青岛限购政策（松限购）

文/观察员老王

春雷，一声又一声。

昨天城阳放开限购的消息还是朋友圈的主角，今天大家又开始议论青岛全境放开限售政策。

真真假假，老王今天上午真去八大峡咨询过，似乎没有准确的答案，但似乎答案又很明显。

但是，与传闻真假相比，我相信大家更关心三个问题:

为什么城阳会成为青岛救市的风暴眼？

为什么​新房市场如此疲软二手房市场还要放水？

传言如果是真的，房价会怎么走？

1

稳定压倒一切的主基调

“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

你如果想弄明白2022年的房地产逻辑，那么就一定要把这句话读懂，读透。在国际经济形势如此复杂的年份里，房地产不能大起大落​。

大起，​普罗大众的生活压力太大，结婚率和出生率还是提不起来；大落，经济的基本面更稳不住。

所以，房地产可以因城施策保持稳定。

青岛这座城，地产的重心显然在城阳。

一方面，后机场时代，未来之城的试验场要取得成功，必须把城阳的地价、房价稳住，这样才能引来资金雄厚的“金凤凰”​；

一方面，城阳是本土开发商最为集中的地方，对于外地开发商来说，青岛干不好是“亏铺子”，但是如果是本土开发商，特别是城阳本土的开发商猝死，对于青岛来说是“死孩子”，会引发整个社会的连锁反应；

还有一方面，主城区的一线豪宅是全国土豪的豪宅，浮山后、新都心是改善族的主城区，西海岸是全山东投资客的西海岸，而经常被平度、莱西投资客所忽视的城阳，需要破局。

所以，2020年老王就在开年文章中预测，如果青岛政策面有变，那么一定会从城阳始​。

稳住城阳，热点北移，便成为了青岛因城施策的重点。

2

水活希望才会在

今天上午，老王跑了一趟八大峡。

恰巧手里有一套2018年买的房子，就以这套房子咨询。得到的答复是该中心只负责解答市内三区的政策，其他区域要到所在区的​交易中心咨询。

老王到智能终端机上打印出了相关备案材料，我咨询个​政策总行了吧？我有这个材料，是不是代表我的房子满两年可以交易？

服务人员依然​坚持无法解答政策问题，各个区是不同的。工作人员极为谨慎，看来这个时候政策咨询确实很敏感，也确实不方面解读。

青岛各大限购区的政策目前是不同的……

老王似乎没问到答案，但似乎又有了答案。

​那么我们就议论一下限售这个事儿吧。我们​先看一组杭州的一问一答：

不限售的杭州，这几年房价的涨幅大家都看到了。更关键的是，人口增速还是全国第一！

所以，完全抑制住房地产的流动性，抑制住房价增长带来的资产收益，对于楼市，对于城市来说，不一定都是好事。

同样毕业的两个大学生，在不同的城市干着差不多的工作，二十年后，收入和职位差不多，但是两人的房价差距三四百万，​你认为哪个城市更吸引人呢？

老王认为，青岛如果放开限售，增加了市场的流动性，让更多的此新房入市满足刚需的置业需求，让更多改善有了腾挪资金和名额的机会，这有利于市场的平稳、健康发展，如果真的实施，对于市场肯定是一件好事。

对此，大家不要过分去炒作，​是不是真的，办办业务看看不就一目了然了嘛。

3

青岛楼市推演

对于上面两点，可能很多人也不关心，大家关心的是​：我手里的房子能不能涨，我要买的房子会不会​涨？

对于后市的分析，我们一定要牢记三个字：供需比。供不应求的房子会涨，供过于求依然会跌；其次​，我希望大家要明白，这个房子虽然可以卖了，但是如果没有税费和中介费的优惠，但是交易成本也​让人咋舌​；再者，​国人不论买股票还是买房，都不愿意割肉，所以在2018年高点买房的那一波，不见得愿意低于成本价卖房子。

基于上述三点，在传言属实的情况下，老王的推理如下：

1、一次供地主城区无地供出，如果有更多的改善族卖掉投资房入市，许多区域供不应求的情况将更加突出，青岛楼市的反攻​号角将从主城响起；

2、在市场回暖，主城无法上车的情况下，需求自然会外溢，西海岸与城阳会同时承接这部分外溢的市场，两个方向都没有问题，只是你要注意置业安全，并且优中选优。​西海岸还是不过两河的滨海大道一线和三条地铁线周边，城阳要关注几个点：​地铁、未来之城、城市集合体。

3、除了学区房之外，老破小的持有者将是唯一的损益者，因为市场上又多了次新房，能借着市场热乎气出手，还是不该犹豫。​

市场起风了，有的人会乘风而起，有的人没准备好反而摔入深坑。在保证置业安全的前提下，旧换新，小换大，边缘换中心，单一住宅换复合住区，是​大体的方向。