独家代理（出售二手房时）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：

章哥，我现在正在准备卖房，中介让我签独家代理，一签就是三个月。他们给报的价格不算低，但我有些犹豫，请问这能签吗？

回答：

1、 这不能一概而论，要分几种情况。

2、 如果你的房子质量不错，比如户型楼层朝向装修什么的都还行，而且价格也报的并不算太高，那就可以签独家。但要记住，最好和大型正规公司签，小中介就算了。

大中介的渠道广业务量大，客户来源并不局限于当地，没准海淀的房子能让大兴的给看上，这是很有可能的事情。而小中介不行，基本上就是局限于本地，就算是在大型平台上发布房源信息，也不如大中介内部的推广范围大。

在中介里，只要签了独家，那你的房子就是A类房源，也就是房子各种硬件都不错，没有明显瑕疵，而且价格合适。这种房源在一定时期内，一般是30天，是会受到主要推荐的，也就是聚焦，业务员都推销这套房。那快速出手的概率就会大幅增加。

所以，要签独家就签大型中介，小中介签了也没什么大用，耽误工夫的可能性倒大。

3、 而且，小中介一般签的时间还长，经常动不动让卖房人签个半年的独家代理。而卖家刚开始不懂，稀里糊涂的也就签了。当他发觉时间太长了的时候，自然会后悔。于是干脆又挂到了其他中介，可就等你一挂出去，小中介上门了，按照合同要求赔偿。

虽然最后未必真的给钱，但至少是够闹心的。小中介之所以要签这么长时间，就是因为他们知道自己的能力，只能靠拖着慢慢卖。如果实在卖不出去反正也没损失，至于向卖家要赔偿，给最好不给也无所谓。但这么做，可就让卖家耽误了很多时间。

4、 如果你的房子的情况不是很好，比如说顶楼一楼、北向或奇葩户型什么的，那干脆就别签什么独家了，没有用。就算是签了，人家也得归入C类房源，没有业务员愿意为这种房子去费劲。

所以，如果房子的条件不太好，干脆就是大面积撒网，静静等待。只能靠价格来吸引看房者。甚至在楼市低迷期，价格都吸引不了什么客户，除了等待没什么办法。

5、 另外，如果房子有明显瑕疵，中介却还是要签独家代理，而且报价还不低，那就更要小心了。因为他们未必是想卖你的房子，而是拿来当“锚点”。

所谓锚点就是参照物的意思。经常看房的人都会发现，中介推荐房子有个特点，第一套带看的往往都不怎么样，不仅硬件不行，价格还挺高。让看房人心里挺别扭，就这么个破房都能这么贵？第二套或第三套就好多了，不仅户型好，价格也算合理。

其实这就是营销心理学的“锚定效应”。这第一套破房就是锚点，为的是给后面的房源当参照物。而这第一套房的业主就惨了，这套房是肯定卖不出去的，甚至中介都舍不得卖掉，卖了还得重新找锚定物，多麻烦啊！

6、 总结：卖房的时候，独家代理不要随便签。首先要正确评估自己的房子，不要产生敝帚自珍的情结，就觉得自己的房子好，非得卖高价。那这种情况下签了也白签，瞎耽误工夫。

最好只和大型中介签，而且估算好日期，不必太长时间。随时配合改价格，目的就是快速卖房。如果在代理期内卖不出去，可以再换一家大中介，如果还卖不出去，那就干脆降价全网发吧，也就不用签什么独家了，只能慢慢等着。

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