南外科华学校（南外集团科华学校解读）

南外科华学校，我们分了上中下三篇为大家分享，在中篇我们提到华润系列的时间轴【大学区来了？新形势下南外集团科华学校解读！(中)】，本篇将详细为大家解读华润系列的盘。

华润城是中国城市人文综合体，深圳综合商业体标杆，是广东省目前最大的旧改项目。总占地面积63万平米，总建筑面积280万平米，斥资300亿打造，规划有24万平米创新商业、40万平米（7栋）写字楼、高端住宅（分五期开发）、公寓、五星级酒店五大业态。

以华润城为中心，周围半小时经济圈，向东辐射至福田CBD，向西覆盖至大前海，向南延伸至深圳湾后海总部基地，向北发展至留仙洞总部基地。可谓是关中要塞，鹏城胜景。

除了位置极佳，华润城享有的配套等级在深圳也屈指可数，不仅有硬件软件均上好的标杆学校—南外科华，更有打破传统购物中心模式的超级网红综合体—万象天地。

想当年一期二期开盘时，还有不少人诟病觉得润府容积率高，可自从三期的排队事件之后，这个盘彻底红遍了全国，成为了所有深圳人眼中的香饽饽。

2020年年末，润玺一期的开盘再一次掀起了高潮。

随着五期（润玺二期）的即将入市，华润城在未来3-5年内都会持续保持热度，并且伴随深超总以及白石洲的建成，华润城与这2个核心板块会形成南山最最核心的金三角，再一次走上新的巅峰！

润府一期

一期占地面积3.9万平方米，建筑面积28万平方米，占地面积在1-4期内是最大的，窄C型分布，包含1栋57层大面积公寓，8栋超高层住宅，14套别墅，1所18班的爱德幼儿园和1个2000㎡的会所。2016年入伙，一共约2151户。

1栋:为57层高大平层公寓，70年产权不限购不限贷。面积主要为166平方、205平方、242平方的4房2厅3-4卫。朝向分别为东北、正东、东南，看名商高尔夫景观，东南向超高层有部分可以看到深圳湾海景。

2栋:分2个单元，2梯4户，59层高。大户型住宅都集中在这栋，5个面积段：

1/2单元A户型165平方4房2厅3卫，1/2单元B户型132平方4房2厅2卫，均是东北朝向，无遮挡180度景观看山塘朗山和沙河公园，因临近沙河西，有一些嘈杂，不过作为景观房也可以接受。

1/2单元D户型均为125平方3房2厅2卫，均是西南朝向。

1/2单元C户型有所不同，1单元C户型113平方3房2厅2卫，2单元C户型85平方2+1房。C户型比较值得一提，备案时都是1房户型，1单元的C户型交房后业主基本上是改成3房用，2单元的C户型为85平基本当2房用，也有改成3房的，都是西南向、看花园安静。

3/4/5/7/8栋:均为3梯6户，除了层高不一样（3-5为39层高，7-8为36层高），户型都类似，A/B户为约82-83平2房2厅1卫，C/D/E/F为88平3房2厅2卫，但7/8栋83平方2房2厅2卫可牺牲一个卫生间改2+1小三房，客厅也是南北通透，采光通风好。

6栋:6梯8户，户数较多，53层高的超高层住宅，统一为89平的3房2厅2卫与88平方的3房差异不大，朝向较多，AH西北，BC东北，DE东南，FG西南。

总体来说，华润城一期容积率高，密度大，花园也较小，不过仍设计了室内外的游泳池。1栋公寓，1、2栋都临近沙河西路，有噪音影响，最好的是花园中心位置的3、4、5栋，中高层前后视野都无影响。

户型方面有较多选择，能较好满足不用的居住需求：82-85平方刚需两房/小三房，88和89平方正规三房，113和125平方改善型三房，132平方和168平方大四房，整体使用率接近80%，部分户型能够达到90%，相当实用。

