破产法全文司法解释一（房地产企业破产案件中）

目 次

一、“消费性购房”的界定问题；

二、已售房产在破产中是否属于破产财产的问题；

三、企业破产中消费性购房人的权利保护及优先权问题；

四、某些特殊情形能否被认定为消费性购房；

五、破产管理人对不符合消费性购房特殊情形的处理方式；

六、对破产案件中消费性购房问题的一些思考。

正 文

二、已售房产在破产中是否属于破产财产的问题

关于已售房产的产权归属、是否为破产财产的问题，笔者发现司法实务中亦观点不一。根据《中华人民共和国民法典》第209条（原《物权法》第9条）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国企业破产法》（简称“破产法”）第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”因此，购房人能否适用取回权取回房产关键在于已售房产的权属界定，即已售房产是否应被纳入债务人资产而属于破产财产。

在（2021）最高法民申1668号案件中根据《中华人民共和国物权法》第九条（民法典第209条）第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，蒋守亮支付所购房屋的对价，并不导致案涉房屋发生物权变动，其并非案涉房屋的所有权人。因此，原审法院不予支持再审申请人关于案涉房屋不属于破产财产的主张，事实和法律依据充分，本院予以认可。该案中法院主要是以房屋现有产权仍在破产企业名下为考量因素，认定案涉房屋仍为债务人（破产企业）资产，从而属于破产财产。

(2019)最高法民申4052号案件与（2021）最高法民申1668号案件对已售房产的权属认定相同，最高院认为，本案徐飞燕是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐飞燕迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐飞燕名下，故徐飞燕行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。

上述案件均是以已售房产的不动产产权归属来认定购房人是否具备取回权的条件，笔者认为此种观点较为客观，利于不动产产权登记生效的社会价值构建。当然，消费性购房人在不具备取回权行使条件时，即使房屋被列为破产财产，结合购房人支付的价款数额、房屋交付条件等情况，消费性购房人依然具备相应的优先保护的权利，后文将详细分析。

但是，在（2017）最高法民申1429号案件中法院认为《中华人民共和国企业破产法》实施后，《最高人民法院<关于审理企业破产案件若干问题的规定>》（简称“审理破产案件规定”）未被最高人民法院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项的适用，原审判决适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项的规定并无不当。其次，沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。该案在今天看来依然有法律法规的支撑，2020年虽然对最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）、（三）（简称“破产法司法解释二、三”）进行了修改，但破产法司法解释（一）和2002年的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》并未废止，即破产法司法解释二虽然删除了《审理破产案件规定》第71项第五项、第六项，但并未失效。因此法院依据已售房产的楼层、房号、面积均具体明确，将该房产认定为特定物而不属于债务人资产而被纳入破产财产，购房人以其已在破产受理前就已支付全部房款为由直接请求破产企业履行交付房屋、办理房屋登记的义务亦有法律支撑。

因此，已售房产是否属于债务人资产而被纳入破产财产直接影响到购房人与破产债权人的利益，如何进行利益平衡是破产管理人应该考量的。管理人应当综合考量购房人的购房性质、已支付房款的数额、房屋是否实际交付使用、购房人的实际需求以及尤其是破产重整情况下债务人的资产情况等因素进行认定，平衡各方利益，尤其是对于消费性购房群体应当给予保护，保障其基本居住权。其次，房屋是否被列为破产财产只是起点，对消费性购房人的保护实质上是要保障其基本居住权、生存权，即在购房人已支付全部房款后向其交付房屋，所以在具体的破产案件中，即使房屋被列入破产财产，《执行异议复议规定》等规定所确立的原则，依然会为消费性购房人提供优先权保护；最后，在实践中，即使已售房产被纳入破产财产，只要破产财产处置方案经债权人会议通过，并基于全体债权人公平受偿原则，充分考虑了购房人购房款债权的情况下，也并不损害购房人的合法权益。

