烟台商业学校（大力布局商业综合体）

近期，关于烟台商圈专项规划的讨论热度，并没有因为时间而消减。

反而随着后续新闻的出现，数次占据新闻头条。

5月31日，高新区首个商业综合体地块正式出让。最终，被寄予厚望的新城不出意外的拍下地块，吾悦广场在烟台落下第二座。

高新区吾悦广场商业面积约10万方，预计两年内建成并满铺开业，自持并整体运营不低于15年。

高新区科技大道商圈迎来首个商业项目，关于商圈与综合体的关系，成为关注焦点。

大量综合体来袭哪里是重点？

商圈之所以能成为商圈，消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持等缺一不可。

普通大众认知一个商圈，更多是依靠于其内部知名的商业体。烟台重点打造的两处商圈芝罘湾-南大街商圈、迎春大街商圈，也是商业综合体项目集中的区域。而在此次文件中，明确提出了关于商业综合体的规划。

综合体规划：根据商圈等级，人口分布，规划布局综合体160-170处。其中，商圈内综合体占70%。

160-170处综合体，其中包含了大型综合体，也有小型综合体。能够影响一个板块、甚至是城市商业形象的，还要数大型商业综合体。

所以我们就从商业综合体切入，通过两个代表性项目，看一下烟台未来商圈打造的一个新思考。

新与旧的碰撞，烟台商业综合体影响下的商圈。

两大综合体代表如何革新烟台商业格局？

论及商业，综合体项目必然是绕不开的话题。

大型商业综合体，是城市中高能级商业资源最为集合的地方，也是区域甚至是城市的地标建筑。

知名的商业综合体有华润万象系列、中粮大悦城、万达广场、凯德、SKP、银泰、恒隆等等。

综合体项目，是城市商业发达程度的衡量标准。

有机构曾经做过一份数据调查，关于2020年主要城市新开店铺数量。

在纳入统计的全国30座城市中，共调研了353个商场。结果显示共计有8745家新店开业，涉及的品牌有4165个。

而2021年第一季度统计了314个项目，一季度新开品牌高达1465个，新开店铺共计1891个。

也就是说，一家商场每季度大约会有6家新店铺开业，平均每周会有一到两家新店铺。即使在疫情影响下的2020，新的商业资源也在进行快速布局。

显然，综合体承担了一座城市商业更新的重要任务。而这，也是我们今天话题中两位主角带给烟台的新内容。

烟台目前在建商业综合体项目中，华润万象汇与新城吾悦广场是所在商圈不可或缺的资源。

华润万象汇占据观海路核心位置，商业体量达到22万方。建成后会成为烟台最大单体商业中心，店铺预计300余家，今年下半年开业。

新城吾悦广场属于三站新区改造，商业体量10万方左右，预计会在2023年开业。

万象汇与吾悦广场作为知名综合体系列的代表，各自已经形成了完善的体系，在全国其他城市也有众多经典案例。

新项目落地，必然会被拿来与已有商业综合体做对比。有什么不同？有哪些新品牌？谁能活的更好？……

新商业落地烟台消费力受质疑？

烟台新规划的商业综合体不止这两个，几乎每个区有。但万象汇与吾悦广场占据的是城市核心，是莱山与芝罘核心商圈的重要组成部分。

一个是打造莱山首个市级综合体，一个代表着芝罘核心商业的再次迭代。

相较于一般项目，这两位承担的任务更重。从实际规划的内容来看，他们确实将带来新的改变。

首先是项目等级，烟台万象汇定位城市商业中心，服务更偏向于大众。巨大的商业体量决定了，这一处万象汇会是全国万象汇体系中较高等级的。

此前就有贴吧网友爆料，烟台万象汇有大批首进的商业，其中也列举了一些知名品牌。这里要打造的是集儿童成长、创意零售、生活好物、新潮运动、精致餐饮、巨幕影院、精品超市等为一体的城市漫享生活空间。

