顺义私立学校（顺义风云录）

地产八卦女说

如果万柳的主题是高校，亚运村的主题是体育，望京的主题是时尚和国际范，那么顺义的主题，则是生活。

文 | 地产八卦女

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曾经我说过，北京城北的高端居住区，真正初露锋芒的，是这四大金刚：万柳板块、亚运村、望京和顺义。

就整个板块的气质来讲，在西边的万柳，颇具文质彬彬的书生气息。它不仅拥有优美的自然环境，更有着国际化的人文环境。万柳板块周围高校众多，再加之临近五道口、中关村，素有中国“硅谷”后花园的美誉，这里与旧金山南湾区的地位如出一辙。

如今，越来越多的企业巨头以及跨国科技公司管理层在此定居，万柳板块已然成为高等知识分子青睐的理想住处。

而对于亚运村板块，则总是令人联想起肌肉壮实的体育健儿。也许，在2008年奥运会之后，亚运村板块的奥林匹克森林公园和诸多场馆建设，让许多国际体育人士尤其看重此处。

那么，望京板块有点像什么呢？个人感觉，望京就像是一个有着开阔国际视野、但又颇具娱乐精神的年轻人，充满生命的活力。

从产业看，望京大都是科技创新和文化产业，加上临近使馆区，国际交往人才丰富、生态公园配套齐全、高端居住空间繁多，已经形成宜居、宜业的功能体系，带有一种特别的面向未来国际化的年轻人的气质。

798艺术区。中央美院那些年轻人的热忱和艺术眼光，在望京的撮合下，形成一股股风格的碰撞——于是，就有了如雷贯耳的798。

那么顺义呢？一提起顺义，很多人就想起中央别墅区，作为传统富人区的代表，顺义总给人以一种颇具绅士风度的大富翁的感觉。

但实际上，顺义的地块很大，由后沙峪、牛栏山、赵全营、天竺、大湖、观城、未来科技城等几大板块组成，由于拥有紧邻首都机场的优势，建设之初这里就被定义为国际社区，随着天竺经济区的建成、北京国际展览中心的落户等，加之国家的绿色生态走廊规划，使得这里形成了茂密葱郁的树林和四季长流的河水，成为了北京最适宜居住、生活的区域之首。

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刚才说了一点顺义的外在形象 。之所以如此看好顺义的居住属性，是因为在北京市场供地紧缩的背景下，一些拥有良好经济、产业、交通、教育基本面的潜力组团，逐渐被轨道交通红利拉动，开始迎来人口导入和客层置换。区域商业的发展，也会伴随着人口结构的变化和数量的增加带来机会——君不见顺义这个区域的开发热度，是明显高于北京四环内的。

那么，对于顺义，它的经济产业、交通、教育基本面如何呢？

从经济GDP的角度看，2018年顺义GDP总值1717.31亿，位列北京第六，仅次于东西海朝和大兴，甩昌平、通州等区域几条街！同时顺义也是北京发展速度最快的新城区，机场给顺义带来了大批量的就业岗位，如临空开发区，空港物流园，天竺综合保税区，以及国门商务区等一系列的开发区项目，都令人不可小觑（机场的管辖权在朝阳区，但这仅仅是行政管理权，空港物流（顺丰等快递企业总部）等机场其他的产业链条，以及国航总部等航空公司总部都在顺义，这也是机场给顺义区带来的最大的实惠）。

而有意思的是，尽管有了机场这个金饭碗，顺义仍然拥有非常强势的自主产业。顺义不像是通州昌平那样的睡城，它的产业经济非常 独立，不过于依赖市区，也拥有很多的全国知名品牌。例如牛栏山、鹏程食品、牵手、汇源、燕京啤酒、现代汽车，这些都是顺义产业腾飞的象征。

牛栏山二锅头，“正宗二锅头，地道北京味”，与北京卤煮、灌肠儿、炒肝儿、豆汁儿、爆肚儿、铜锅子涮肉……等，一道成为北京市民最钟爱的味道。

而在各项交通、教育、医疗配套方面，顺义也是非常方便的。虽然目前只有一个15号线，但未来会有越来越多地铁线路（21号线）开通，应该会更方便。如果拿顺义跟其他近郊相比较的话，人口密度稍微比昌平通州低一些，所以其拥挤程度也小于昌平通州；

教育方面，顺义有著名的牛栏山一中、首师大实验学校，以及顺义一中附属小学、东风小学等本地知名公立学校，更有著名的北京顺义国际学校、德威英国、鼎石国际等私立名校；

医疗方面，顺义也有顺义医院、北医三院顺义院区、阜外医院和北京中医医院顺义院区等知名医疗资源。

根据蓝莓评测发布的2017-2018年度北京国际学校最新排名（前十），顺义有5所学校上榜，实力碾压北京其他各区。

综上，顺义有优越的地理位置和广阔的绿化面积，经济较为发达，生活压力也较小，是个非常合适居住的地方。尤其是顺义区政府的搬迁，为顺义新城板块的发展做背书，15号线又直通清华，顺义吸引资源往北发展成为趋势，这也为顺义发展成为高端住宅区奠定了基础。

