不少明星大咖都热衷投资商铺。如星爷，从1990年起就成了买铺一族，号称明星中的“铺中之圣”；梁影帝曾以7950万元沽出中环威灵顿街73号铺，持货4年净赚5070万元。

毕竟比起看不见摸不着的投资，商铺作为实实在在的固定资产，自主经营或租售皆可，所以，商铺即便是在不利的市场环境下，也能保持稳健收入。

社区商铺逆势增长

解决最后100米痛点

电商冲击下，购物中心节节败退，社区商业却红红火火。

今年6月底，蜜雪冰城靠一句“你爱我，我爱你，蜜雪冰城甜蜜蜜”就撬动亿万流量，直接成了新晋顶流。

深圳人最熟悉的钱大妈和百果园，从一个小店铺开始，目前在全国开了上千家门店，估值都超过百亿元。

社区门口的连锁水果店

再比如，全国便利店的数量也是逐年增长，2020年全国便利店门店数量超过12万家，同比增长9%，完全无惧电商的冲击。其中“美宜佳”截至2020年12月，门店数量已经超过22000家，从广东拓展至全国18个省市150多座城市，成为国内门店数量最多的社区便利店品牌。（数据来源：壹点网）

美宜佳门店 图片来源：美宜佳官网

这些社区商铺的成功，正是因为抓住了离家最后100米的购物需求痛点。

新鲜的水果、蔬菜，离家最近的购物地点，即买即得的便利，这些都是互联网所无法触及的角落。

打工人们下班回家买份鸭脖、奶茶追追剧；大爷大妈们临近饭点看看蔬菜鱼肉，决定今晚吃什么；家人有个感冒鼻塞，下楼就能在药店买到感冒灵。

家的最后100米，平日生活的点滴需求还是由社区店铺作为载体予以解决，这就是社区商铺无可替代的优势。

特别是去年疫情来袭时，快递停运、外卖不能进小区，不少小区居民的食品、药品、必需品等生活物资补给全都依赖底商进行配送，社区商铺成了保障整个社区居民生活正常运转的重要供给站。

简而言之，无论是日常生活还是特殊时期，社区商铺都有着坚实的内在支撑，其潜力很有想象空间。

再加上在众多不动产中，不限购不限售的优势让商铺的流转更为灵活，因此社区商铺在当前抵御通胀的资产配置中显得尤为特殊。

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社区商铺投资的黄金法则

社区商铺虽然是“潜力股”，但相比住宅，商铺的价值预判更加复杂，买对了，一铺养三代，买错了，一铺坑三代。楼校长曾听朋友讲过一个真实的一铺养三代的故事，他朋友在一家国企拿着非常低的固定工资，但消费档次并不低，且在华侨城有房。问钱从何来，说是父辈早年间买了个小商铺，因为人流量大，收入很可观，那个小商铺是家里全部的经济来源。

所以选购社区商铺的第一要点就是优选人流量高的大社区！

同样都是社区商铺，社区的大小就是商铺运营的底气。相比小社区的人气不足，大社区可谓是自带流量。人多就意味着消费力强，消费频次也相对更高。

第二个黄金法则是近地铁。

地铁的优势，想必很多人在购房时已有概念，而在社区商铺中，由于地铁的聚集效应，首选近地铁的商铺也是不二法门。

以美国为例，纽约的地铁营运线路总长居世界首位，日客运量约2000万人次，而地铁口商铺年营业总收入更是超115亿美元。

而在国内，日客运量最高达280万人次的香港，地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。

可以说，地铁口，就是商铺某种意义上的“财富密码”。

地铁口排队买早餐的上班族

有大型社区来背书，又是人流量爆发集中地，同时还有成熟的品牌开发商来运营，这样的社区商铺用来投资，想不受欢迎都难。

楼校长了解到，近期万科在龙华的一个商铺项目销售成绩十分亮眼，直接拿下了龙华上半年销冠（数据来源：CRIC数据库系统），深受市场认可，有客户直接一次性付款下单。

数据来源：CRIC数据库系统

如今市场处于楼市调控期，大多数人在持币观望，万科打造的商铺竟然还能脱颖而出，得到市场的青睐，真的令人惊艳。

而且项目位于龙华非热点片区观澜，成交客户还以万科老业主和观澜区域尤其是片区客户为主，更加说明了他们对产品价值的认可。

万科启城家园商铺效果图

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约52万㎡综合体大社区金铺

核心地段地铁大盘

该项目为万科启城家园，是长湖头城市更新单元的首期项目。长湖头城市更新单元拟建为总建面约52万㎡的大型综合住区项目，涵盖住宅、公寓、办公、缤纷商业等多种业态。出手阔绰的投资客们用真金白银为万科启城家园打投，正是因为它符合优质商铺的几大条件。

