昆山登云科技职业学院（又是零溢价）

今日上午，昆山市本月挂牌的唯一一宗涉宅地块——昆地网 [2020]挂字12号地成功出让，打破昆山8月土拍市场的沉寂。

据悉，昆地网 [2020]挂字12号地位于巴城镇登云路南侧、古城北路东侧，面积约60050.2㎡（90.1亩），容积率1.8-2.2，规划为商住用地。地块起拍总价124382万元，起拍楼面价9415元/㎡，市场指导价总价128905万元，市场指导价楼面价9757元/㎡，最高限价10827元/㎡。

与今日同期出让的常熟梅李镇地块相似，八成12号地的竞拍情况也比较冷清，唯一的一轮底价报价还是上周五的挂牌期内出现的，正式开拍后没有新的报价出现，直接底价成交，成交总价124382万元，楼面价9415元/㎡，竞得人为本地房企昆山乐建住房开发有限公司（昆山城投）。

地块配套情况：

地块位于昆山市巴城镇，也就是昆山的城西板块，属于发展较为成熟的区域。城西的硬件配套可谓"强硬"，有核心区域的体育中心、文化艺术中心与森林公园；医疗建设方面也有西部医疗中心；在教育资源方面有昆山市第二中学（西校区）、娄江实验学校、昆山加拿大国际学校；商业配套方面有华润万象汇、新江南生活荟、西城后街商业广场、365购物广场等，一站式生活轻松实现。另外往西驱车半小时左右还可到达苏州园区永旺商圈、金鸡湖商圈等，等于说享有双重配套。

而12号地块就位于城西的通澄板块，地块2公里范围内有阳澄湖公园、昆山城市森林公园、莲湖公园、体育中心、保利电影院，还有江南生活荟、万象汇等商业生活配套，在建的西部医疗中心等，配套资源丰富。往西距离苏州园区仅5km，驱车约3.5km可上昆山中环西线，往北即到苏州绕城高速，往南可由苏州绕城高速至沪宁高速，往西可达阳澄湖高铁站，南侧相距在建的苏州市域轨交S1号线"莲湖公园站点"、"祖冲之路站点"直线距离仅1.2公里，交通十分的便捷。此外地块东侧1.7km处是昆山市城市生态森林公园、昆山市体育中心，西侧1.6km处是傀儡湖；周边品质成熟小区林立，配套齐全、生活便利。

· 商业配套：万象汇、西城后街商业广场、365购物广场、新江南生活荟

· 教育配套：昆山市正仪中学、昆山加拿大国际学校

· 休闲配套：昆山市城市生态森林公园、莲湖公园、康居公园、中心湖公园

· 周边楼盘：品院观悦、通澄花园、龙城雅居、金色森林、龙城雅居

图源土拍网

周边市场情况：

回顾近年来昆山巴城板块的土地市场动向，我们发现整个区域近些年出让涉宅用地很少。据土拍大数据统计，近5年来，仅出让2宗涉宅地块（不含安置房）。2017年12月，巴城镇湖滨路东侧地块成功出让，绿地集团竞得该地块，成交总价14.51亿元，楼面价5831.7元/㎡，溢价率7.8%。另外，2019年12月，祖冲之路东侧、临湖路南侧地块成功出让，平安以107555万元总价竞得，成交楼面价5581.6元/㎡，溢价率3.36%。

而这2宗地块分别位于本次出让的12号地块北侧9km、7.5km处，相距较远。相比较来看，本案地块位置更加优越。而从本案3km辐射范围内来看，近5年无涉宅地块出让（不含安置房）。因此目前来看，地块周边在售新房较少，龙辰院子住宅均价2W元/㎡，别墅均价2.5W元/㎡；恒源紫芸均价1.7W+元/㎡；伯爵大地别墅均价2.05W元/㎡。周边二手房（普通住宅）挂牌均价基本在1.65W元/㎡-2W元/㎡。

比较而言，12号地块本身地价定档就高出区域内此前出让的地块不少，根据统计，2020年1月至今，昆山市共计成交11宗住宅用地，其中3宗地块单价破万，多数地块以底价成交，本次成交地块单价位列区域成交前五，算是比较高的了，未来建成项目售价也不会太低，这与昆山近年来借助长三角一体化红利及近沪优势快速发展、楼市水涨船高有着密切关系。

图源网络

地块规划要求：