购房网签合同具有法律效力吗（网签）

房产是中国家庭中最重要的资产配置，近年来，随着房地产市场的持续火爆，与商品房有关的"网签"、"备案"、"产权"等日益成为老百姓热议的话题。那么，购房者在签订了购房合同、支付了购房款，完成了网签、备案，甚至已经交房入住的情况下，是否意味着这套房子在法律层面归自己所有了呢？我们先看几个真实案例：

2019年6月，陕西省西安市巴黎大厦小区的712套房产被温州市中级人民法院查封。该小区的一位业主介绍，他的房子是2012年买的，2014年交房时就已交清了全部房款，另外也交了契税和大修基金，开发商曾与其签订正式的购房合同并在房管局进行了备案，还承诺一年之内给业主办理房产证。可他收房后，办房产证的事情就拖了下来，没想到现在不仅房产证办不下来，房子还被法院查封了。

2018年11月，家住广东省梅州市梅城正兴路皇家名典二期的住户向当地媒体反映，该小区62套房产因开发商与其他公司存在债务纠纷而被梅州市梅江区人民法院查封，其中不少房屋已有业主入住。该小区的一位住户介绍，很多业主早在2016年，甚至2015年就已办理了网签，但这些房屋仍在2017年被开发商抵押给他人并最终导致因债务纠纷而被法院查封。

2018年8月，三亚"明星楼盘"半山半岛、半岛蓝湾的2700多户房屋突然被法院查封，部分房屋甚至在销售前就已经被抵押、被查封。该小区的一位购房者表示，她的房子曾先后被三亚城郊法院、海南省高级人民法院、北京市第三中级人民法院和上海市第一中级人民法院四个法院轮候查封。

相信大家看过上面的真实案例后，一定会感到震惊和诧异。在普通老百姓的认知当中，一旦购房者和开发商签订了正规的购房合同并在房地产管理部门办理了网签、备案手续，那么这套房子肯定就是自己的了，而办理产权证只是交房后的时间问题。大多数老百姓根本不了解也不会去关心"网签"、"备案"和"产权登记"之间究竟有着怎样的联系和区别，更不会深究其在法律层面的显著差异。那么，已经"网签"、"备案"甚至交房入住的商品房为什么会被查封呢？一旦被查封应该如何处理呢？怎样防范所购房屋被查封呢？

一、法院为什么可以查封？

事实上，"网签"、"备案"在本质上都是房地产管理部门为规范房地产企业的销售活动，防止开发商"捂盘"、"一房多卖"，让房地产交易更加透明化而针对商品房销售（包括预售）活动所采取的行政管理措施。根据《物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而"网签"、"备案"不属于上述种类的法定登记活动，也就不具有物权效力，更不会直接导致物权的变动。因此，即使在购房者与开发商之间已经签订了购房合同、办理了网签、备案，甚至已经交房入住的情况下，只要开发商还没有依法办理过户登记手续，该房屋的所有权就未发生转移。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结"。因此，如果开发商因为债务问题而成为被执行人，人民法院是可以根据债权人（申请执行人）的申请依法查封仍登记在开发商名下、尚未过户到购房者名下的房产的。

二、被法院查封后怎么办？

在购房者购房后但未取得产权证之前，如果因为开发商的原因导致该房产被法院查封了，可视具体情况作出如下处理：

1、提出执行异议

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"因此，对于同时满足上述三个条件的购房者，应当尽快搜集有关证据向采取查封措施的法院提出案外人执行异议申请，以便尽快解除对该房产的查封并停止执行。

2、提起确权之诉

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，"对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁定"。因此，对于那些已支付购房款并已收楼入住的购房者来讲，除了在满足法定条件下可以提出执行异议外，也可以同时向法院提起确权之诉。

3、起诉解除合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，"具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……"因此，对于那些已经签订购房合同、支付了部分房款但尚未收楼入住的购房者来讲，如果存在上述开发商擅自将房屋抵押给第三人情形的，也可以要求与开发商解除合同、返还房款及利息、赔偿损失。但需要注意的是，购房者如果选择解除合同的，一定要注意开发商是否具备退款及赔偿的能力，否则很有可能最终出现"房财两空"的局面。

三、如何防范房屋被查封？

1、选购房屋时，尽量选择在当地口碑好、实力强、资金雄厚的品牌开发商，并通过国家企业信用信息公示系统、裁判文书网、信用中国等查询该企业的经济实力、法律诉讼信息、企业风险信息等。

2、购买房屋前，通过当地房地产管理部门、土地规划部门等认真查询、核实是否存在抵押、被查封的情形。

3、签订购房合同，办理网签、备案手续后，及时关注该楼盘的施工进度，并按照购房合同中的约定，及时办理预告登记和产权登记。