成都大学校内商铺急转（2021中国商业地产租金指数研究报告）

2021年，尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响，我国经济整体仍平稳收官。消费市场展露出活力和韧性，服务业景气程度稳步回升。

在全球经济增速放缓的背景下，促进消费扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。

在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。

一、商铺租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平。

其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势。

从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占46.3%，租金环比下跌的商业街占43.3%，10.4%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占64.2%，租金环比下跌的商圈占20.0%，15.8%的样本商圈（购物中心）租金与上期持平。

整体来看，消费市场总体复苏态势持续，实体零售继续改善，线上消费持续增长，2021年商铺租赁需求逐步恢复。

1、百街商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化

根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2021年下半年，百街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%，跌幅较上半年扩大0.08个百分点。

2020年疫情爆发以来，商业街市场遭受巨大冲击，由于商业街多定位于“逛、吃、游、乐”，对客流量的敏感程度高，部分商业街经营惨淡。随着疫情防控进入常态化，商业街防疫软硬件条件相对不足，受防疫管控影响程度较大，部分客流被购物中心及线上市场分流，商业街市场呈现持续调整态势。

（2）商业街表现：43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街跌幅最大

2021年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占40.7%，租金环比下跌的商业街占44.4%，14.8%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占50.0%，租金环比下跌的商业街占42.5%，7.5%的商业街租金与上期持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街

2021年下半年，46.3%的样本商业街租金环比上涨，武汉楚河汉街、深圳深圳湾步行大街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中武汉楚河汉街租金环比涨幅最大，为3.07%。

与此同时，43.3%的样本商业街租金环比下跌，北京新街口商业街、上海田子坊等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中北京新街口商业街租金环比跌幅最大，为4.19%。

2、百MALL商铺租金指数

（1）租金变动：2021年下半年百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%

图：2018年上半年-2021年下半年全国重点城市主要商圈（购物中心）平均租金及环比变化

根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。

2021年下半年，百MALL商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，涨幅与上半年基本持平。进入2021年，疫情防控进入常态化，购物中心的防疫条件相比商业街更具优势；随着我国统筹疫情防控和经济社会发展取得明显成效，购物中心客流逐渐回升，市场呈现修复趋势。

（2）商圈表现：64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈涨幅最大

2021年下半年，一线城市中70.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨，11.4%的商圈（购物中心）租金环比下跌，18.2%的商圈（购物中心）租金与上期持平；二线城市中58.8%的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，13.7%的商圈（购物中心）租金环比持平。

图：2021年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈

2021年下半年，64.2%的样本商圈租金环比上涨，深圳南山中心区商圈、杭州钱江新城商圈等10个商圈租金环比涨幅相对较大，其中深圳南山中心区商圈租金环比涨幅最大，为2.78%。

与此同时，20.0%的样本商圈租金环比下跌，在租金环比跌幅相对较大的10个商圈中，长沙五一广场商圈和上海八佰伴商圈租金环比跌幅均超1%。

3、租金趋势：整体商铺租金有望进一步恢复，核心商圈租金或温和增长

整体来看，2021年下半年，国内消费市场延续复苏态势，并带动实体商业持续恢复。与此同时，消费需求端的多样化和商业供给端的同质化给商业地产市场转型升级带来了较大的压力。

从商铺租赁市场表现看，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势分化，购物中心的恢复程度好于商业街，但总体来看，2021年下半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年同期水平，其中有74.6%的样本商业街和58.9%的样本商圈租金低于2019年下半年水平。

展望2022年，在经济稳步恢复的背景下，消费市场供需两端扶持政策不断发力，商业地产市场或将继续呈现整体复苏态势。

预计2022年，随着消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升，我国重点城市商铺租金或呈现平稳恢复态势，核心商圈租金有望温和上涨。

二、重点城市商铺市场表现

1、消费市场：2021年全国社会消费品零售总额达44.08万亿，消费市场平稳复苏

（1）消费需求：全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，重庆、深圳市场恢复较快

2021年，我国经历了国内疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出较大韧性，整体保持稳定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点。2021年内需对经济增长的贡献率接近80%，比上年提高了4.4个百分点。

进一步来看，社零总额月度同比整体呈下滑趋势。12月，社会消费品零售总额为4.13万亿元，同比增长1.7%，增幅较11月份收窄2.2个百分点，消费市场面临短期增速下行压力。由于我国整体疫情形势平稳可控，创新消费升级的内生动能依旧强劲，并且近期“降准、降息”频现，短期内有利于提振消费市场信心，促进消费市场进一步复苏。

图：2021年1-11月代表城市社会消费品零售总额及同比增速

注：天津社会消费品零售总额未公布，同比涨幅为5.7%

数据来源：各城市统计局

分城市来看，上海、北京和重庆消费市场空间较大，2021年1-11月社会消费品零售总额位列前三，均突破1万亿，其中上海以1.65万亿居首位。同比来看，海口社会消费品零售总额同比增幅最高，为29.1%；天津同比增幅最低，为5.7%。除上海外，其他3个一线城市社会消费品零售总额同比增幅均低于全国水平。

（2）消费市场供需两端扶持政策持续发力

2021年以来，从中央到地方，针对消费市场供需两端的发展规划、扶持政策和措施等持续发力，促进消费市场继续平稳恢复。中央层面，2021年7月，商务部印发《关于开展国际消费中心城市培育建设工作的通知》，上海、北京、广州、天津、重庆五个城市名列其中。地方层面，各地针对消费供需两端的扶持措施也陆续展开。

