广州市天河区东风学校（天河壹品值得买吗）

从国庆节开始，相信很多关注天河壹品的读者接到了很多的推送和预约。作为天河区为数不多的新盘，从2021年6月第一期上市10秒销罄，到近期二期的火爆宣传，究竟此盘值得大家购买吗？在目前楼市低迷、限购限价的情况下，还需要去抢购此盘吗？如果买那个户型更加合适呢？子叔通过多次探盘以及一个准业主朋友的经历来为你一一揭晓以上疑问。

天河壹品优势有哪些？

天河壹品的优势还是比较明显，作为目前在售的天河唯二新盘，除了国庆前保利天汇的开盘，剩下就是此盘，子叔认为天河壹品优势主要是在地理区位、教育资源配套、产品设计、价格预估。

地理位置

首先，天河壹品属于天河智慧城，从《关于在天河东北部建设的工作方案(讨论稿)》中获悉，天河智慧城定位为“智慧广州的示范区、引领潮流的先行区和幸福生活的体验区”。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。打造容纳10万就业人口，30万居住人口宜居宜业的生态城。作为广氮智慧社区的一部分，天河壹品主要承接附近上班族以及周边金融城等人群溢出居住功能。天河目前可大面积开发的住宅区就是天河智慧城，随着金地天河峰睿的销罄，目前片区的新盘只有天河壹品。而且本片区商业小区屈指可数，只有天健上城、广氮花园等几个优质小区。而且，产品逐渐形成，目前已经有超过500家高科技公司入驻，最出名的当属网易总部已经落户此地。

然后，我们看下天河壹品的区位，根据地图显示，天河壹品距离珠江新城8公里、距离金融城3.5公里，整体看离天河两个商业中心非常近，开车半个小时即可到达。尤其是等琶洲地下隧道开通，可以很快到达金融城，因此可以更好的做好金融城外溢人口的接收。

天河壹品位置图

众所周知，广州是向东向南发展，且优先向东发展，那天河壹品处于天河的东部，加持天河智慧城的发展，天河壹品毫无疑问会享受到此片区发展的红利。区域优势+产业优势已经使天河壹品领先其他楼盘半个身位。因此，如果单从区位来讲，子叔认为天河壹品会优先于保利天汇。

另外，关于本区域交通，目前还不太方便。但是车陂路北延段修好后会极大提升交通便利性。北上智慧城，南下珠江新城都非常方便。同时，琶洲地下隧道开通后，到达金融城也只需要15-20分钟，还是比较方便的。最后是关于19号线的建设，根据规划会在2023年提案，那通过以及修建预计更晚，如果19号线通过预计也是在2028年左右才会开通。销售说楼下就是地铁站——车陂西站，子叔认为还是靠谱的，毕竟开发商之一城投是国企，国企作为政府亲儿子，给些实惠的政策不过分，所以这个大家可以期待下。当然，地铁如果在楼下那就是意外惊喜，牛奶场现在交通依然不便利，更没有地铁，但并不妨碍它翻倍地涨价。为了居住舒服和下一代教育，相信新广人也可以接受无地铁。

周边地铁规划

教育资源

提起广州的教育资源，大家先想到的就是越秀等区域的如东风东小学等，但是随着天河教育局宣布天河东将重点打造优质中小学资源，以吸引更多人员工作居住，近几年天河东优质名校比比。而天河壹品附近的优质中学就是清华附中湾区学校，清华附中在2021年9月正式开始招生。子叔在6月一期开盘时去探盘，清华附中还在建造中，短短3个月过去，已经招生开学，这效率也许就是天河效率！今年小学是按照片区入学，大概入学范围包括车陂路以北，环城高速以西以南，广棠路东。这样基本就是天健、广氮、阳华国等小区，再加上在建的金地峰睿河天河壹品。所以小学大概率还是可以读的，初中就是广州市竞争，估计优势不明显。当然，天河壹品对面有一块教育用地是用来建造9年制的学校，这个学校目前还未开始建造，预计建造完天河壹品大概率会读此小学。但是这也充分说明此地教育资源丰富。因此，单从教育，天河壹品在目前在售楼盘基本是数一数二的，至于升学率让我们静候佳音。