润府二期

二期占地面积2.7万平方米，建筑面积17万平方米，一共5栋住宅+1栋公寓，2018年入伙，一共约1230户。

A/B栋：3梯5户，01/02户型148平方3房2厅2卫，03/04户型89平方2房2厅2卫，05户型是188平方4房2厅3卫。

C栋:3梯6户，01/02户型148平方3房2厅2卫，03/04户型89平方2房2厅2卫，05/06户型81平方1+1房1厅1卫。

D/E栋：56层的高层住宅，3梯5户，01/02户型89平方2房2厅2卫，03户型195平方3房2厅2卫，04/05户型89平方2房2厅2卫。

F栋：52层的大户型公寓，4梯4户，01/02户型189平方4房2厅3卫，03/04户型230平方4+1房2厅3卫。

二期的品质比一期要好很多，精装修交房，但花园仍然较小。位置非常优越，位于整个华润城的中间位置，南面紧邻万象天地，步行5分钟左右即可到达高新园地铁站以及华润城写字楼群。

户型设计上，方正实用，没有太多改动的空间。由于大部分的面积留给客厅与主卧，因此次卧、厨房及其他公共部分略显拥挤，但整体实用率能够达到85%左右，对容积率超过6的超高层住宅花园来说，已经不算低。

两房的户型，有81平方的1+1房（西南），89平方的大两房（东南），虽然朝向不错，但分布位置比较差，临路有噪音。其中A/B/C栋比D/E栋相对又好一点，靠近非主路。这种小户型投资客购买的较多，很多房处于出租状态，出租的收益也不错。

三房的户型，有148平方的3房2卫（A/B/C栋），150平方的3房2卫（D/E栋），户型结构大体一致，带大入户，横厅出阳台，其中A/B/C栋的01户型朝西南、D/E栋的02户型朝东南看花园相对安静，其他的都看路，视野一般，也有一定噪音。

四房的户型，有188平方的4房3卫（A/B栋），195平方的3房2卫（D/E栋），户型结构大体一致，眼镜户型，两套间，适合与老人一起居住，阳台出大阳台，客厅与三个卧室都看花园很安静，可以说二期把安静留给了大户型。

不足之处在于，二期周围高楼密集，四周环路，西面看大冲都市花园，东面临大冲城市花园，南面看万象天地商业楼群，这些均为超高层高密度建筑，视野受到阻挡较多，大部分户型采光相对较弱，中低楼层可观性较差。

润府三期

三期占地面积约3.5万平方米，建筑面积30万平方米，与一期大体一致，三期包含6栋超高层住宅，和1栋小面积公寓。2019年入伙，一共约2001户。

1/2栋：其中1栋分AB两单元，01/02户型150平方3房2卫，03户型190平方4房3卫，04/05户型89平方2房1卫。

4/5/6栋：01/02户型是150平方3房2卫，03/04户型是89平方2房1卫，05/06户型是89平方2房1卫,楼栋不同部分户型有些差异。

3栋：公寓产品，主要有40平方、50平方、60平方。

润府三期在户型设计方面更加纯粹，产品基本户型三类：89平方2房1卫、150平方3房2卫、190平方4房3卫，整体布局为“东高西低”的阶梯状，根据楼栋高度以及组合方式不同，整体布局为“东高西低”的阶梯状，同面积户型略有不同，差异不大。

两房的户型，89平方两房两厅一卫。西南向，双面采光，临路，客厅开间3.7米带1.4米宽阳台，足够满足日常需求。主卧开间3.6米宽敞舒适，次卧开间2.7米3.6米宽空间比例也比较不错。厨房空间较佳带生活阳台可纳入室内或单独使用。自成玄关对客厅私密度保护较好。户型紧凑空间功能分布科学合理，中高层具有良好的视野开阔度，低层单位较容易受到道路噪音影响。

三房的户型，150平方三房两厅两卫。朝向东南或西南，东南向看花园安静，西南向临路低楼层易受到噪音影响但中高楼层视野开阔度较佳。大面宽横厅设计布局合理，客厅开间5.2米带1.7米宽大阳台，宽敞明亮舒适度佳，主卧开间3.7米宽敞舒适带衣帽间通风效果优秀，南向次卧开间2.9米，北向次卧开间3.4米。自带入户花园在保障私密度的同时具有较强功能性，餐、厨、客连接紧凑。向客厅方向开门有些多有一定程度的内部干扰。

四房的户型，190平方四房两厅三卫。东南向看花园，大面宽短进深，对称布局三面采光。客厅开间4.9米带1.8米宽大阳台明亮舒适。主卧开间3.75米，次主卧开间3.6米，次卧开间3米，书房2.75米，居住空间舒适。餐厅宽大实用，玄关尺寸合理可自然采光通风，具有较强的功能性。四房三卫配置，双套间设计，适合人口较多家庭使用。