总体来看，一线城市和核心二线城市针对消费市场的发展规划层级较高，政策支持较多，力度也较大。在我国经济转型发展，消费不断升级的过程中，一线城市和核心二线城市或持续成为我国培育新型消费、打造新消费场景的重要基地，未来商业发展将持续扩容、更新创新能力亦将不断增强，品牌商家对商铺租赁的需求也会持续扩大，租金存在上涨的内生动力。

2、供应趋势：新开业购物中心总体量同比大幅增长，商办用地成交面积同比减少

（1）购物中心存量：15城已开业购物中心2197个、17289万平方米，上海存量规模居首

截至2021年底，商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米。其中，上海已开业购物中心共395个，总建筑面积约2616万平方米，存量规模居各城市之首。

（2）新开业购物中心：15城新开业购物中心220个，总建筑面积约1730万平方米

从短期供应来看，2021年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业购物中心总建筑面积约1730万平方米（220个），同比增长近六成。其中一线城市共开业购物中心82个，总建筑面积约580万平方米，二线代表城市共开业购物中心138个，总建筑面积约1150万平方米。

（3）商办用地：2021年重点城市商办用地成交面积为3929万平方米，同比减少17.6%

从长期供应来看，商办用地成交减少，未来商铺新增供应或进一步下降。2021年，商铺租金指数重点监测的15个城市商办用地成交规划建筑面积（市本级）共计3929万平方米，同比减少17.6%。其中一线城市成交面积为934万平方米，同比减少31.7%；二线城市成交面积为2995万平方米，同比减少11.9%。从成交占比看，二线城市商办用地成交面积在15城中的比例较2020年增加4.9个百分点。

3、需求趋势：一线城市具有较大商业发展潜力，知名品牌继续布局一二线城市消费市场

（1）商业潜力：一线城市消费水平高，商社设施饱和度相对较低，商业发展潜力大

对比分析城市消费水平和商业设施规模等指标，通过计算每平米商业设施所承载的消费水平，可以判断城市的商业发展潜力。

以城镇人均消费性支出和城镇人口指标来计算城市消费水平，以一段时期内商业营业用房的新开工面积来衡量城市商业设施规模，结果显示，一线城市人均消费性支出高，城镇人口多，商业设施饱和度相对较低，仍具有较大的商业发展潜力；深圳商业发展潜力居各代表城市首位。

相对而言，重庆、成都等二线城市，人均消费性支出相对较低，商业设施存量面积较大，饱和度相对较高，商业发展潜力整体而言相对较小。

表：2020年15城商业发展潜力

数据来源：中指数据CREIS

（2）品牌布局：知名品牌继续布局一二线城市消费市场，奢侈品、文体娱乐品牌表现活跃，咖啡品牌逆势扩张

2021年下半年，部分地区受疫情和极端天气影响等因素冲击，消费需求增长放缓，但在建设国际消费中心城市等利好因素支撑下，品牌商家依旧推动在一二线城市消费市场的布局。

分业态来看，奢侈品消费回流，品牌商家继续布局一二线城市高端购物中心；服饰品牌表现分化，部分快时尚品牌发展陷入瓶颈，小众品牌逐渐走入大众视野；部分餐饮品牌租赁需求有所下降，但咖啡品牌表现出较强韧性，逆势扩张；Z世代成为消费市场主力，部分潮玩品牌和文体娱乐品牌加速布局。

2021上半年商业街和购物中心商铺租金行情

1、商业街

在中国指数研究院2021年7月发布的《2021上半年中国商铺租金指数研究报告》中，抽取采样了15个国内重点城市的典型商业街，调研显示，这些商铺平均日租金分为为24.9元/平/天。整体租金环比下跌0.24%，但仍有50.7%的样本商业街租金环比上涨，其中苏州斜塘老街涨幅最大。

以上海知名商业街为例，2021年上半年，城隍庙商业街平均日租金在98.9元/平/日，折合每月2967元/平；南京西路商业街平均日租金在47元/平/日，折合每月1410元/平；田子坊平均日租金在37元/平/日，折合每月1110元/平。

以深圳知名商业街为例，2021年上半年，东门步行街平均日租金在92元/平/日，折合月租金为2760元/平/月；深圳湾步行大街平均日租金在62.8元/平/日，折合月租金为1884元/平/月；华强北步行街平均日租金在56.7元/平/日，折合月租金为1701元/平/月。深圳3条商业街租金环比全部恢复上涨，其中东门步行街涨幅最大，达2.96%。

以下附录2020年下半年15城主要商业街租金（单位：元/平方米/天），源自中国指数研究院。

2、购物中心

15个国内重点城市的典型商圈购物中心，调研显示，这些商铺平均日租金分为为26.84元/平/天，折合每月805.2元/平，环比上涨0.31%。在当前大环境下，租金仍未恢复到疫情前的水平，但消费需求回暖将拉动商圈购物中心商铺租金逐渐上升。

以北京知名商圈为例，2020上半年，王府井（商圈）购物中心商铺平均日租金71.9元/平/日，折合每月2157元/平；三里屯商圈中心平均日租金在46元/平/日，折合每月1380元/平；最低的是鲁谷和黄村中心，平均日租金在15元/平/日，折合每月450元/平。北京12个商圈租金环比八涨三跌一平，其中中关村商圈租金涨幅最大，为0.82%。

以杭州知名商圈为例，2021上半年，武林广场中心商铺平均日租金在52.7元/平，折合每月1581元/平；湖滨和钱江新城日租金则在24元/平左右，折合每月720元/平。其中杭州钱江新城商圈租金环比涨幅最大，为3.12%。

以下附录2020年下半年15城主要商业街租金（单位：元/平方米/天），源自中国指数研究院。

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