广州房地产职业学校（广钢新城即将开发结束）

广钢自带流量，这个社区每年总会有一两次上头条的时候。

提起广钢新城，可是置业广州老城区必定绕不开的重点区域，串串在朋友圈做了小调查，发现大家提起广钢最深刻的印象是：学位好，密度大，堵车。

广钢新城实拍图

01

高入住率，2021年广钢新城大事记

广钢从来都是备受关注的，2021年的广钢新城发生了三件大事。

第一件事是疫情期间广钢新城封闭，业主们自发组织在家中唱起《我和我的祖国》，而已收楼入住的四个小区更是争先恐后打起了物业服务争夺战，可以说广钢的小区物业基本上都经得起疫情的检验，让广州人印象深刻，当时不少人表示，疫情之后广钢房价会被填平。

第二件事则是广钢业主齐心协力反对佛山地铁11号线修建，这是当时的微博阅读情况，可以直观感受到这个事情的热度，而最终佛山地铁方面的回应是继续研究，但11号线不穿过小区红线范围内。

第三件事则是广钢人民期盼已久的广钢公园终于和234地块一起打包出让，折合楼面地价为28833.09元/平（扣除配建道路），广钢的第一宗地和最后一宗地均由中海拿下，也算是画上了圆满的句号。目前234地块已经出了规划公示，也有消息称中央公园动工了，但上次串串去朋友家看了一眼，现状还是工地。

中海234地块规划图

这三件事情，对于广钢来说都不是小事，有利好也有不利的地方，而明显能感受到，广钢的入住率是比较高的，所以对于整个片区的变化街坊们非常关注，广钢这座规划居住人口近20万的大城，片区开发逐渐步入尾声，可以说自出道以来就一路备受争议和关注。

02

造城近9年，广钢规划兑现并不如预期？

2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》。规划总建筑面积1024万㎡，未来居住人口可达19万，规划定位为特色宜居新区和专业交易中心。

2015年首批住宅小区开卖，2018年首批业主先后陆续收楼入住，但配套却迟迟没有跟上，从现在回头看，广钢的配套并非完全没有，但整体落地推进确实比较缓慢，“感觉全靠业主拿着鞭子在后面赶”。

当初描摹的美好画面“每300米有幼儿园、500米有小学、800米有中学”，目前来看暂未完全形成，但至少满足了基础教育需求。2018年媒体曾跟进报道，广钢当时的教育配套落实并不到位，不过现在整体改善了不少，教育格局上整体形成了北省实，南华附的基本格局，此外234地块还将继续配套建设学校，整体来说，目前广钢业主对教育资源还是比较满意的，而这也是大多数家长选择广钢的主要原因。

不过交通建设方面至今仍颇让业主诟病，经常有业主大喊“堵城”，广钢目前的道路建设尚未完成，加上鹤洞大桥封闭，目前片区交通仍不畅通，而轨道交通方面，在建的广州“大环线”11号线还未建成通车，改善情况尚不明显，当初规划的有轨电车至今“无影无踪”，这几年也提的比较少，不排除可能夭折的情况。

20万居住人口的大城确实需要更多的商业配套，但很明显广钢一开始的规划就没有充分考虑到位，目前广钢已入住的居民日常居住配套主要依赖中海花湾壹号的商业“花湾天地”以及各个小区楼下的底商，整个片区都缺乏大型商业配套，只能等待隔壁的广船建成和附近的聚龙湾带来的商业配套。

03

曾对标现已10万+牛奶厂，如今却被甩下

熟悉广州楼市的朋友们应该有印象，自规划开发以来，广钢新城一开始与牛奶厂大战三百回合，但现在的牛奶厂二手房早已破10万/平，而广钢新城大多数仍在5字头徘徊，新房价格也才破7万/平，不免令人唏嘘。

串串整理发现，广钢新城早期入市项目如中海花湾壹号、金融街融穗华府、保利葛洲坝曼城等和牛奶厂的天宸原著、招商雍华府几乎是同时入市，广钢最先开卖的是中海花湾壹号，而牛奶厂首个入市的项目是天宸原著，当时两个板块的新房价格几乎站在同一起跑线，均价都是在3万/平左右。

到了2016年下半年，随着雅居乐以3.5万/平拿下芳村华大物流地块，瞬间点燃整个广钢楼市，随后保利更是以地价41582元/平拿下广钢219地块，彻底刷新片区地价，广钢房价步入新台阶，率先迈上4万/平的新台阶。

时间到了2017年3月，两大板块新盘均价均来到4字头，广钢新城房价涨幅更厉害，不少项目超过4.5万/平。

牛奶厂奇货可居，整个片区的新房在2018年期间基本上清货，而后迅速转入二手房市场，而广钢的主要阵地从北区转到南区，仍在大量推售新房，2018年11月，广钢新房价格攀升至5万/㎡，步入缓慢爬坡阶段，2021年7月底，片区网签均价突破5.7万/平，且中海学仕里、保利堂悦价格纷纷创下新高，破7万/平。而目前广钢新城的二手房主要集中在广钢北区，其中挂牌价较高的也破7万/平了。

但和牛奶厂一比，还是被甩下了不少。牛奶厂2019年年初龙湖首开天宸原著的成交价就接近5.2万/㎡，2020年年底成交价破6万/平，而到了今年5月份左右，其成交单价已经破9.3万/平。

看起来广钢也是一路往前走的，但比起牛奶厂确实后劲不足。若是对比全市房价涨幅，结果也并不如预期，从2015年9月广钢首次销售到2021年8月，广钢新城价格涨了83%，而同期广州均价则上涨了113%。广钢价格涨幅始终没有跑赢全市均价。

对此，一开始串串是惊讶的，但仔细分析，串串认为主要是内部和外部双重因素。

内部环境广钢一二手新房供应量巨大，但开发品质参差不齐，价格差异巨大，拉低整个片区的价格，比如当时振业天颂还毛坯出售，价格自然偏低，而新房还未售完，二手就已入市，整体片区选择多样，稀缺度不如牛奶厂。

外部因素则是随着整个荔湾的规划和旧改推进，白鹅潭板块的住宅项目不断入市，前有滘口附近的新世界凯粤湾，后有花地湾板块的万科金域曦府，都在一定程度上对广钢的房价造成冲击，而牛奶厂在新房售完之后，整个板块再无供应。

牛奶厂当下已经高不可攀，而广钢新城的对手早已换成了老黄埔、番禺万博等其他板块。即将步入收官之际的广钢新城，教育、地铁、公园、医疗等配套陆续到位，可能错过了也就早已没有了，毕竟在广州老城区，很难再现像广钢这样大规模改善的居住板块。

当然，房价涨不涨不是最重要的，最重要的是广钢的发展不能再停留在纸面上，居民们所期盼的片区便利度也希望广钢能够早日顺利兑现，不要再让广钢每年都有大事发生，不要让居民们时不时闹“维权”，既然是20万人口的居住大城，那就应该让20万人口在这里住的舒服。

广钢新城开发不易，它的出现一定程度上纾解了老城区居住困境，但希望能切实改善居住环境，也不是延续居住不便利。

——END——

想获取更多关于楼市的分析研判？

公众号关注“掌牛楼市”，加入楼市内参群。楼市热点、买房动向与您一同探讨！

注：本文只供参考，不构成投资建议。部分图片来源于网络，如有侵权请联系作者。