清华附中学校

产品设计

作为一名在地产圈摸爬滚打过的人，天河壹品的产品设计还是比较加分的，尤其是所有产品都有+1的房间设计，很好的捕捉到了置业者的心理——能多一个房间就是最大的优势，毕竟在寸土寸金的天河最好一步到位，如果面积不能一步到位至少房间的数量要一步到位，那就是3房起步。其产品从70平——120平面积不等，最小的是二期即将开盘的70平北向2+1户型，最大的是南向128平的4+1户型；当然作为刚需盘，最好的户型也许是78平三室一卫的3+1房，以及90平三室两卫的3+1房。由于所有产品都有+1户型，所以得房率有88%左右，实际使用面积对比其他楼盘提升不少，这也是它产品最大的优势。

根据子叔内部消息，从一期开售和认筹来看，78平的三室一卫是最抢手的，因为面积小总价低，且有3个房间，除了2夫妻和小孩，还可以有一个老人居住，随着三胎政策的逐渐普及，预计置业者会考虑孩子出生后的居住问题，此时多一个房间的优势即可凸显。一期销售的400多套有半数为投资客，他们购买的大多是78平的小三房，性价比是比较高的。

子叔建议如果是年轻小夫妻，78平的小三房即可，先上车等后期再进行置换。这样上车压力小些，且后期卖出相对比较容易。其次是选择南向竖厅的90平，正南朝向好，三室两厅两卫。当然如果不差钱，可以一步到位选择128平的四房。

价格

根据一期天河壹品的售价来看，78平北向6.5-7万；90平横厅7-7.8万；90平竖厅7.3-8.2万，128的四房8-9万。加上最近半年政府限价，预计年底2期开盘价格与一期类似。至于值不值得购买，这个就需要个人判断力，如果有上车需求，子叔还是推荐大家可以去看看，毕竟单单天河的招牌已经比黄埔番禺就要高出不少，而且天河最近几年拍地很少，今年即将推出的三块地也是天河最北部，地理位置比天河壹品更差。所以在可预见的未来天河还是没有更好的地段推出，如果这样那还是考虑下天河壹品。当然，本次政府限价的回调已经将广州打趴，预计至少未来2年广州楼市都不会出现2020年的疯涨情景，子叔预测未来2-3年房间都是平缓上涨或者横盘。所以如果你不着急入住或者孩子上学，也可以缓缓，但如果是刚需，建议还是早点上车。等着房价下跌那是不可能的，毕竟房地产作为国家支柱产业，政府会控制，比起房价上涨，房价下跌更会引发社会问题。政府目前大有利用时间换空间的策略，一方面利用时间推移和经济发展来提高居民收入，另一方面限制房价上涨，维持横盘，逐渐消除房地产泡沫。

二期开售7、8栋

最后，天河壹品也是有缺点，首先地块是以前氮肥厂，地块略有污染，想当年天健拿地价只有几千块一平，最近3年天河智慧城肉眼可见开发，所以低价增长迅速。但据官方说目前污染不严重，不影响生活。具体就需要各位判断了。其次，小区容积率比较高，没有花园，只有一个游泳池，全部只有大概2000户，属于中小型社区，与旁边的保利天汇、珠江花城等比较小很多，居住舒适度需要考虑。第三，交通确实不太方便，目前基本靠自驾，周边连共享单车都很少，走到最近的地铁站棠东站都要20分钟，确实非常不方便（抄近路还需要逆行一段路途）。

结束语

好了，以上就是子叔对天河壹品的全方面分析，优缺点一目了然，希望对你有帮助。借用一位准业主好朋友的话，天河壹品预计是上车门槛最低的核心区天河楼盘了，在当下政府限价，周边二手7万+的情况下，如果大家考虑上车天河，天河壹品确实是值得考虑的一手楼盘。如果年底二期价格跟一期差不多，建议有需求的读者果断上车。如果你还有疑问比如户型如何选择、周边楼盘对比等，评论区留言，我们评论区见，如果你觉得我写得不错，欢迎点赞关注转发。