寮步华衍学校（二度踩盘）

2020年，寮步新房市场的火愈烧愈烈。

先后经历了万科金域东方、保利卓越中环广场、金地保利领峯、华侨城纯水岸等项目的"秒光"后，源悦也取得了不错的战绩。

项目于11月19日正式开盘，先后推出3号楼、6号楼、1号楼，合计352套房源，去化率超过9成。

最新消息，源悦5号准备加推，听闻这个楼盘施工有了新进展，楼哥特意前往项目现场进行二度踩盘。

01 二度踩盘，所见所闻

楼哥上次前来踩盘的时候，施工进度处于初始阶段，显得十分荒凉。

这一次到来，施工现场变化很大，挨着万科松湖传奇的3号楼及6号楼的施工取得较大进展，楼栋主体和绿色保护网清晰可见。

项目营销中心也有了变化，之前还在大搞装修，样板间没有开放，如今变成高端大气的门面。

另外，靠近金兴路的底层商办已经完工，这些临近商铺是小区自带的商业配套，预计2022年底就会有商家进驻和运营。

其次，靠近生态园大道的5号楼施工也完成大半，楼哥在工地外围目测最高建至17层，已经达到了开售标准。

源悦的高层住宅，单体之间的楼间距控制的不错，使得相关楼层的户型单元，景观视野得到了有效保证。

02 源悦拥有的优势

项目所在地段，坐落寮步凫山片区，寮步政府对其定位是打造成高端居住区，位置紧挨着松山湖北部。

源悦距离松山湖北站4公里，处在松山湖北站TOD范围内，该TOD是松山湖的重点发展区域，规划高密度的高新产业群，光是科技领域从业者就达到9.9万。

比如源悦隔壁的中惠松湖城和万科松湖传奇，就赢得了不少来自深圳、松山湖、东莞城区的置业群体青睐，源悦和这两个项目仅仅相隔一条马路，蓄客方面应该问题不大，物业升值潜力值得看好。

当时源悦首推的3号楼均价32398元/平，6号楼均价30667元/平，1号楼32490元/平，高于寮步镇11月新房住宅29264元/平的均价。

在松山湖房价猛涨的背景下，源悦作为环湖物业，这个价格算是合理的。

教育配套尚可，附近有华衍学校、凫山小学等，包括项目自带4000平公立幼儿园，这个体量的教育配套可以满足低年龄段的学习需求。

03 源悦面临的问题

源悦，虽然有很多亮点，但也存在一些令人灰心的不足。

第1、居住环境

项目周边的旧厂房、农民房林立，旧改气息浓郁，环境急需改善。

据统计，凫山片区拥有数量较多的旧改项目，就连源悦也属于凫山剑麻厂"三旧改造"项目。

楼哥特意绕了一圈，发现项目周边有很多旧厂房和写字楼，与聚慧e谷产业园仅一路之隔，在里面运作的大多为电子加工、生产企业。

销售小哥介绍，项目附近还有3块空地，都被源悦老板买下来了，未来分别用作商业配套和住宅用地等用途。

5号楼东边就是闲置地块，届时业主将要忍受视线景观的困扰，源悦想要成为一个真正的高端社区，还有一段很长的路要走。

第2、交通通勤

项目的交通配套有待提高，周边没有地铁规划，附近仅有一个松湖城公交站，这意味着业主出行基本靠自驾，对于老人和小孩来说不方便。

项目距离松山湖北站4公里，这个距离还是挺远的，只能选择乘坐公交车或驾车，增加了额外的通勤成本。

第3、商业配套

商业配套欠缺。隔壁的中惠松湖城、万科松湖传奇已发展为小规模商圈，有一定数量店铺、小超市，可以解决日常生活需求。

距离较近的商场凫山商业步行街、凫山综合市场、大润发时代广场，步行前往的话大约20分钟，对于业主日常生活购物比较不便。

04 楼哥点评

经过现场考察、查阅资料、竞品分析，楼哥认为源悦是可以入手的。

从短期看，源悦周边环境，商业配套、交通通勤等方面都存在较明显的不足，接近32000元/平的价格很难让人接受。

不过，松山湖作为广深科技走廊的核心，吸引了华为、大疆、漫步者、散裂中子源等巨头入驻，未来还将引进45万的高新科技人才。

要知道松山湖的用地全部让路给科技产业，这个区域楼盘供需关系，可以用"狼多肉少、供不应求"来形容。就是说，即便有充足的预算，也不一定能在松山湖买到楼盘。

源悦所在的凫山片区是寮步离松山湖最近的区域，未来也是寮步重点建设片区，在松山湖的带动下，配套将会逐渐完善，承接深圳、广州和松山湖等周边的产业辐射。

随着松山湖CBD的发展，引入大批高素质人才和强大的消费能力，将会利好周边区域，源悦的升值空间是值得期待的。