三、房地产企业破产中消费性购房人的权利保护及优先权问题

在针对消费性购房这一特殊情形时，如债务人（破产企业）因资不抵债被宣告破产直接进入破产清算程序，购房人就其所购房屋可能陷入钱房两失的尴尬境地；如债务人虽资不抵债，尚有一定规模的资产，可以起死回生时，此时进入债务人进入破产重整之后，尤其对于那些尚未支付全部购房款、买卖合同尚未完全履行、未实际占有使用甚至是预售购房而所购房屋并不特定等情形时，购房人的权利保护便成为了重中之重。笔者将从以下几个方面对消费性购房人的权利保护进行分析。

1、购房人在破产受理前已经办理了房屋登记

该类情形的处理方式较为简单，《中华人民共和国民法典》第209条（原《物权法》第9条）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权效力以登记为准，消费性购房人已经办理了房屋登记，对其所购房屋享有所有权，即在破产受理前该房屋所有权人已经属于购房人，而非破产企业财产。当然，在企业破产时，若房屋仍未交付至购房人占有使用，根据《破产法》第38条规定，购房人依据其为房屋所有权人可行使取回权。

2、购房人在破产受理前已经支付全部价款但未办理房屋登记

（1）房屋已交付使用或未交付使用但完全符合交付的条件

此类情形下的购房人通过一次性或按揭贷款方式已经付清了全部房款，已经履行了所有买卖合同义务，对其所购房屋具有物权期待权。因此不属于《破产法》第十八条规定的待履行合同的情形，破产管理人并没有解除权。最高法（2015）民申字第1158号案件中亦明确认为杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，并优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权。其次，《破产法》第十六条规定债务人进行的个别清偿行为无效，但究其本质还是债务人的个别清偿行为是否侵害了其他债权人的合法权益。

笔者认为，购房人在破产受理之前已完全履行了合同价款支付的义务，对于已交付使用的，该房屋不宜再列为破产财产；对于尚未交付使用的，仅仅以企业资不抵债进入破产程序后，购房人就要承担因破产带来的风险实属不公，并且针对消费性购房的特殊性，在其已经支付全部房款后请求债务人向其交付房屋并办理登记并没有侵害破产债权人的合法权益。

（2）房屋未完工不符合交付条件，未交付使用但所购房屋已经特定化

若购房人已向破产企业支付了全部购房款后，但未实际占有使用，此种情形下，购房人依然对其所购房屋享有物权期待权。基于所购房屋的位置、房号、面积等均已确定，房屋已经特定化。根据《审理破产案件规定》第71条第5项规定可知，此时的所购房屋并不因企业进入破产程序后而被宣告为破产财产，购房人可请求破产企业履行交付房屋及办理房屋登记的义务。本文第二点中已经通过（2017）最高法民申1429号案件对房屋特定化的情形进行了详细阐述，不再赘述。

当然，上述法院系依据具体案件、个案价值导向等因素所确立的案涉房屋因特定化而不属于破产财产的观点，可以进行参照。实践中，企业破产后，若房屋仍处于建设过程中，此时在建工程不符合交付条件无法作为现房进行交付。虽然消费性购房人交付请求权系基于房屋所有权的期待，但在企业破产时仍属于在建工程的特殊情况下，消费者基于物权期待权优于普通债权的事实，大概率会自然接受在建房屋现状的交付，笔者认为此种处理方式不仅能大部分满足购房人的购房居住需求，亦能充分发挥在建工程的效用。至于购房人已支付价款与房屋现状的差价部分，购房人可以基于合同双务性，向破产企业主张履约瑕疵损害赔偿责任，该部分损害赔偿请求权完全可以列为普通债权进行最终受偿。当然，若在建工程现状较差，离现房差距较大，此时购房人与破产企业对于是否进行交付问题可以进行协商，尤其在企业破产重整前景较好时，购房人选择将其债权作为普通债权进行申报亦未尝不可。

