太原大学城附近的楼盘名称（红星天悦）

今天我们来聊一聊红星在北中环的新盘—红星天悦。

1、 品牌：重仓太原，快速扩张

在新进入太原的品牌房企里，红星是扩张最快的，没有之一。因为红星地产和红星置业傻傻分不清楚（也挺服气这种一个城市闹两个品牌分支的），就一起说了，下面是红星目前在太原的项目分布图。

红星在太原项目分布图

从2017年左右进入太原，不到3年时间已有7个项目（包含上图未标的榆次红星天铂，其中红星紫御半山和红星紫御华府是红星置业的项目，其余全是红星地产的项目），足见其重仓太原的决心。

可能大部分人熟悉红星是从红星美凯龙的家居卖场开始，最早在2010年左右，三给街那边开过一个红星美凯龙家居商场，但是没过几年就没消息了，后来取而代之的是黎氏阁北中环店，近两三年在长风街那边又开了一个红星美凯龙的家居卖场，我之前因为装修家跑过几次，总体感觉没有居然之家和黎氏阁人气旺。

再说回地产，红星地产进入太原第一个项目是在榆次大学城，当时也是赶上了好市场，销售业绩不错，但是一期交房的时候还是爆出来不少问题，我也不细说，大家上网都能查到，这也是我为什么一直强调不要对品牌房企期待值太高，尤其是一些新进驻，没有交付项目的品牌房企，更要谨慎一些。

从今年来看，红星在太原的总体销售业绩是不错的，可以排入房企年度销额前十的榜单中了，但是下半年因为降价，也引起了一批老业主的愤怒和不满，这其实也是今年很多品牌房企共同的问题，红星太原项目的交付期大多在2-3年之内，那时候才是真正考验一个品牌房企美誉度的时候，拭目以待吧。

2、 土地：楼面价2771元/㎡，溢价率12%

从拿地情况来看，最早挂地是在今年3月1日，占地面积9.66万㎡（约145亩），用地性质包含住宅、商业、小学和托幼，其中商业面积较大（这也使得很多房企望而却步），综合容积率在3.5，计容建面约34万㎡，拿地时间在4月8日，综合成交楼面价在2771元/㎡，溢价率为12%。

3、 区位：名副其实的北城核心

项目位于杏花岭区北中环以北，解放路以东，属于城北核心板块，同时也将是太原北城名副其实、最受瞩目的核心商圈。

众所周知，太原的商圈总体呈现南移趋势，从柳巷商圈到长风亲贤商圈，从长风商务区到南中环晋阳街商圈，北城在商圈的升级换代中不断被遗忘，近些年来最为人所知的只有解放路的万达广场（已改名为苏宁易购）。

2019年初，杏花岭区政府重点推进“中车TOD”项目，依托北京华联购物中心、爱琴海购物公园和宜家家居（传闻已经不来了，未经证实），打造北城高端商业圈。

杏花岭区政府官网上关于TOD的新闻

在这里简单解释一下TOD，官方说法是采用紧凑的城市综合体，将其设置在具有密集公交的站点，特别是轨道交通的周围，把商业、办公、居住、公共活动区域等多种功能业态集合在一个区域，创造出适宜步行的交通格局和生活工作的空间。

其实就是依托密集交通，尤其是轨道交通把周边商业和居住人群聚集起来，实现吃喝玩乐购一站式搞定。

然而，不是所有的地铁盘都是地铁TOD，在太原，能称得上名副其实的TOD的，也只有中车国际广场以及红星天悦所在区域，其区位优势可见一斑。

从竞争情况来看，目前只有南侧的中车国际广场，该盘也是近两年太原比较知名的热销盘，除了同样占据北城核心地段的优势之外，该盘签约新道街小学，教育配套较为优质。

4、 交通：真地铁盘无疑了

现在来预测2020年太原楼市的关键词，必然是要提到地铁2号线的，作为太原首条地铁，聚焦了太多人的关注，而最受益的当然就是地铁沿线的楼盘。

一般来说，步行5分钟内能够到达的是真正的地铁盘，5分钟以外的称为准地铁盘或者近地铁盘，该项目距离地铁2号线小商品站约200米，是真地铁盘无疑了。

但是也没必要盲目夸大地铁2号线的作用，毕竟太原这么小的城市，马上能实现通车的也只有一条南北向的地铁2号线（以地铁1号线60个月的建设周期来看，也是挺久的），还达不到像大城市那样地铁纵横交错所能起到的交通带动作用。

