出资证明能拿回房子么（父母把自己房子过户给子女）

【1】引言

父母为孩子置办房产的情况很常见。不管是父母出钱为子女购房、还是父母把自己名下的房子生前过户给子女。

房子过完户，将不再属于父母，子女成了房子产权人，有权利对房子进行处置。所以，会产生这样一些情况：父母不希望孩子把房子弄没了，但是自己又失去了话语权，怎么办？

有人说了：甭管是你出资还是你们自己的房子，都给孩子了还惦记什么？就算孩子把房子折腾没了，谁让你给了？给出去，就得认这种结果。

个人对这种观点不认同。父母凭什么会为子女置办房子？心疼孩子？心疼，就可以无底线地去消费父母好意、忽视父母的顾虑么？甚至还有的是父母不得已而为之的给孩子，这就更不能让父母不去惦记——本来就是破财的人，惦记惦记，有什么问题？

不管怎样，给出去了，总归已经不属于自己。那么，有什么方式，可以避免、或者限制孩子随意处置房产么？

能够避免、或者限制孩子随意处置房产的手段之一，就是“居住权”。这个话题的前提是：父母名字已经不再出现在房产证上。

【2】“居住权”是什么？

在法律定义上，居住权属于“用益物权”。简单理解就是：能够合法居住不属于自己的房子。

举个简单例子：

父母把自己房子过户到子女名下。但条件是，要求孩子为自己设立永久居住权。

我们用这个例子，来解释一下《民法典》中关于居住权的规定。

1.居住权，是非产权人可以合法居住的权利。

如上例。父母没有过户给子女的时候，自己是产权人，本身就有居住的权利。过户给子女之后，自己就没有产权了。那么，若作为子女的产权人，同意为父母设立此房的居住权，则父母可以合法居住，哪怕未来起了争端，孩子也不能把父母赶出去。

2.居住权要生效，需要两个条件。

一是签订居住权合同。如上例，要子女与父母签订一份《居住权合同》。既然是合同行为，就意味着不能单方违约——例如，哪天孩子不想让父母居住了，要取消居住权，不行——必须要经过父母同意才可以。二是居住权要登记。光签合同还不行，法律规定，居住权登记之日起生效。所以，要通过的登记机构，给这个房子增加一个“标签”——居住权。关于“登记”，稍后我们还会提及。

3.居住权不能转让、继承，住宅不得出租。

例如，父母把房子过户给了儿子，双方也办理了居住权登记手续。这时候，父母说：我们要把这个居住权转让给女儿。这是不行的——居住权的享有，仅限于居住权人本人，不能转让。包括居住权人百年之后，居住权自然消灭，不存在继承问题。

还有一种情况：父母说了，我们不住了，要把房子租出去，用我们的居住权换租金。这也是不允许的——法律规定，“设有居住权的住宅不得出租”。除非：子女与父母约定清楚了：此房可以出租。

4.居住权有两类取消方式。

一类取消方式是到期取消。这里又细分两种情况：一种情况属于“固定期限”，例如，居住权合同中写明了设立期限为5年、10年……，那么，到期之后，居住权取消；一种情况属于“无固定期限”，例如，双方约定直到居住权人百年。待到居住权人过世，居住权取消。

另外一类取消方式是合同取消。既然居住权设立属于合同行为，双方对于合同有共同的更改意见，是可以更改的。例如，父母、子女都同意取消居住权，则双方可以再签订一份取消合同，把居住权撤了就是。

注意：取消居住权，也需要办理一个“注销登记”的手续，把登记系统中这套房子的“居住权”标签去掉。

5.居住权，可以通过遗嘱设立。

居住权不是双方合同行为么？遗嘱不是遗嘱人单方行为么？这不是自相矛盾？

不矛盾。

用遗嘱设立居住权，可以理解为是一种“附条件”遗嘱。

举个例子。

老人晚年再婚，自己有一套全产权的房子，打算留给自己的孩子。但考虑到后老伴儿的晚年居住、生活，则可以这样表达（仅做意思表示）：

“我的房子由我的孩子全部继承，但要保留后老伴儿的居住权。”

那么，如果孩子要全部继承，就必须要遵守条件——为后老伴儿设置居住权。这就相当于合同双方为孩子和后老伴儿。如果孩子不设立，等于孩子违背了遗嘱条件，遗嘱不生效，要按照法定继承执行。这时候，后老伴儿就不是有无居住权的问题，而是后老伴儿通过法定继承，直接成了房子的产权人。