（3）房屋不符合交付条件且未特定化

该类情况实践中较少但依然存在，由于房屋还不符合交付条件，并且在企业破产后无法确定为特定物时，此时消费性购房人的物权期待请求权不能指向特定的对象。当然，在企业破产重整阶段，若能经过债权人会议一致同意将购房人所购房屋特定化，待符合交付条件再向其进行交付无疑能够更好保障购房人合法权益；否则，购房人对其所购房屋的交付请求权只能列为普通债权进行申报。

3、企业进入破产程序后购房人仅支付了部分购房款

《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”在购房人没有支付全部购房款时，破产企业就因资不抵债进入了破产程序。此时，由于购房人在公司破产时还没有完全履行买卖合同的价款支付义务，正处于合同的履行阶段，此种情形符合《破产法》第十八条关于如何待履行合同的规定，即破产管理人有权决定解除合同或继续履行。当然，管理人作出何种决定，通常是综合考量公司进入破产程序尤其是破产重整后，破产企业现有的负债数额、资产规模、偿付能力、招商引资能力、购房人购房性质等各种因素而决定的。管理人如决定解除购房合同，即购房人无需继续履行，其在破产前支付的部分房款作为破产债权向管理人进行申报，最后按照债权人会议通过的债权偿付方案受偿；反之，管理人决定继续履行合同的，购房人按照合同约定支付全部购房款后即可依约获得其所购房屋。

笔者认为，实践中，对于属于消费性购房、刚需购房的情形，管理人通常会决定继续履行合同，旨在保护消费性购房人的基本居住权利，将矛盾平息于源头，维护社会稳定。对于投资性购房情形，管理人基于破产重整要求，通常倾向于解除购房合同，将购房人已支付的房款作为破产债权进行处理。《破产法》十八条的规定旨在平衡购房人、破产债权人及管理人之间的利益，相较于破产受理前已支付全部房款的购房人而言，若将仅支付部分房款的购房人与之同等对待，不考虑破产管理人的解除权，则企业破产后其只需在支付剩余房屋价款后即可取得对价房屋，实质上将会导致此类购房人并不承担企业破产清偿带来的风险，可能会严重影响破产债权人的合法权益。因此《破产法》第十八条关于待履行合同处理的规定赋予了破产管理人解除权，在平衡各方利益的基础上，维护破产程序的正常推进。

4、消费性购房人的优先权问题

当消费性购房人、破产企业普通债权人、建设工程承包人各方债权发生冲突时，此时破产企业的债务清偿顺序势必会直接影响各方债权人债权利益。最高院先后出台了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等司法解释，对各方权利主体的债权清偿顺序进行了规定，即消费性购房人在满足一定条件后可以对抗包括建设工程价款优先受偿权、债权人抵押权在内的其他优先权利。

《民法典》第807条及法释〔2020〕25号最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”即在现行法律规定范畴内，对建设工程价款优先受偿权优于抵押权及其他债权的原则依然有明确规定，但考虑到自2021年1月1日起，包含《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称“批复”）在内的多部司法解释已被废止，而《针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》虽未被废止，但该《答复》系基于《批复》作出的解释，亦无可采性，因此对于消费性购房人的权利与建设工程价款优先受偿权的清偿顺序的法律规定仿佛留下了空白。

（2021）最高法民申1131号案件中提到，《执行异议和复议规定》第二十七条的规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。

另外，《2020执行异议复议规定》对《2015执行异议复议规定》第27条并未修改，即：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，结合《2020执行异议复议规定》第27条“但书”及第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，虽然《批复》已被废止，但其确立的价值导向已经向社会传达了生存权至上的声音，形成了消费者购房的有限保护原则，因此只要消费性购房人满足第29条规定的条件，其提出异议便足以排除建设工程价款优先受偿权及其顺位之后的抵押权人，对消费性购房人的此种优先保护笔者认为合情合理。