青岛贵族学校（入学新政威力初现）

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

最近两天，青岛市各区公布了幼升小、小升初的入学政策。除了政策的变化之外，人们最关心的还是市南中片区、市南东一片区、浮山后三大传统学区学区房变化。

在过去的两个周中，老王以每天两万+步的走访量，深入了这三大学区进行实地探访，通过500多套二手房的“大”数据对比，发现了学区房变化的一些趋势，本文将结合这些趋势和个人对于学区的分析，给予大家购买学区房的建议。

1 就近入学上了“铁门槛”

在进入三大板块之前，我们首先来分析一下今年的新政。虽然最近几年各地关于学区房的改革吵得很凶，但是教育部在前不久对入学原则进行了非常明确的规定：

简单来说，你的孩子能进什么学校，房本最关键。我们看青岛的入学准备材料就是：

1、公安部门核发的儿童随父母、祖父母、外祖父母（包括法定监护人）同户、同住的户籍本原件；

2.与户籍情况一致的住房产权人的产权证原件，一般为100%产权、房屋性质为住宅。

对，100%产权，就是这么严格。而且只能是父母，祖父母、外祖父母同户同住，太爷太姥爷都不行，这是经过网络登记审核的，后门不可能有。

当然，外来人员的子女也可以在青岛上学，但是什么租房上名校、公寓上名校想都不要想，因为包括崂山在内，热点学区都要按照落户的先后顺序安排，并且给出了温馨提示：

为合理引导家长预期，统筹保障适龄儿童入学，自2022年起，对于区域内学位特别紧张存在超规模办学及大班额隐患的学校，将根据落户时间统筹安排入学。同时，建议有意在热点区域租住的家长尽量提前到学位相对宽松学校区域内租住。

落户晚的户籍家庭子女都安排不了，都提醒大家外面租房子上学，非户籍租房客能安排入学？

所以，要想让孩子上名校，学区房越早买越主动。而在重点学区学位紧张的情况下，相对稳定的学区自然是首选。

稳定性，也是我们今天分析各大学区的关键。

2

市南中片：房价坚挺的“没落”贵族

市南中片区，是青岛牛小、顶级初中最为集中之地，也是年轻家长们吐槽最多的地方：

房子最破，房价最贵！

虽然去年就发布了学区预警，但是莱芜一路学区房价还是稳定在4万+：

大学路5万+，落户房总价最低在170万左右：

江苏路和太平路6万+，单价9万+的落户房也有不少：

如果我们单纯看统计数据，会发现这学区房也降价了。但是如果仔细看看降价原因，就会发现事实并非如此。

我们必须要正视的是，随着浮山后的崛起，市南中片区已经不像以前那么炙手可热。老王通过贝壳查询了最近三年的成交，发现基本只有两种情况：

1、在春秋两个旺季，总价300万以下的套二房以正价成交；

2、在年末的淡季，小面积的落户房急售以低于市场价价格成交；

学区房的成交价随着季节波动明显，就像老王说的那样，年底是买学区房最好的时机，三到六月份学区房价格最贵。所谓降价，就是老破大和实在无法居住的落户房少人问津而出现急售房；两室的套房价格不但坚挺，而且也在上涨。

为什么这些破房子在二手房跌价时横盘，大势向上时也上涨？答案都在招生公告里：

2021年，市南区小学招生入学方式整体保持稳定。

在二孩潮来袭时，稳定二字太重要了。今年不要说崂山，就是浮山后片区也有学校调整，新学校入列很难保证教育质量稳定。但是市南中片区不一样，市南中片区小学、初中都是老牌名校，今后也很难有新学校入局。

在浮山后新房持续上涨的情况下，二孩潮汹涌而至，市南中片区的房子人气还会有增长。但是你要想实现孩子入学和资产增值的双收益，关键点一定要记住：年代较新的小户型套房。

市南中片区的学区房，依然有很高的保值属性，但是真过了闭眼买的时代。

3

东一片区：大户型次新房迎来春天

在教育资源的逻辑上，市南东一片区与市南中片区基本一致，但是学区房有很大的不同：湛山片区有海信慧园、海纳尊邸这样的次新房小区。在刚刚过去的三月份，这两个小区的房价都实现了7%-9​%的增长。结合学区房高昂总价，这样的增长幅度也十分亮眼。

但是，老王发现一个问题：相对比市南中片区，中小户型的套房在湛山区域并不稀缺，出现了两年左右的滞涨行情，像东海一路、华严一路这样在成交榜排在前列的小区，房价甚至在3月份有一定的降幅。

一个可以直升59的名校学区房，为什么会在这样的年份中下降？老王一开始也感到有些不解。在实地探访后，我觉得可能有三个原因​。第一，也是主要的，这个区域的套房很多，整体价格又偏高，在客源量减少的情况下，此消彼长之间房价滞涨​；

第二，湛山片区的停车难题，大部分​小区道路都是这样的：

许多家长可能开车来开放，结果停车停崩溃了，最后去了浮山后​。

第二个原因，对于许多入门级中产来说，既然镇江路小学和市南实验都是上同一所中学，那么选择​镇江路似乎更加实惠。

虽然湛山片区小户型套房目前房价下行，但是在老王看来，这个区域的二手房性价比还是比较高的。如果供需比因为二孩出现扭转，那么中小户型的套二房价还会出现最后的反弹行情。但随着越来越多的房子无法贷款，大趋势房价还是要下行的。

3

浮山后：到了需要预警风险的时刻

今年浮山后的行情，很像是2017年市南中片区的行情。房价随着大势呈现出无差别的普涨行情。但随着缓冲区的取消，房价出现了​不小的波动。

今年，也到了浮山后学区变盘的时刻。

虽然浮山后的老破小价格相对比较友好，但是从最新的政策来看，孩子上哪所小学不是100%，随着新初中的投入使用，孩子初中的教育品质也不能说十分稳定。

这种不确定，一定会拉低浮山后学区房的价值属性。

​未来在浮山后买了大户型和新房的人没有什么太大的问题，因为这些房子有提升居住品质的稀缺属性。但是老破小的风险越来越高。一旦一些房子被验证无法上​片区内的小学、中学，价格落得会比长得更快。

除了上述学区外，现在还有很多区域投入巨资引入名校，那么哪些区域可能成为教育新高地呢？​且听下回分解。