三期的品质非常的优秀，是由享誉国际内外的知名设计师程绍正韬打造，品质比前期产品优质很多。华润城三期值得期待，因为程绍正韬大师帮华润设计了悦府，震惊了深圳地产界，程绍正韬已经成为了深圳豪宅品质的一个保证。

三期地理位置在二期和一期之间，和二期相比，虽谈不上闹中取静，但避免了商业区人群嘈杂的干扰，而步行距离也保持在7-8分钟的舒适范围内。

润玺一期（华润城四期）

润玺一期，即华润城四期，2020年11月，华润城润府二手房均价18万，润玺一期均价13.2万，诚意登记审核通过12927批，最低社保入围数51个月，1171套房中签率12.08%。

因与二手房形成价差，引来轰动。华润城四期、五期相对三期住宅遮挡较少，但紧邻沙河西路，会有车流噪音影响。润玺二期开盘时间待定，暂不讨论。

润玺一期，产品定位更为高端。占地面积约2.49万平方米，总建设面积约24.8万平方米，由4栋高层住宅和1栋幼儿园组成，合计1274户。1栋和2栋紧邻沙河西路，3栋和4栋靠近大冲城市花园一侧。

润玺一期主力户型为100平方3房2厅1卫(A户型)、120平方3房2厅2卫(B户型)、175平方4房2厅2卫(C户型)、200平方4房2厅3卫(D户型)四种。面积段相对润府二期三期，面积加大了，房间数也多了。比如100平方3房，而润府二期三期89平方只有2房。120平方标准3房，润府二期三期同样结构是150平方。175平方标准4房，二期三期同样结构需要消耗面积达到190平方。

1栋：5梯6户，62层高。01是D1户型约200平方4房2厅3卫，02/05/06是B1/B2/B3户型约120平方3房2厅2卫，03/04是A1/A2户型约100平方3房2厅1卫。

D1户型（01）景观视野最好，其次是三个B户型（02/05/06），其中高层相对更好，噪音影响会减弱，最后是两个A户型（03/04）。即选择排序D1>B1>B2>B3>A1>A2。

这栋楼会受到很大程度上的噪音影响，尤其是楼层越低影响则越大，到了超高层比如40层以上，马路噪音的影响就会逐渐减弱。

但与此同时，这个位置正对着大沙河生态长廊，朝向这侧的户型可以享有稀缺的生态景观，算是它的一大加分点。而且，楼层越高景观视野越好。

2栋：5梯6户，60层高。01是D1户型约200平方4房2厅3卫，02是C1户型约175平方4房2厅2卫，03/04/05/06是B1/B2户型约120平方3房2厅2卫。

与1栋相差不大，同样紧邻沙河西路这侧的住宅会受到较大的马路噪音影响。

C1（02）和D1（01）户型属于东南朝向，正对着大沙河生态长廊，特别是高层视野会更好，且没有噪音影响。B1/B2（03/04/05/06）户型，东北朝向（05/06）有景观略胜于西南朝向（03/04）无景观。选择排序D1>C1>B1/B2(05/06)>B1/B2(03/04).

3栋：5梯6户，57层高。01是C2户型175平方4房2厅2卫，02/04/05/06是B户型约120平方3房2厅2卫(朝向不一致，02是B4户型，04/05是B1户型，06是B2户型)，03是A2户型约100平方3房2厅1卫。

紧邻大冲城市花园，中间是一条双向两车道小马路，北向是规划的华润城5期，西侧和南侧是2栋和4栋，所以在视野上，3栋每个户型都存在视野遮挡以及对视的现象。

但相比位于前排的1栋和2栋，3栋受到的马路噪音的影响就会相对较小，尤其是在楼栋内部一侧。

所以从噪音的角度来说，B4（02）和C2（01）户型无噪音优势最大，其次是A2/B2(03/06)，最后是两个B1（04/05）户型。另外，对于部分户型来说，比如A2（03）、B4（02）和C2（01）户型，可以享受到小区内的花园景观。

从朝向来看，东南朝向的B4（02）户型优势相对更大，其次是西南朝向的B1（04）、A2（03）户型，最后是东北朝向的B1（05）/B2（06）户型。选择排序C2(01)>B4(02)>A2(03)>B1(04)>B2(06)>B1(05).