可以预见，万象汇所定位的是潮玩新领地，是引领未来生活的新方式。

而芝罘吾悦广场在拿地时，曾因为商业体量较小而受到质疑。但后续不断释出的消息显示，烟台这座吾悦广场来头不小。

此次新城带给烟台的是5.0体系体验式商业综合体，打造的不仅仅是购物中心，而是微型城市。

首先，把商业和住区粘合，在商区和住区之间，用一个开放式的生活街区进行连接。其次，用城市客厅代替传统商业等。从目前曝光的效果图来看，项目主体商业与居住区之间确实有一部分街区的元素。项目整体相较于传统综合体更加有开放性，可以带来不同的消费体验。

此外，在网上也有消息称吾悦广场将带来裸眼3D大屏，就是我们经常在抖音上看到的那种。

通过这些已公开的信息，尽管芝罘吾悦广场体量不算太大，但承载的内容很丰富。

通过两大商业综合体的信息，我们可以清晰预见，它们必然会对现有综合体项目造成巨大的挑战。

最重要的武器就是，迭代的商业元素。

综合体类项目之所以能流行，就是因为满足了城市居民在一个空间内吃喝玩乐购的所有需求。在消费升级的当下，商业综合体代表着最强的商业聚合。

同样也随着消费升级，我们对商业综合体的需求越来越高。既需要不断更新的品牌，最好是全国有名的网红店如喜茶、星巴克臻选等。也需要新的服务体验，就像吾悦广场要打造裸眼3D。

记得在2014年11月21日，第103座万达广场——烟台芝罘万达广场开业。开业三日，创下100万客流，1个亿营业额的商业奇迹。

三天一亿，这绝对是超出烟台城市等级的营业额。

去年12月711刚刚落地烟台，其中一个店铺当天业绩752477元，这次打破的是全球记录。

烟台这座城市的消费潜力，并不是想象中的没有活力，而是缺少好的项目激发。

这些，能够看出新的商业资源、消费体验带给城市改变。不仅是丰富了商业体系，更挖掘了潜在的消费力，也在逐渐形成一个个商圈。

综合体经济时代

烟台有哪些期待？

所以简单总结下，万象汇与吾悦广场会给烟台商业带来的一些改变。

一、打造实体零售创新发展的活力之源

要适应消费需求的不断变化，城市商业综合体需要不断寻求突破，在行业业态、营销方面探索升级。通过打造旗舰店、主题街区、共享体验空间等凸显新时代消费需求。

二、首店落地烟台的重要载体

城市商业综合体凭借强大的品牌效应与规模优势，可以成为首店落地的重要载体。烟台大悦城开业时，其250余家店铺中有60%为首进烟台。直到现在大悦城也保持了较快的更新频率，是烟台新潮的购物中心。

而两大新综合体的到来，必然会有更大体量的首进店铺，这是最值得期待的。

三、经营差异化逐渐显现

目前，二三线城市的综合体市场还有很大的发展空间。处于新环境、新消费、新零售大变化时期、企业加速洗牌的当下，经营差异化会逐渐显现。

在出租率、坪效等实际数据层面，能够精准把握市场脉搏、运营管理和创新能力强的商业综合体还有很大的发展空间。

四、推动商圈的打造与升级

面对快速变化的消费市场，目前烟台现存的商业也在谋求转型升级。原来的百盛升级为繁华购物购物中心、各个综合体积极引进新的店铺资源等等。升级既有利于行业整体销售与盈利的提升，对烟台商圈的打造升级也带来积极影响。

商业综合体与商圈是密不可分的。烟台要构建完善的商圈体系，打造城市级的消费新名片，商业综合体是最为重要的资源聚合点。

有了商业综合体加入，商圈的打造才更具有吸引力。

除了莱山万象汇与芝罘吾悦广场，其他区也有包括吾悦广场、铜锣湾广场、卜蜂莲花等项目，成为不同商圈环境下，各自的核心项目。

所以烟台的商业综合体规划，其实是在提前布局商圈经济。从这一点看，烟台的城市规划越来越先进了。

总结：深度了解之后，我们对烟台商业的未来前景充满了更多期待，商圈的概念也将深入城市发展。

对于商业综合体的探讨，仅仅是此次烟台商圈打造所涵盖内容的一部分。下期内容，我们将关注全域消费与五重商圈的联系。

敬请期待。