宁波高新区外国语学校（地铁）

前言

从2016年12月开始，宁波楼市已经火了快四年了。2018年下半年有些震荡，但2019年的2月开始迅速恢复。疫情之后，人们期待中的降价没有出现，3月开始楼市再次火爆。

但在这些年，宁波有这么一个楼盘，销售一直不温不火，最近一期房源开盘去化率只有50%上下。是这个楼盘的地段不好吗？还是产品设计有问题？导致在宁波楼市如此火爆的背景之下，成为了一个佛系销售的代名词！

是的，这个楼盘就是金隅大成郡，粉丝们一直要求我评价，但我懒，直到我昨晚发现了一些有趣的事情，才打起精神写了下面这些东西，看懂的朋友，或许这对你们是一个福利！

特别说明：

以下内容皆来自网络公开资料；文中所涉及老钟之观点，仅为个人经验推断，不能作为买房的唯一且最重要的参考；所有关于楼盘的资料与信息，一切皆以开发商提供版本为最终信息；老钟写这篇文章的目的不是要推荐某楼盘，而是教粉丝们一些买房的技巧和方法，仅此而已！

不一般的拿地逻辑与开发顺序

金隅大成郡一期：

2017年5月4日，金隅以楼面价16200元/平方米竞得宁波市高新区GX03-01-07地块，溢价率100%，保障性住房配建面积12000平方米，实际楼面价20000元/平。

金隅大成郡二期：

2018年4月25日，金隅以最高限价19.81亿元竞得高新区GX03-02-16地块，楼面价20750元/平方米，溢价42.12%，另加保障房面积200平方米。

金隅大成郡三期：

2017年6月14日，金隅以总价18.8亿元，楼面价2万元/平方米竞得高新区GX03-02-15住宅地块。

上述三句话，有几点重要信息，不知各位品出来没有？我来解读一下：

三块地楼面价都在2万以上，直到2020年7月绿城高新区地块拍卖，楼面价才达到24000；一期拿地价高，二期和三期有点补仓的性质；三期地块拿地时间早，但开盘时间最晚，财务的融资成本应该不低。

在国内大部分房企，如此拿地的结果，体现在销售上，一般是高于市场价开盘，结果自然不甚理想。

接近于完美的配套

金隅大成郡的配套，在高新区之中，属于上乘。哪怕放眼全宁波，不输给任何一个板块。

交通：距离在建的地铁5号线约500米，5号线可换乘宁波1-7号线，是一条环线地铁线路。开车到东部新城文化广场，约15分钟车程。

商业：北侧约400米的迪信通E10广场，有星巴克、肯德基、环球幕语影城等。2公里范围内有港隆时代广场，以及即将开业的印象城和宝龙广场。

医疗：西南侧600米三级甲等医院李惠利东部医院。

教育：1.5公里内，聚集了宁波宝韵音乐幼儿园高新分园，宁波高新区实验幼儿园、宁波高新区外国语学校，高新区实验学校祥云分校。

休闲：北侧有160万方的甬江公园，这应该是宁波公园梯队里巨无霸级别的存在。

三块地备案均价回顾

从2018年首期开盘备案价3万，到今年7月最后一个批次3.3万，三块地，一共分了六个批次取证，历经两年，价格涨幅约10%，这还只是按照备案价计算，未考虑销售过程中可能会有的优惠折扣。

回到本文开始所说的拿地价格高，也就说明一件事：幸亏宁波市场好，开发商以时间换取了价格空间，并且销售周期没有拖的很长。

但是最后两个批次的预售房源，总套数686套，宁波房产交易信息网上显示已售98套，未售588套。当然，实际已售的套数要远多于政府网站上的数据，原因有很多种可能性，有限签的可能，有首付分期客户存在的可能，或者其他种种因素。

这是大成郡三期显示在备案网上的已成交房源情况，用行话讲，这样子是卖花了！对购房者而言是件好事，房子随便挑。但对于开发商而言，这个情况对于项目中后期的销售会很不利，因为剩下的都是难卖的房源。

