新南威尔士大学商学院（新南威尔士大学商学院教授谈澳洲加息与房价）

随着利率上升和悉尼墨尔本的房价下跌，对于首次置业者与外国人来说，现在是不是一个好时机去购置房产呢？我们来看看新南威尔士大学Swan教授如何看待。

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从0.1%到0.85%，澳洲加息幅度是否正常？

“悉尼房地产价格下跌”这句话出现已经有一段时间了，但上周澳洲最大数据公司CoreLogic公布5月份数据，确认了悉尼房价确实是小幅下跌了。

Corelogic的数据显示，悉尼和墨尔本的房屋价值指数均出现下滑，但珀斯、阿德莱德、达尔文和布里斯班到目前为止似乎没有受到影响。市场上有一些经济学家以及从业者认为悉尼墨尔本房价的调整预示着澳洲整体房价以及首府城市的房价将会出现下降。

关于澳洲利率的上涨，新南威尔士大学商学院教授Peter Swan表示，利率从0.1%提高到0.35%再提高到0.85%，这是澳洲管理澳洲经济正在经历的通货膨胀的一种方式。利率的大幅上涨，部分原因是此前的利率太低了，这标志着市场回归更合理的利率和更正常的状态。过去12个月澳洲通胀率从3.5%上升到接近6%，虽然这仍低于美国和英国，但通胀率迅速上升是对澳大利亚储备银行 (RBA) 刺激需求的低利率政策的回应。目前接近6%的通货膨胀率是 20 多年来的最高水平。可以预见的是，通货膨胀率并不会在短期内马上回归到正常水平。

澳洲未来房价会大幅下跌吗？

Swan教授表示，我认为房价并不会下降非常多，尽管有些人或机构推测房价会大幅下跌20% 到25%，但我并不认同。目前澳洲房屋空置率处于 1% 左右的历史最低点，人们很难获得理想的出租房屋，土地批建的限制也意味着住房供应没有办法大幅增加，市场上的供需并没有因为利率的调整而改变。因此，我认为我们不会在未来1-2年看到真正的房价大幅下跌。利率的调整还有很长的路要走，澳储行认为，明年通胀率将能从6%左右降至2%至3%，我认为这是一厢情愿的想法。

如果我们认为全球通胀是暂时的，仅仅是由于疫情造成的全球供应链紧张，那就是我们在逃避核心问题。大家似乎没有考虑到美联储在通胀和利率方面甚至比澳大利亚央行更糟糕，目前美国通胀率已经达到惊人的8.3%了。通胀问题还在继续，不仅在澳大利亚，而且是在全球范围内。

出海机会分析

Swan教授采访内容较多，笔者只能截取部分关于房价调整的段落供大家分享。对于Swan教授的分析，笔者也是非常赞同的，通货膨胀并不是一个政策或者一两个月就能调整的事情，而且目前的通胀是全球通胀而不仅仅是澳洲一个国家；

悉尼墨尔本最近的房价回调并不能代表澳洲房地产市场要崩盘，利率的调整并没有解决澳洲房产供需之间的关系，房屋空置率达到历史最低位，在房屋供应没有大幅增加的情况下，只会越来越多的人选择租房，从而带来的是租金的进一步上涨，租金上涨会继续推动投资者配置不动产的动力；

投资有一个规律，当市场都认为有利可图之时，你就要考虑出售，当市场都很悲观的时候，往往就是可以买入的时候了，市场上能有更多的选择，而且价格也会更好。

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