项目周边交通图

至于项目紧邻的北中环、解放路都是北城知名的城市主干道和快速路，交通通达性不必说太多，通过环线到达太原南站和武宿机场都是很快的，当然是在不堵车的情况下。

公交方面，项目地处老城区，周边有多趟公交可以通达全城。

5、配套：小学尚未签约

该项目位于未来的北城核心商圈，无论是近在咫尺的爱琴海购物公园，还是向南的北京华联购物中心、万达广场，或者再向南的柳巷，都能满足不同档次的商业生活需求。

说起来红星的爱琴海商业扩张速度也很快了，目前光在太原和榆次就落了3个大型商场，算是甩开诸如万达、华润等商业大佬很远了，就太原目前的商业运营状况，有些其实是堪忧的，不晓得步子迈的这么大的爱琴海开业后会如何，我比较担心东山红星天铂那个爱琴海购物公园，不过也是咸吃萝卜淡操心了。

爱琴海购物公园效果图

学校方面，项目规划1所幼儿园、1所小学，目前小学尚未签约，预计之后可能会签一所知名小学分校，现在不得而知。

医疗方面，杏花岭区是太原医疗资源最好的区域之一，项目3公里内无论是太钢总医院、太原市中心医院、山大二院、省儿童医院还是省眼科医院，都是知名的三甲医院。

公园休闲方面，2公里范围内向北有太原动物园、森林公园，向南有龙潭公园，都是不错的去处。不过值得注意的是，项目周边规划爱琴海和北京华联2个大型商场、紧邻地铁口、西侧还是小商品批发市场，未来人流量会特别大，居住环境会很吵，也必然会很堵，这也是选择商圈内的房子必然会遇到的问题。

6、展示：动线过长，无甚新颖

红星天悦营销中心位于解放路上，在北中环方向除了一个不太显眼的箭头也没有其他引导标识，对周边不太熟的有点不太好找。其次就是通往售楼处需经过一条比较长的停车场，再加上旁边地铁2号线正在施工，总体略显凌乱。售楼处和示范区也是常规做法，没有任何新颖之处。

红星天悦营销中心和示范区

7、产品：中规中矩，表现尚可

据了解，红星天悦首期规划11栋住宅楼（含高层和洋房），户型涵盖86-145㎡的两居、三居和四居，放在这个地段均属于快销配置，从户型细节来看，总体表现中规中矩吧。

红星天悦楼栋效果图

因为项目没有分户型图，就从标准层平面图来看，挑几个主力户型来说吧。

3#标准层平面图

86㎡两室一卫户型位于中间户。

优点是南向开间大：客厅开间3.7m，主卧开间3.2m，基本属于同等户型上限；阳台进深1.6m，半赠送，同时借助连廊实现南北通透。

缺点是卫生间为暗卫，且未做干湿分离，后期使用不便，同时北侧连廊会遮挡室内光线。

117㎡三室两卫户型位于东边户

优点是全明设计，南北通透，做了U型厨房和主卧套间，此外，无论是客厅、主卧还是阳台，尺度表现尚可。

缺点是两开间，进深较长；北侧厨房、卫生间和次卧挨在一起，不知道未来是个什么样的居住感受，而且卫生间还未做干湿分离。

127㎡三室两卫户型位于西边户

这个户型就做的比较舒适了，三开间朝南，户型方正，南北通透，全明设计，做了U型厨房和主卧套间，各功能间尺度表现尚可。缺点是卫生间未做干湿分离，同时中间走廊部分有点面积浪费。

6#标准层平面图

边户145㎡四室两卫户型。

优点是四室设计，四开间朝南，功能性比较强；南北通透，全明设计；U型厨房、干湿分离的卫生间，还做了南向连通式大阳台；主卧套间设计，双面盆带浴缸。

缺点是南向次卧一个正对卫生间，另一个远离卫生间，后期使用会有些不便。

再啰嗦一句，其实我自己并不是很喜欢南向四开间的四居户型，对我而言，南向三开间的采光足够了，留个北向的卧室也挺好，当然，对户型的喜好因人而异吧。

8、 价格：年底最后的狂欢

目前红星天悦还没拿到预售证，据说会在这周末或者下周获证开盘，看下日历，2019年只剩下最后10天了，如果一切顺利这将是太原楼市2019年最后一个开盘冲业绩的项目了。

据了解，项目打出9800元/㎡起价的宣传，实际售价在11000-11400元/㎡左右（毛坯），这个价格放在那个地段必然是具有性价比的，须知对面的中车目前毛坯售价在12500元/㎡左右。

开发商选在这个时间点开盘必然是为冲刺年终任务，我们也可以把它当做太原楼市最后的狂欢吧。

9、最后的总结

从以上几方面看下来，红星天悦算是一个占据北城核心地段和配套资源的项目，从开盘售价来看，也是有性价比的，对开发商和未来周边必定喧闹的环境没有太大排斥的可以考虑一下，

最后声明一点，我关于新盘评测的所有内容都是本着客观、公正的态度写的，好的地方我也不会故意抹黑，不好的地方我也不会为其遮掩，目的就是在普通购房者买房的路上提供一些帮助。所以请不要说我在写广告文，广告文还会提到缺点么？