但不可否认的是，该项目在地段上没有硬伤，甚至配套几乎接近完美的情况下，销售为何不是那么火爆？

周边二手房价格一览

上图红色圆为大成郡三期位置，7月取证批次预售均价为33546元/平。周边二手房大部分挂牌价要比这个价格低，招商和融创的楼盘接近。公园里和逸墅价格接近4万，但是人家更靠近老江东，老宁波人更认可那个地段。

楼盘评价

坦白说大成郡实地我去看过，但售楼处没有去。那天晚上已经9点，漆黑一片，原谅我没找到。

所以对楼盘整体的评价，我只能就网上找到的信息来做有限的评价。

户型：对于网上很多人在谈论的户型差这个问题，我仔细研究了网上下载的户型图。结论是：部分户型存在空间利用率不高的问题，某些布局不是很合理，但也没有网友们说的那么差，这点老钟以自己十多年的从业经验来担保。

大区设计：一期二期已经卖完我不多嘴。就三期而言，大区设计没问题。东低西高，南低北高，无论是风水角度还是日照角度，都OK。

户配：所谓户配，也就是户型面积配比，大成郡三期的面积段明显做的有点大。可能存在限高和容积率矛盾的因素，不然任何一家开发商的设计部门都不是傻子。高层面积段122-143，洋房面积段138-159。横向对比东潮之滨和春月江澜，这两个项目尽量的提高小面积的比例，以增加楼盘的去化速度。毕竟在均价不断高企的宁波，购房者更多考虑的是总价承受能力。

对于改善类自住客户而言，大成郡三期存在捡漏的可能性

我说这句话是要冒一定风险的，来自于开发商层面的风险，也有某些信息了解不全面的风险。所以上述判断有个前提，在宁波房产交易信息网上的成交数据和大成郡三期的实际成交数据有差异，但不是特别大。

因为有一种可能，很多房子已经卖掉了，客户已经支付定金，只不过尚未付首付签约。如果这种情况大量存在，那么我判断的捡漏可能性就不存在了。

所以大家在看下面内容之前，一定要确定已经理解并确定理解我上面这两段话。

上图是我根据宁波房产交易信息网上的数据，结合网上找到的三期鸟瞰图，所做的户配分布及价格分布图。

注意，楼栋号有两种，一种是工程楼栋号，一种是销售楼栋号。房产交易信息网上的楼栋号大概率是工程楼栋号，可能和售楼处沙盘上标注的楼栋号不一致，所以各位看的时候关注楼栋所在位置即可。

上图左上角是鸟瞰图，左下是楼栋分布图，右半部分是户配楼栋号楼层以及单元中间楼层备案价格。如果看不懂，我在左下角用绿色表格做了一个示范。

价格再说一下，每栋楼的单元价格，我采集了中间楼层的价格，比如，8层洋房，我采集了4楼的价格。23层高层，我采集了11楼的价格。因为中间楼层略偏下的价格，最接近该栋楼和单元的均价。

关于这个楼盘的配价方面，我不想过多评论，反正老钟昨晚在书房一边看一边笑。

下面说重点：

三期两个批次的均价在33400左右，这是我预估的三期整盘的备案均价，非实际成交均价，因为可能开发商会给折扣，我只是说可能！洋房2号楼均价明显偏低，四楼西边套价格31118，远低于其他洋房楼栋。如果该栋楼没有重大不利因素，改善类自住客户可以考虑纳入你的选择范围，这个价格比其他高层价格还要低！洋房13号楼的性价比排第二，北侧是23层的高层，南侧是8层洋房。高层4号楼性价比很高，两梯两户设计，南向无遮挡，西侧有河景，但是4号楼和9号楼好像没开！万科高新区8月拿的新地块，高层（12层以上）限价32100，小高层限价34600，精装各加2000元/平，也就是34100/36600。这块地和大成郡三期直线距离1.7公里。

最后重申一遍，我写此文不为推荐大成郡，只为教大家如何买房的技巧。本文其实暗藏很多购房及选择房源的技巧，不知各位发现没有。

更多结论我在正文中不点破，说多了老钟可能会有不可预测的麻烦。大家可以在评论区留言讨论，老钟给各位一一解答。