福州上街大学城二手房（解读福州上街）

从四面八方接收到无数个谈论福州上街的发展和未来的趋势，没有一条说上街的房价走势。各类文章中都提到上街有30万人口，旗山湖，闽侯三桥等信息，今天用我个人从一、二手房的角度去简析上街的未来趋势，以及当下上街的房价走势。

简述上街当下的现状

人口大镇：上街目前籍人口108309人，常住生活人口30万人，都说房价长期看人口，上街占据了闽侯县最大有人口红利的又是，但是这几年上街似乎是一个被遗漏的区域。相毗邻隔壁的南屿高新区才是高光时刻，房价也是垂直攀升，反过来上街的房子似乎无人问津。

交通优势：地铁二号线开通后，并没有给上街带来超预期的变化。当初我们都非常看好上街，因为地铁在2019年4月26日开通初期运营，洪塘大桥扩建，乌龙江大道江滨段道路修建，旗山湖动工等一系列指标都在看好上街的发展，但是在这几年里并未发现上街的房价能够挺住，反而也是齐刷刷的下跌，下面有房价对比。

核心主力：拥有大量学生群体的上街，在上街的大学有：师范大学、工程学院、闽江学院、医科大学、中医药大学、江夏学院、教育学院、华南女子学院、师范大学协和学院、职业技术学院、州广播电视大学，可惜学生并不能成为闽侯房价的主力军，虽然闽侯有大量刚需房，但是基本没有大学生购买在上街。

当下动作：2022年6月闽侯出台了一个“抢人”政策，大学生毕业购买闽侯房产奖励3万，本科且就业在闽侯，奖励10万-15万现金，这个政策真的能打动现有毕业生的心吗？刚刚开始，我的答案是：有作用！大家拭目以待。

‬上街的商业还有很大空间

我们几乎无法在上街看到写字楼，也看不到大型的综合体，永嘉天地也是不上不下，如果没有商业支撑，没有产业，上街靠什么去吸引人口，房价靠什么去支撑它上涨？

首先，第一张图已经很明确地规划出上街版图，也就意味着上街在近几年不会有大动作，作为我们老百姓能清晰的看清上街的发展就是看有没有商业，没有商业的带动，消费促进不了。没有高端的写字楼，就没有高薪人才的引进。如果上街房子要涨价，那么一定是市中心涨疯了，大家买不起就来买上街。

其次，为什么说上街商业有空间，主要的原因是荆甘竹一体化后，闽侯二桥 、三桥的通车后，甘蔗还是无法撑起大型商业，上街如果能有商业起来，肯定是有优势的，因为上街被荆甘竹环抱着，竹岐有地铁，荆溪有二桥，甘蔗有三桥，都能通向上街，且上街毗邻着高新区，有一定的优势。

最后一点就是，上街还有大量的地块可以开发，特别是厚美村，沙堤村，大量的民房可拆迁，可新建更多的商品房，吸引很多的人才，江滨也未开发，还能做高端产品（因为别墅2018年后被限制开发）。

‬别墅才是上街核心产品

上街的别墅楼盘很多很多，有高端的，江滨的，联排，叠拼，双拼，独栋各种产品，只有想不到，没有找不到的别墅楼盘。但凡是福州人想置换一套别墅，都会上街先了解一遍，不仅价格有吸引力，地理位置更有吸引力，产品能让所有人惊艳四座。

因为我以前专业做别墅产品的，对上街别墅还是比较了解的。闽侯的别墅楼盘有：雲畝天朗、大洋鹭洲、福禄坊、丹宁顿小镇、融汇山水、碧水琴湾、闽都星城、明都大庄园、博仕后公馆、阳光美墅、龙江雲山墅、英泰第一城、博仕后缘墅、金桥花园、春江御园、中海寰宇天下、碧桂园高尔夫庄园；专业统计总共17个别墅楼盘，在售别墅产品500多套在售，就别墅占地面积/容积率加上大学占地面积，基本把上街占据三分之一的地块，加上现有民房占比三分之一，剩下的高层商品房就不多了，所以后期如果地块开发成商品房，那么将会有更多房源量。