万科启城家园商业效果图

万科金字招牌

获得更大的附加价值

作为龙头房企，万科早就嗅到了社区商业的商机，不同区域都落地了自己的社区商业产品。靠着万科的品牌效应，能获得更大的附加价值。

以龙岗中心城为例，万科天誉的平均租金已经到每月236元/㎡。

数据来源：房天下

而整个龙岗中心城的商业平均水平不到190元/㎡，一路之隔的某大型住宅底商月租金也仅在210元/㎡左右。

以48㎡的商铺为例，每平租金可达273元/月，万科所运营的底商每月较片区平均水平高出9100元左右，全年则是近10万的差额。

超大社区

背靠约52万㎡大社区

大社区通常都会形成聚集效应。万科启城家园仅一期就有约2110户，整个社区又以刚需为主，且大部分业主都是首套房。自住型客户较多，因此楼校长预估交楼后的入住率将会比较高。

万科启城家园规划示意图

入住率较高就意味着人更多，人多消费需求也多，社区的商业也就越兴旺，这也是万科启城家园的客源底气所在。

背靠如此大的社区，自身未来预估约有8000+的居民，再加上周边华盛小区及金洪观荟等约7056位居民（数据来源：安居客，约1746户，每户按4人算），万科启城家园的社区商铺仅存量客源就十分充足，共预计约有1.5万人。

长湖地铁口

4号线拉动超强客流

众所周知，红山商圈的发展就离不开地铁的带动作用，因填补了片区的交通空白，2011年时红山的商铺价格仅在3万+，但在4号线地铁开通后如今价格已到13万+，10年间增值率达到了860%。

数据来源：房天下

红山不仅商铺价格飙升，其自身的商圈价值也是在这一时期成型。而观澜同样属于地铁首开片区，4号线北延线的7个站点均在观澜，这将赋予片区超强的商业价值。

如今4号线延长线已于2020年10月28日正式开通，中期日均客流量约89万人次，远期预计将达到日均近100万人次。（数据来源：深圳地铁4号线北延线百度百科）

万科启城家园效果图

万科启城家园临近4号线长湖地铁口，可不换乘直达深圳北，坐享4号线的地铁红利，其社区商铺位置优越，可以轻松收获地铁所吸纳的约10万增量客流。（数据来源：深圳地铁4号线北延线百度百科）

此外，未来还有18号线（规划中）地铁在长湖站交汇，双地铁的便利将进一步提升万科启城家园的商铺优势。

9年制学校门口

稳定的超2000名生源

与地铁相同的还有近学校的商铺，学校作为另一大人流密集的场所，附近的商铺也同样享受客流利好。

首先，学校的客源非常稳定，全校师生及其背后的家长就是常年稳定的客源，比如18班的9年制学校，每班按50人算，一个学校预计约有900名学生。

其次，这类人群的消费习惯及消费偏好非常明确，学生经常去文具店、小吃店、精品超市等，均符合高频、低额的社区商铺消费逻辑。

学校文具店示意图

万科启城家园附近还有一所9年制公立学校——龙华第三外国语学校（在建中）。

这也是龙华区政府重点打造的外国语品牌学校，龙华第三外国语学校规划为45班制，落成后预计约2250名学生，160余名教职工。

龙华第三外国语学校效果图

目前校方计划将于今年9月1日正式启用临近万科启城家园的新校区。（信息来源：深圳新闻网）这对于万科启城家园的社区商铺无疑又是一大利好。

龙华第三外国语学校作为观澜片区少有的优质学校，覆盖了观澜的核心区域，稳定的生源也是社区商铺的一大增量客源。

超2000学生的强大消费力，也令万科启城家园的社区商铺如虎添翼。

万科启城家园商业效果图

最后，再为大家划个重点，万科启城家园目前仅有40席左右一手现铺正在热卖，近期为感谢新老客户关注和选择，还推出了一批特惠商铺，感兴趣的朋友不要错过了。

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