大学南路租房（买房和租房）

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问: 房叔你好，本人工作在北京，3年后才有在京买房资格。沈阳有三套房子：

1，中华路：（公寓60多平1室1厅）目前出租，1800/月

2，浑南奥体中心：（住宅60多平1室1厅）目前出租，1600/月

3，浑南白塔堡（洋房，90平，清水）目前空着

现手头有80W，月入3万。我想听听您的意见，如何能将现有资金和房产做最佳整合，投入到更远价值的地方。谢谢！

回答：你好，你的资产来看，其中2套户型都偏小 一室，且还有公寓，是有必要进行资产优化。

小户型未来接盘侠少，且升值空间有限占用房票。而公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。

所以就你3套资产来说，优先出手小户型公寓，扩大资金流 优化资产配置。

另外就是说说投资方向，首先大方向还是买北京，但是现在北京房票有个3年的空档期，那么就要合理利用这个空档期，利用资产追资产，3年后再置换到北京。

所以沈阳建议最多保留2套就可以，并且全部出租，另外手上的资金加出手后的资金，留一部分作为防守资金，其他建议往更高能级城市打，目前比较推荐的是广州，没有房票看看新塘板块。等到3年后再把大资金转移到北京建仓。

这样通过一步步的置换 优化，你的资产会越来越好 也越来越多。

提问:星叔想备个初中学区，请问苏州平江和星港因为不在一个区，从考高中的录取机率上考虑买哪个更好?

回答：从指标生看主要就看孩子在学校成绩排名，但是孩子没上初中你也不知道到底会咋样，这个问题就看孩子成绩情况评估了...

关于学区房：

从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。

从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。

很多人的目标是考上好大学，遗憾的是这个逻辑已经错位很久了。

三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，不如说是为了获得美好人生。

但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。

不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。

规则，利用规则，修改规则，才是真正的力量！

提问：请问星叔，面积多大，房龄多老算老破大？二手房楼龄多少年就不建议买了？

回答：其实这没有一个统一的界定，一般来说90平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。

相比买新房，买二手房的优势在于：

一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；

二、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；

最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。

虽然二手房在价格方面会有一定的优势，但其中的“坑”并不少，那么二手房多少年以上不能买？

一般来说，房龄超过20年的房子最好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。

购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否会房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。

而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。

所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：星叔你好，我现在租房在朝青，挺喜欢这里的，地铁1小时，和丰台楼盘比，哪个更有自住投资保值效果呢？

回答：朝青和丰台是两个风格，朝青这个版块以自住为主，它承接的是朝阳东三环东四环的产业溢出的人群。

丰台依赖的是丰台总部基地，总部基地的前景我觉得可能要比朝阳很多区域要好，因为发展势头比较猛，朝阳属于发展比较成熟，就这个区别。

你如果想买朝青，那你其实还可以有别的选择，比如朝阳区的双井和四惠你也可以考虑，那里位置更好。

提问：星叔，关注您好久了，最近打算结婚，所以就开始看房子。我们两个都在北京工作，但都是非京人，房子主要在看郑州的和北京周边的。

想咨询一下，郑州或廊坊的房子适合上车吗？郑州我们看了三个区，有三个盘想问问您。郑东新区的山水生态城，高新区的美的瀚悦府和惠济的怡丰森林湖，这三个盘从自住加投资的角度看如何？

廊坊的房价均价这两年从最高1.8万多降到了现在的1.3万多，现在或下半年适合上车吗？同时，廊坊的房价后面还会有涨的空间吗，即是否适合投资？北三县购房限制很多，所以我们暂不考虑，我看了看离廊坊高铁站近的楼盘或二手房，例如中建和悦国际，您觉得适合入手吗？

回答：你们目前买郑州的原因是什么？是未来可能在那发展生活吗？不过郑州作为省会，未来发展潜力有的，房子长期保值升值没问题。

廊坊的房价目前已经降了很多，几乎没啥泡沫。长期跑通胀没啥问题，但因为京津冀的发展不像长三角、大湾区。北京太强了，导致其他一直发展不起来。

如果这两个城市二选一，从自住保值来看（考虑未来回去）优先选择郑州，抗跌属性更强。郑州这几个来看，优先选择郑东新区的山水生态城。

如果未来考虑长期在北京发展，为什么不考虑天津。

1.离北京近 2.教育资源不错，高考有优势 3.城市基本面也还行。

郑州投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问: 星叔好！看到您的分享理性实用！！向您请教

我在高陵有两套一大一小，大宝两年后上高中去西安，二宝两年后上小学想去西安，我户口在高陵，

看好大学南路学区房，60左右的180多万，觉得房小不能满足人多的需求，而120左右的三室学校指标300多万价太高，压力大！

请您帮忙指点如何选择既能满足孩子上学又能改善居住并能兼顾资产优化！

回答：你好，首先从投资角度来说，高陵投资价值一般，未来规划也不是特别让人期待。不限购就有它不限购的原因，进来的人也少，需求量也不大。所以投资尽量往西安主城区发展 方向是对的，也可以优化资产配置。

另外买房一定要摒弃完美主义，不要太挑，没有十全十美的房子，适合自己，满足你需求的房子就是好。 你的需求比较明确，属于学区+刚改。

自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。

如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。

对于大多数自住买房来说，要素的排位是这样：面积-学区-工作地距离-商业-医院-户型-朝向-绿化-物业。

综上提供2个方案：

1.高陵不住全部出手，然后西安买一套好的学区房，自住加投资（如果资金有限可以适当控制面积 比如90-100平的小三房）。

2.同样是出手高陵，然后买一套小户型学区房（比如一室一厅 控制总价）用来挂学位，因为学区房需求看的不是面积 而是学位，然后配合出租（降低压力）。

另外再买一套便宜点的大一点的自住，实现自住+学区进行分离。

提问：星叔，现在房价太高，买房还要还贷压力大，租房感觉更有灵活性一些，压力小，也可以住的好，你觉得现在是买房好还是租房划算？

回答：我的看法是，当你有能力买房的时候就抓紧买，当你能触摸到即将要买的房子的时候你就要买。

不是买房的人把买房这件事看得很功利，而是不买房的人往往把买房这件事看得很功利，他老觉得房价会跌。如果为了生活的话，那房价涨跌跟你有什么关系，你买了房是要过日子的。

你说我压力大，你压力大就对了，你才多大，你年纪轻轻一点压力没有合适吗？等你四五十岁的时候跟别人说，我年轻的时候也没什么压力，比较平淡，那你觉得有意思吗？

往往是那些年轻时候吃过苦的人，老了以后才能讲很多故事。生活的本质就是吃苦，而不是享受。

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