违法建筑的认定（关于合法建筑）

【话题导入】

2017年3月，家住陕西省西安市的张先生开了一间餐馆，得益于夫妻俩的苦心经营，加上小餐馆地处闹市，每天到餐馆就餐的食客络绎不绝，张先生每日忙完之后可以去附近的开小超市的李先生家喝喝酒打打牌，生活好不惬意。

2021年，西安市政府为了改善城市面貌，鼓励当地民众加强身体锻炼，拟在张先生餐馆所在地建设一座体育场馆，涉及到的被拆迁户有三十多户，张先生虽心有不舍，但是为了相应政府号召，建设美丽西安市，所以同意拆迁。

在相关部门对房屋价值进行评估后，向涉及到的被拆迁户分发了评估报告。张先生原本对补偿款充满期待，但是看到评估报告后傻了眼，明明自己的餐馆面积跟李先生的超市差不多，为什么李先生得到了一大笔补偿，而自己却没有。得到的答案是：李先生的超市属于合法建筑，而张先生的餐馆属于违法建筑。

那么，什么是合法建筑，什么是违法建筑，什么又是临时性建筑呢？法律规定如下：

【律师浅谈】

合法建筑：是指依照城乡规划法等有关法律法规，在施工前取得建设、土地、规划等主管部门的批准，或者施工后补办了相关批准证书、权属证书的建筑物和构筑物；违法建筑：是指未取得建设、土地、规划等主管部门的批准而擅自建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物和构筑物；临时建筑：指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。临时性建筑不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。

对于合法建筑、违法建筑、临时性建筑，法律是否予以补偿及补偿标准是不一致的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款及第二十四条第二款的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

【法条分析】

通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款及第二十四条第二款的规定的解读，我们发现：

1、征收范围确定后，不得在征收范围内通过扩建、改建等来增加补偿费用。

2、对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

上述案例中，张先生的餐馆属于违法建筑，依照法律规定不予补偿。而李先生的超市属于合法建筑，按照法律规定应当予以补偿，需要注意的是，假设李先生的超市为临时彩钢板房搭建，其也应获得补偿，因为临时彩钢板房属于临时建筑，只不过补偿标准会较低。

拆迁部门在征收工作前，一般会对拆迁范围内的建筑性质进行认定，然后制定相应的补偿标准。如果您遇到有关拆迁或者其他的法律问题，请致电律师，寻求合理合法的解决途径，我们会最大程度保护您的合法权益不受侵害。

（作者 耿霞 实习律师）