物权法律制度的基本原则

物权的基本原则有物权的法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。物权的法定原则，又称为物权的法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权客体特定原则，物尚不存在不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。而债权的客体是当事人的给付行为，即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同的有效性。物权公示原则是指动产以交付占有为公示手段，不动产则以登记为公示手段。

法律依据:《中华人民共和国民法典》

第一百一十四条 民事主体依法享有物权。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百一十五条 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。第一百一十八条 民事主体依法享有债权。

债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

中华人民共和国物权法释义：第九条

公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。公示公信原则是物权法的三大原则之一。

公示原则是指：物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。

公信原则是指：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。

案例：

王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到某中介公司放盘，出售李某的物业。王某提供购房的付款记录，宣称该物业是其全额出资的物业，因购房名额的问题，以李某名义落名，自己拥有房屋处分权。

该中介公司核实王某身份及付款凭证等资料后，对房屋进行放售，并成功促成王某与陈某签订《房屋买卖合同》，因王某未取得产权人李某的公证委托书，于是买卖双方在合同里约定：“如产权人不同意出售该物业给买家，违约责任由王某承担。”

买方因需办理按揭，需王某提供公证委托书或产权人李某对合同追认，并协助买方办理贷款手续，但王某迟迟未能提供李某授权的公证委托书。

李某亦不认同王某与陈某签订的《房屋买卖合同》成交价，要求解除原合同，重新签订《房屋买卖合同》，经过多次协商无果，买方刘某将王某告上法庭。

法律贴士：该纠纷中王某虽为物业出资人，但根据《物权法》“公示公信”原则，中介机构审核是否具有物业的处分权应按不动产登记簿为准。无权处分人订立的合同，未经产权人追认的，不能约束产权人。王某未能提供产权人的公证委托，且未得到产权人追认的情况下，属无权处分。

扩展资料：

2014年，在周吉宜等诉中国嘉德国际拍卖有限公司要求判令拍卖无效，返还周作人撰书、鲁迅批校的《日本近三十年小说之发达》手稿一案中，北京东城区法院一审认为，由于手稿已经拍卖，中国嘉德公司已不占有这份手稿，因此原告要求返还手稿，法院不予支持。

同时，原告一方要求确认涉案手稿的所有权等相关权益属于原告，因缺乏事实依据，法院也不予支持。

二审中，北京市第二中级人民法院经审理认为，根据法律规定，“动产物权是以占有为公示公信原则，物品为第三人所占用，在不能确定第三人的占有是非法占有的情况下，难以认定周吉宜等人对物品享有的权益”。因此，法院驳回上诉，维持原判。

百度百科-公示公信

人民网-手稿拍卖容易惹到的法律纠纷

人民网-签订房产合同应审慎

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　●条文主旨

　本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。

　●立法背景

　本法第一章规定了物权公示的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本条的规定，是不动产公示原则的具体体现。

　不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义，不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

　关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义，另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区等法律所采纳，如德国民法典规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上更设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区民法规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失即变更者，非经登记，不生效力。瑞士民法典规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国土地管理法、担保法等法律以及人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例为日本法律所采纳，日本民法典规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权．因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，丝不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数人认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例，同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条作出了上述规定，这也有利于保持法律的连续性。

　●条文解读

　不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记人登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。

　本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：

一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力i第二，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是，考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“：t地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求髓记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定．“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记24为生效要件。

　本条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本法规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。同时，在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第 ，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记薄有着更强的公示力，也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无需进行登记来享有所有权。因而，进一步需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。

　关于本条第2款，在立法征求意见的过程中，有一种意见认为，这样规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部门登记、管理、开发和

利用。应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门在进行对国有自然资源的资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定，如草原法规定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用25权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上效力。

　●相关规定

　《土地管理法》第1l条、第12条；《城市房地产管理法》第35条、第59条、第60条、第6l条。