4栋：3梯5户，42层高。01/02/03/04都是A户型100平方3房2厅1卫（朝向不太一致，01/02是A3，03是A2，04是A1）,05是B5户型120平方4房2厅2卫。

与3栋大致类似，相对来说沙河西路产生的噪音影响会小很多，但也因此，受前排楼栋的遮挡，没有生态景观这一层价值。

值得注意的是，4栋规划是42层，2栋是60层，也就是说，4栋就算是高层，也难以避免视野遮挡这一影响。

最大面积120平方B5户型的优势是，位于楼栋内侧，可享花园景观，同时噪音影响较小，但存在被对面2栋遮挡的情况。

除此之外，其他皆为建面约100平方户型。其中，两个A3户型为东南朝向，无噪音，无景观，视野上会受到对面写字楼的遮挡，可能会比较压抑。A1和A2两个户型皆为西南朝向，无景观，噪音影响小。但临近一侧为大冲城市花园，在视野上也会有遮挡。选择排序B5(05)>A3(01/02)>A2(03)>A1(04).

100平方3房2厅1卫(A户型)：有两种设计，分别为A1和A3，而A2是A1的对称户型，设计上相同。

A1/A2整个户型都很方正，属于典型的竖厅，西南朝向，采光效果好，同时也能保证屋内的气流循环。

从动静分区来看，A户型的动静分区还是比较合理，只是其中一个次卧正对着厨房的次卧可能会有点影响。整体来说，客餐厅的活动对卧室的影响还是比较小。

A2户型与A1户型几乎为对称户型，主要有一点区别，A1餐厅处多设有一侧飘窗，与阳台一起可以达到空气对流的作用，同时增加了一处休憩的地方。A3户型只有4栋有，将厨房设计到玄关处，在动静分区上，比起A1、A2户型显得更加合理。

‍120平方3房2厅2卫(B户型)：与A户型最大的不同是，B户型大多是双阳台设计，除了客厅的一个阳台，主卧也带有一个阳台。有5种设计。

B1户型为东北朝向，客餐厅与阳台连为一体，这一块的采光较好。但整个户型最大采光也就只有这里，两间次卧采光面比较小，会稍显压抑.

B2与B1户型相同的是，两间次卧采光面不足。同时，B2户型的主卧是单面采光，采光效果不是很好。

不同的是，B2户型的主卧没有单独阳台，而是设计了一间衣帽间，对于女性来说，是一大吸引点。

相比B1和B2，B3户型私密性会更强，从梯户比上来说，可能要比B1、B2户型更高，而且通过玄关进去并不直接正对室内，极大增强了居住的隐私性。

B4户型的玄关与餐厅空间基本为一体，而且整个客餐厅通过玄关正对电梯间，在这点上，私密性比较弱。但相比B3户型，这样的入户门设计，节省了一部分建筑面积。此外，主卧由于自带一个阳台，双面采光。

B5户型与其他B户型设计稍有不同，将客餐厅作为中轴，将卧室布局在两侧，南侧的次卧可用来做客卧，这样一来，主客卧互不打扰，极强的保证了双方的私密性。

另外，自带的外庭设计，避免了与A2户型的对视，增加了居住的隐私性。厨房门与餐厅直连，在操作上会比较顺畅。

175平方4房2厅2卫(C户型)：与前面其他户型比较不同的是，C1户型为横厅设计，显得整个空间更大。厨房内侧，则带有一个生活阳台。整个C1户型，采光面很足，大阳台可以保证室内采光，但室内窗户集中在一侧，一定程度上会影响到室内采光和空气的对流。

动静分区上，设计得比较合理，而且主卧与客厅间有两间次卧隔开，也就是说客厅的活动基本影响不到主卧。此外，主卧带有主卫、衣帽间和独立阳台，极大给予了主卧的自由空间限度和私密性。

200平方4房2厅2卫(D户型)：与C户型一样，属于比较典型的横厅设计。玄关正对餐厅与电梯间，所以相对来说私密性还算比较高。

不过相比1栋中隔壁的B3和2栋中隔壁的C1户型，私密性还是稍微欠缺一点。 从动静分区上来看，还算比较合理，左侧次卧的居住体验感可能会差一点。

此外，整个户型采光面比较足，但主要集中的一面采光，一定程度上会影响空气的对流。

D户型最大的优势是，面朝大沙河生态长廊，坐享城市中稀缺的生态景观。