两税合一（房地产税要来了）

近期楼市又有大动作。

一、房地产税开征的信号

房地产税开征的信号越来越浓烈了。

5月11日，财政部、全国人大常委会、预算工委、住房和城乡建设部、税务总局在京召开了房地产税改革试点工作座谈会。在房产税正式立法之前，要选择几个城市搞试点。关于试点城市呼声最高的有深圳和海南；新一轮房产税试点城市也可能在北京、辽宁、江苏、安徽、河南、福建、天津等省市中诞生。也有人主张，首批试点应该不同类型的城市都涵盖在内，这样取得的经验才较为丰富。

6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知，明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。其中，土地出让金由税务部门征收，与房地产税改革存在巨大关联。这一政策的出台，是健全现代财政税收制度的体现。

前有房地产税改革试点工作座谈会，现在又传来土地出让金划归税务部门征收，有理由相信房地产税的步伐在加快。

二、房地产税开征为何如此谨慎

我国一直谨慎开征房地产税的原因主要在于如下三点：一是技术条件不具备，征收困难；二是房产税的前提是税源，上世纪80年代我国的城镇化率只有20%多，但现在我国的城镇化率已将近70%，城市里有足够多的商品房作为税基；三是房产税涉及面广，关系到14亿人民福祉和政府财政收入。因而，必须慎之又慎。

事实上，自我国1986年颁布了房产税试行条例以来，企业购买房产，多数时候是要缴纳房产税的。但个人购买的房产，包括住宅、公寓、写字楼等，一直免征房产税。从2011年开始，个人住宅开始在重庆和上海试点开征“房产税”。2020年，全国征收的房产税为2842亿元。

三、如何征收房地产税

房地产税开征已无悬念，只是时间尚未确定。那么，未来房产税到底会如何征收呢?

财政部一锤定音了未来开征房产税涉及的大原则和计税基础问题。

基本原则是12个字：“立法先行、充分授权、分步推进”。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识，房地产税的征收也会“因城而异”，不会全国一刀切推进。

未来房产税的计税将按照“评估值”进行，既体现了公平性，又体现了合理性。此外，大家最关心的还有起征门槛和税率等具体问题。有人建议实行“见房就征，见人就退”的方式，或者按照20字方针开征“两税合一、房地统一、评估计税、住宅缴税、清费立税”。简单来说就是，对房屋和土地集体按照市场评估价征税，房子越多征税越多；还有人建议：为了避免误伤真正的刚需，房产税应该设置免征面积人均40—60平米，同时按照阶梯式标准征收。

四、房地产税有助于“房住不炒”吗

民间对房产税开征有较高呼声的原因在于“开征房产税能够降房价”这一预期。但将降房价的希望寄托在房产税上显得过于天真。

房产税的主要目的在于寻找税源，缓解财政压力，但房产税的开征，既不能在短期内大幅提升地方财政收入，无法替代土地出让收入，也不能对房价产生立竿见影的抑制作用。不能因为开征房地产税，而影响居民消费能力、生育欲望、买房欲望，这是最基本的原则。

开征房产税应能起到抑制投资炒作的目的。开征房产税对多套房者的影响最大。在“累进制、惩罚性”的房地产税税收体制下，在住房矛盾比较突出的城市，拥有多套住宅的家庭或个人，一定会被重点关注。拥有更多房产的人，往往把房产当作投资品囤积，偏离了“房住不炒”的本源，是房产税需要调节的对象。

事实上，对房产税真正有感受的应该是拥有多套房的中产阶层。因为低收入者有可能免税，这在征收房产税的国家基本属于通例，而对于高净值人士和炒房者而言，房产税不会对他们造成经济负担。

因此，在开征房产税的同时，各地应根据市场情况制定并适时调节按揭贷款政策，增加保障房和商住房土地供应，从而稳妥有效地促进房地产市场向“房住不炒”转化。

作者：王少澜

---

李老师宏观经济与微观企业财务行为研究团队

No.21

2021.6.25

---