顺带介绍一下别墅：

价格较低的：博仕后缘墅，202平米，联排，230万；

小区较好的叠拼：丹宁顿小镇，245平米，叠拼，300万；

沿江滨的别墅：碧水琴湾一期，256平米，联排，360万；

高尔夫球场里的：雲畝天朗，291平米，联排，360万；

独栋别墅高端的就选择：大洋鹭洲，雲畝天朗，价格2000万左右；

独栋中等的就可以参考：金桥花园，龙江雲山墅，融汇山水，闽都大庄园，价格在1000万左右。

高层刚需，价格跌幅大

阳光理想城，现在的单价为1.5万带装修，2017年的单价为1.8万左右。

博仕后官邸，现在单价为1.7万带精装，2017年的单价为2万左右。

高层的价格着实掉了很多，目前的一手房保利阅江台从年初的单价1.8万的均价已经降到1.65万的均价。之前开盘的大唐书香世家、榕心江来、九州悦城等价格也不高。

主要还是厚美这一带还没真正发展起来，如果这 一片发展起来了，上街的密度将大大增加。

综上所述：目前闽侯的别墅还是可以参考购买，如果是高层，未来还是不大乐观。

‬依托高新区，吸引人才

高新区发展还在加速，福州2035年远景目标中很明确提到，要发展现代产业体系，高新区就是现代产业发展速度最快的板块，近几年从房地产角度看，只要开发商拿了南屿板块的土地，就不愁房子卖不出去。国贸学原、祥禾公社、未来之光都卖得很好，就连璀璨江山，群升这种超多的SOHO的小区也售罄了。所以全福州人都在看好高新区的发展。

片区前景优越，自然引来无数企业慕名入驻，截止2020年12月，高新区已累计拥有340多家高新技术企业，注册企业高达7300多家。福州高新区，产业汇集，助力片区强势崛起。

建设全国一流大学城 注入发展新活力

　　福州高新区，是科技产业集聚地，更是福州人才智慧高地。自2002年首倡建设福州大学城，高新区便重视片区高知人才引进。截止2019年12月，高新区已有10余名中科院院士、198位国家级人才涌进，规划2030年达80万人，形成高密集化高素质人才圈。

由此可见，高新区在未来的发展中还会吸引更多的优秀人才，特别是高新产业需要更多的大学毕业生加入。闽侯这次的购房补贴政策中，我们可以清晰地看到，荆甘竹产业少，吸引人才乏力，青口除了汽车城外其他产业也不行，南屿南通板块大，而且高新区产业多，毗邻隔壁的就是上街大学城，这个政策直接利于高新区和上街，希望在这次“抢人”中，高新区和上街能大获全胜，这样也能拉动一下上街的房价。

回到原点，上街的房子买或投，如何选择？

一、上街的房子属性上看是很直观的，产品表现也特别明显，总体分三类：次新房（二手房）、别墅、新房（开发商）。作为购买或投资，首先就是定位清楚自己的需求。

二、居家选别墅，刚需选高层，别墅的总价低，使用率高，可改造空间强，占地大，都是众多人喜欢的类型，工作时间要求不高的，都可以选择，特别是上街别墅楼盘多，而且相对其他版块也更加热闹，区位更好。刚需无可厚非只能选择高层，在选择高层中，尽量选密度低，间距宽，品质高的楼盘，预测未来10年将会有更多的高层社区，会形成对比。

三、投资也是可以的，最看到的投资就是高新区和上街衔接的地方了，这里有一定的空白点，对未来有点信心的都知道，高新区辐射到上街越来越多地块，万科又一城，保利云江台，国贸学原等这些楼盘卖的价格都挺不错的，未来还有一定空间，因为会被高新区拉动增长，人口增长的红利，首先就是衔接高新区的位置。

四、鼓楼西，金山西上班的群体，对于上街也是不错的选择，洪塘大桥拓宽后，畅通无阻，交通方便，关键是上街单价1700/平米，就能选择到很不错的房子，但是在鼓楼西和金山西没有20000/平米以上是买不到的。

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