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然而，尽管顺义一直都是高端住宅区的形象，但顺义的商业配套，在规划上一直存在分布不均的格局，大型的商业也都集中在一个区域，多点商圈并未形成，高端商业氛围也有待提升。

例如，距顺义地铁口500米不远，有一个隆华购物中心，与新世界百货和华联购物广场一道 ，组成了一个较大的购物中心组团。作为隶属于老国企顺义区供销社，隆华购物中心已经经历了20年的风风雨雨。

然而，随着市场竞争形势的加剧，如新玩家新世界百货和华联购物中心的加入，消费者品味的提升、消费需求等变化，隆华购物中心单一的百货模式已经不适应当前的市场环境，市场更多的是急需像中粮·祥云小镇那样的“差异化商业 ”。

祥云小镇是名副其实的社区商业，服务中央别墅区、临空经济带等家庭社区。这个划分为特色商业、风情商业两个区块的社区商业，不仅引入了两个星巴克、高配影院、各种中高端品牌和儿童商业，还将动物园开到了街区中。开业几年前，祥云小镇营业额和客流量翻了数倍。

个人认为，在香港的元朗、日本东京，都有类似于北京顺义这样的副城中心，都有非常成熟的郊区组团住宅与商业发展互相助力的成功案例。

因此，正处于消费体验跃升时期的顺义，尤其是亟待填补空白的顺义新城，正需要这样一个具有一定规模的龙头项目的带动。不论是从存量改造而来，还是新建的商业也好，新的顺义商业一定要给市场带来一轮冲击。

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提到合景泰富，这家上市房企一直保留着神秘感。

2018年，合景泰富集团旗下的经营性物业项目迎来集中亮相，前瞻性的商业布局逐渐显效。在酒店板块，自持品牌木莲庄酒店第5家门店在苏州落地，连同广州W酒店、广州东圃合景福朋喜来登酒店、广州康莱德酒店、苏州万怡酒店等国际品牌合作酒店，合景泰富集团旗下在营酒店数量增至9家。在商场板块，继2016年上海悠方开业之后，合景泰富集团旗下购物中心两大品牌“悠方”和“摩方”又相继进驻苏州、成都、北京和广州等核心城市，并凭借区位优势、时尚设计和品牌定位，获得高招商率和人流量，为当地消费者带来轻奢、新潮的购物体验。

合景泰富集团还将2018年定义为其长租公寓元年，针对高端商务人士、白领阶层及职场新人等不同细分市场，合景泰富集团推出了誉舍、昕舍、陆舍三大长租公寓品牌，并以广州、佛山、北京、上海、苏州为试点，于年内新开业长租公寓项目。

不难看出合景泰富在塑造高端商业和的运营天赋和实力。在长租公寓也可以窥见合景泰富敏锐的商业布局理念和超前的品牌发展格局。

由此 ，鉴于顺义先天性的宜居优势，以及商业上的不足，继龙湖、中粮、鲁能等品牌开发商深耕顺义后，又一老牌实力港资房企合景泰富，战略布局顺义，推出合景天汇广场。

合景天汇广场项目位于顺义区昌金路与通顺路交汇处，周边拥有京承高速、京密高速，六环路等道路，自驾交通方便；紧临潮白河公园、顺义奥林匹克水上公园、北京高尔夫球俱乐部、乡村高尔夫俱乐部、乔坡滑雪场 ，环境非常优越。

表面上看，合景天汇广场是一座典型的住宅+商业综合体，然而，当我们实地去了解，会发现合景天汇广场跟想象中的完全不一样。

例如，与普通hopsca（城市综合体）不同的是，合景天汇广场定位为墅境界hopsca，这也就意味着，合景天汇广场，无论是低密墅境住宅，还是配套的购物中心、高级酒店，以及附近的潮白河公园，这一整个综合体项目，都有着别墅一般的质感，使得整个hopsca，恰到好处的构成了藏于顺义这片热土的“都会秘境 ”。

合景天汇广场，为区域构建全新的商业布局，引领消费升级。

除此之外，合景天汇广场低密别墅社区，在细节上也做了精心的设计。例如户型，合景天汇广场项目的户型设计可以说是一大优势，都是南北通透的方正户型，采光和通风条件极佳。95平的3居2卫户型，经典的“品字形”结构，三面朝南，南向两卧室带飘窗，客厅有大阳台，整体面宽9.7米，采光绝对100分。

合景天汇广场95平米户型

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北京的每一个高端居住区的形成都有着近乎相同的轨迹，就像经典的二八理论一样，北京已经成为全球超级大城市。北京的核心资源和圈层聚集效应也越发的突出。无论是亚运村板块，万柳板块，奥北板块还是中央别墅区板块，都集聚了北京的顶级资源。而作为传统高端居住区域的顺义，在土地供应和市场供应出现了断供后，18年出现了顺义土地的供应，也伴随着接下来的高端住宅的供应。

其实从房价来看，顺义是一个差距很大的地方，既有终端改善合景天汇广场这样的精品板块，也有适合刚需的低价居住板块。多品质的房源构成了一个完善的供给圈层，这与顺义发展的产业层级是相似的。

近几年顺义楼市，短期内会维持横盘这样的趋势，而随着北京持续向周边县市投射影响力，顺义作为国家门户、东北咽喉，地理位置也会越来越重要 。

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