天津大学城（一文说透）

西青区不愧是天津的“环城一哥”，不管轮动到哪个板块，都能带起网红。

到了2021年的小阳春，备受大家关注的板块是：学府高新区、南站以及华苑西。

华苑西入手门槛较高，需要220万以上，而学府高新区和南站价格相对持平，门槛价在150万上下。

这三个板块如何选择，对于想入住西青的购房者来说，确实比较困扰。

诸葛君单独拎出来，详细解释。

学府高新区

先说当下呼声最高的学府高新区。

今年小阳春，学府高新区热度爆表，如果你考虑在天津置业，那么8成会来过这个板块。

板块内还出现一个“现象级”楼盘——保利和光尘樾。

优势1：位置好

学府高新区板块位于从市区延伸出来的宾水西道的延长线上。

东侧是大学城，北侧是高新区，西侧是学府产业园，南侧是背靠着精武镇的行政中心。

板块内通过宾水西道，直接连通时代奥城商圈，以及天津市政府。

同时，津沧高速在宾水西道和才智道上都有出入口，对于河北省尤其是沧州方向的购房者，非常友好。

优势2：交通好

学府高新区板块距离地铁3号线高新区站非常近，现有的三个项目，就算离地铁站最远的保利和光尘樾，也仅有600米的距离；而爱情缤纷里距地铁站仅150米，妥妥的地铁上盖。

地铁对于刚需一族，是必需品！

优势3：签约小外

板块内签约了“小外”九年一贯制的公立校，2024年之前就可以投入使用，补齐环城区域教育不足的短板。

优势4：产业+人口

板块内除了住宅，还有大量产业，此外，板块距离华苑只隔2站地铁站，并且临近高新区、学府产业园，满足人口就业。

劣势：配套要等

目前缺乏大型商业，生活配套等。

规划显示，板块整体商业体量将达47.4万平米，比南开大悦城要大上1/3。

但是，商业、人气，都需要时间。

综合评判

购买度：★★★★★

板块内高层均价1.8万-1.9万，上车门槛135万。

#保利和光尘樾目前有76平米两居户型，总价135-145万；

#爱情缤纷里有84平米三室户型，总价155万左右；

#美的旭辉翰悦府高层是精装，小高层是毛坯，新加推的小高层，单价在2.1万-2.2万，而且是110平米的小户型，总价200万以上，贵了。

整体来说，这个版块，能够充分满足刚需和落户的需求。

南站板块

自从南站商务区的规划出来之后，南站板块彻底从张家窝板块独立出来，并被称为真正的南站板块，且房价比张家窝要贵。

最重要的是，南站的背后是整个帝都，而非天津本地市区外溢。

所以，即便不像学府高新区那样临近市区，但是两个板块的房价几乎持平。

优势1：紧邻高铁

南站板块处在京沪线上，太适合北京落户买房的人群，无论是周末往返京津，亦或是日常通勤，都很方便。

之前诸葛君也说了，虽然学府高新区距离南站只有三站地铁站，但是对于通勤一族来说，下了高铁就回家再好不过。

其次，南站将来是津雄高铁的第一站，只是落地时间未知。

优势2：规划大

南站板块规划有：

3条高铁+1条地铁+2条云巴+南站科技商务区（占地10平方公里）

重要的是，该板块不仅仅是一个居住区，它将大量住宅和工业用地，调整成商业用地。

将来会建成很多写字楼和商业。

#已经在建设中的鹏瑞利健康城，横跨三个地块；

#总投资600亿，体量约200万平米的复星FOLIDAY“复游城”；

#还有呷哺呷哺总部综合体、经纬恒润天津研发中心等等。

劣势：缺乏优质公办校

南站引入了为明国际学校，为十二年一贯制学校，去年已经开始招生。

但该学校是私立校，比如小学阶段，一年学费要5万左右，考验家长的财力。

所以，板块最大的劣势，就是缺失优质公办教育资源。

综合评判

购买度：★★★

板块内高层单价1.8万-1.9万，入手门槛140万-150万。

#金融街西青金悦府，81平2室142万起，97平3室178万起；

#招商公园1872，87平170万起，97平184万起；

#津门正荣府，95平米洋房，210万起；最近首开叠拼产品，295万起。

南站板块的价格，总让人有种高不成低不就的感觉。

如果追求低价，张家窝房价目前基本触底，如果准备更多的资金，可以往市里走走。当然，通勤族看自己需求。

华苑西板块

华苑西今年收官，存量已经不多了。

而且与学府高新区和南站板块不同的是，华苑西定位为改善。

优势1：距离市区近

距市区近，这是华苑西最大的优势。板块与南开区毫无距离感，可充分享受南开区的大型商业配套。

优势2：交通条件好

板块内有地铁3号线，设有大学城站，同时道路通畅。工体路可通过津静公路、复康路直达南开区；松间桥正在修路，预计今年下半年建成通车。

劣势1：城市界面差

板块临近红旗农贸市场、王顶堤水产批发市场这两个大型的批发市场，一方面周边环境会比较乱，另一方面迎水道上过往的大型车辆较多，容易造成路面拥堵。

劣势2：临近有机废物处理厂

板块西侧有一个潘楼有机废物处理厂，对这个版块来讲，是一个很大的不利因素。

如果是纯改善来讲，那么从周边环境来看，有些拉胯，降低了档次。

综合评判：

购买度：★★★★

华苑西单价2.2万左右，上车门槛在220万以上，总价相对较高。

经过多年的消化，华苑西库存已不多。

#万科紫台已售罄；

#格调松间只有200多套房子，预计今年8月份清盘；

#联发锦里只有300多套房，预计今年清盘，总价220万左右起。

板块内具备人气，而且聚集万科、格调等品牌开发商，所以适合市区外溢人群，来这边置换更大面积的新房产品。

建议想买华苑西的购房者，随时关注存量，同时正因为库存不多，预计该板块很难降价。