【3】居住权，会影响到房产的使用、处置么？

毫无疑问：会。

1.设有居住权的房子，可以处置，但可能会很难。

居住权与产权是两个不同的权利类型。产权人有权利对房子进行处置。

但是，如果房子贴着“居住权”的标签，恐怕处置房子会比较困难——谁愿意买一个还能有别人居住的房子？

所以，父母并不能阻止孩子卖房，只不过：你愿意卖就卖，我不拦着，反正我想住就住。

试想，孩子能找到买家么？

此外，这在一定程度上也解释了为什么要办理居住权登记——登记了，在房产交易过程中，对于买家来讲才能真正做到信息透明。

所以，居住权，对父母最直接的保障就是：老有所居。再“功利”一些的保障，就是能够直接影响子女对房产的处置，保住了已经不在父母手里的财产。

但是要注意，仅作提及：不能阻止子女处置，就意味着不能阻止子女在房产证上增加别人名字，例如，子女可以在房子上增加配偶名字。

2.有居住权，是否意味着产权人就不能住了？

不会，相互不抵触。

虽然没有明确的司法解释，但法律规定的很清楚：产权人对房产享有占有、使用、收益、处分权利。所以，产权人当然可以居住。

随便用常理推演一下：假设产权人花钱买了房子，为他人设立了居住权，结果自己却被赶出家门不能居住，可能么？

3.居住权，比较适用于哪些情况？

纯属个人观点，仅供探讨。

还是回到居住权的定义：合法居住别人房子的权利。

更适用的情况在于：用原本属于自己的财产为他人购房、或者把自己的房子过户给别人，但希望自己（或其他非产权人）继续居住。实际上，也含有不希望原本自己的财产被随意处置的意思其中。

例如，父母把房子过户给子女，但希望继续居住；把房子留给子女，但要让老伴儿住到百年，等等。

对于居住权人虽然没有特定对象的限制，但是，人毕竟都有自己的想法——完全靠自己挣得的，给别人使用还说得过去，但要签订合同做登记，总归有点别扭。拿别人的、再给别人一些权利，心里起码“舒服”点儿。

【4】让子女为父母设立居住权，注意什么？

关于居住权的办理，《民法典》中只笼统的提及了两个要点：签合同，在登记机构（目前，多数为房产所在地的不动产登记中心）办理登记手续。

本人也向朋友们了解了一些关于居住权实施的情况。有的地方已经开始办理，有的地方办理机构还“没听说过居住权”。各地落地情况不一。

所以，居住权真正程序化、全面落地，恐怕还得假以时日。

这里不探讨居住权办理的步骤，而是围绕着“父母为子女置办房产，同时要求设立居住权”这个话题，提示一些要点。

我们知道，不管是父母出资为子女购房、还是过户自有房产给子女，房子一旦登记到子女名下，房子将作为子女财产，子女有处置权。换句话说，本来说得好好的过户之后加居住权，结果过户完之后子女反悔了，不设立了，父母怎么办？

这里需要注意的就是：条件。别怕谈条件。

1.若父母为出资人

这笔出资的性质要定义清楚。

如果打算走“借款”。

一定要子女签订书面借条，父母留好实际出资证据。这种情况下，父母能保住的是钱。

有些人说了：借条这东西，哪个父母会朝子女要？最没用的东西！恰恰相反，实际推演一下就知道了：如果子女与父母关系很好，这个借条确实没用，父母也确实可能不好意思朝子女要债，但无妨；但是，如果关系不好呢？关系都不好了，还顾及什么？这时候，没有这些出资证明，恐怕连钱都要不回来！

如果打算走“赠与”。

赠与，要写好赠与声明。在赠与声明里面，要记住加个条件，例如：

这笔钱是父母赠给子女购房的。条件是：子女购房之后，父母要享有此房居住权。若子女购房三个月内尚未设立，赠与无效，全额返还。

这属于附条件赠与——违背赠与合同中约定的条件，赠与人可以在期限（得知之日起一年）内法定撤销赠与。

2.若父母将自有房产过户给子女。

生前过户方式有两种：买卖、赠与。

要严格按照过户流程来走。买卖，要签订买卖合同；赠与，要签订赠与合同。合同，是有条款的；条款，不违法、不违背公序良俗、出于双方自愿，即有效。

所以，要把“要求子女为自己设立居住权”明确写入合同。例如：

买卖情况下，可以写明：父母同意以优惠价格将自有房产通过买卖方式过户给子女，优惠条件是过户完成之后，子女同意为父母保留此房的永久居住权，并在过户完成后两个月内办理居住权登记手续。若子女违约，父母不予以优惠，子女补偿父母差价xx钱。

赠与情况下，与前述出资赠与意思类似：以子女限期内为父母办理此房居住权为条件。

【5】结语

本文是对“居住权”做一些简单介绍，绝非在讨论什么父母如何防子女、子女如何坑父母等之类的话题。好的家庭比比皆是，关系不好的也不在少数。切勿以点代全，以面盖点，这些都不是客观、理性的做法。

客观的讲，居住权的应用还不成熟，关于其中值得细化的问题很多，例如设有居住权的房子能抵押么？设有居住权的房子能强拍么？设有居住权的房本应该是个什么样子？等等。这些都有待更多的判例和司法解释给出答案。

但是，这并不妨碍将“居住权”作为一个保护父母权益的方式。

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