物业管理制度（小区物业管理的基础关系与制度选择）

一、小区里基础关系分析

小区里最基础的关系，首先是业主与业主的关系，其次是业主与物业的关系，最后才是业主与建设单位、业主与业委会、业委会与物业等关系。如果最基础的关系没有打造好，无法形成合作，就会影响到更上一层关系的构建与维系。

期初，在没有物业企业之前，业主们自行维护共有物。业主维护共有物，不单单是为了自己能使用共有物，还要为了其他业主都可以使用共有物。每个业主的共有人义务，指向所有业主；每个业主的共有人权利，亦来源所有业主。大家轮流履行义务，共同享受劳动成果。比如，以电梯为例，某个业主甲认真维护电梯，不仅仅是为了自己能使用电梯，更是为了其他业主一起都能使用电梯；而某个业主乙能使用电梯，不仅仅是因为自己的维护，更是因为其他业主的维护。因此，他们既都是电梯维护的委托人，享受其他人的服务；也因为都在轮流维护电梯，因此也都是管理人；同时又相互将对方作为管理行为的受益人。维系这种关系的核心乃是知情与信任。如果存在个别业主可以既偷懒又享有电梯使用的好处，这种行为一旦人人仿效，共有财产就会因维护不足而遭到损害。要避免这种情况发生，最好的办法就是每个人都把自己的行为公开置于大家的监督之下，构建一个基于知情而产生信任、并由此巩固合作的特殊关系。换句话说，这些共有人之间建立了互为信托的关系。每个业主都既是委托人，又是受托人，亦是受益人。

然后，有些业主无法亲自维护电梯，改请他人来代替做管理人。也就是说，该业主作为委托人，聘请其他管理人代替他做受托人，依旧以所有业主为受益人，继续维护电梯。此时，业主与业主、业主与其他管理人之间的关系依旧是信托关系，只是个别业主原有的管理人岗位换成了其他管理人。进一步，如果其他的业主也都如此行，他们各自依据各自偏好来选用不同的管理人，就会造成一个电梯存在多个受托管理人的情况。每个管理人都难以发挥规模优势，相互协调亦非常困难。于是，这些业主们不得不达成一致，共同选择一家物业公司来作管理人。这家被选中的公司，依旧是以替代每个业主的受托人岗位的方式，“嵌入”到业主之间的信托关系之中，既没有改变业主之间互为信托的根本关系，自身也因融入到信托关系之中，而与业主们构成了信托关系。（有些人以为小区业主的区分所有的关系，很难将公共部分独立信托。其实实践中还是容易区分的。）

更进一步，如果在这群业主之中，恰好有一个业主对物业管理颇为精通，大家又一致同意授权他来负责寻找受托管理人，这就对应了当下争议颇多的选择前期物业管理人的情境。经过上边的分析，我们依然可以确信，不论是授权建设单位还是任何人来代理选择前期物业，既不会改变业主之间的信托关系，也不会改变物业与业主之间的信托关系。因此，在前期物业阶段，建设单位、业主与前期物业企业的关系应该依旧是基于信托关系：全体业主（包括建设单位）是委托人与受益人，前期物业企业是受托人。略有差异之处，乃是建设单位还成为全体业主授权的代理人，负责选择前期物业。

现实情况下，业主与物业的关系却普遍不是信托关系，而是特殊的包干关系或酬金关系。是不是这两种关系比起信托更好，更能促进业主与物业构成长期稳定共赢？我们可以进一步分析。

二、包干制、酬金制与信托制比较分析

业主对物业的监督与授权可以构成四种组合，即授权大与监督大、授权大与监督小、授权小与监督大、授权小与监督小。我们据此对比研究三种制度类型，即包干制、酬金制与信托制，来分析业主与物业之间是否存在稳定的共赢关系。

包干制的特点乃是“授权大与监督小”，这使得物业企业采取“降低服务而获得更高利润”的策略的成本极低，诱惑极大。但这种策略最终给业主带来的乃是物业费流失与建筑物加速老化，业主们的损失极大。因此大量业主拒缴物业费或者干脆早早解聘物业企业，结果也大幅拉低了物业企业的回报。因此，长期来看，包干制导致业主与物业陷入共输关系。

与包干制恰好相反，酬金制的特点乃是“授权小而监督大”。酬金制下，各种决策权从物业转移到业委会，业委会对物业企业的监督加大。但通常而言，物业经理人有专业优势。因此，非专业优势的业委会涉入具体业务管理，比如对逐笔花费审批签字等，会造成物业经理专业性难以发挥，最终带来服务下滑，业主们依旧拒缴物业费。因此，长期来看，酬金制也无法给双方带来共赢。

信托制的特点乃是“授权大与监督大”。授权大，就可以充分发挥物业企业的专业作用，带来最大工作绩效；监督大，则物业企业充分诚信将收益交回业主。业主为了留住这样的好管家，就会支付物业企业有竞争力的报酬。于是在授权大与监督大的组合下，业主与物业可以达到很好的共赢。

不仅如此，一个好的物业管理制度，除了要看双方收益之外，亦要考虑制度稳定性。当某方偏离轨道后，另一方能低成本地快速维权、快速纠偏。我们重点分析业主维权的情况。首先，业主维权的途径主要有两条，一条乃是个体维权途径，一条乃是集体维权途径。运用哪一种途径或者途径的组合，取决于预期收益率的比较。好的制度应当将这两种途径都提供给业主。

包干制与酬金制都不开放个体维权途径，理由乃是“公共利益不容个人说了算”、“你个人代表不了全体”等等。结果集体维权途径成为唯一选择，人们不得不常常集聚起来，维权成本大幅提升。制度稳定性不高。

事实上，与常识相一致的乃是，任何一个群体，越是大的共同利益遭到侵犯，越会出现少数个体，甚至是单个个体，因“匹夫有责”而主动发起抗争。因此，个体当然有权代表全体维护公共利益。个体是否“说了算”，在理不在人数。还有人担心便利个体维权会大幅增加法院的工作量。道理恰好相反，通过便利个体维权会降低纠正侵权的成本、提升侵权成本，侵权数量将大幅减少，从而减少法院工作量。对个体维权的支持不足是加重物业管理乱象的重要原因。

信托制开放个体维权途径。首先是物业企业的公开透明义务，促进了业主与业主、业主与管理人的沟通，使得双方更容易形成合作而不是对抗。其次则是在信托关系下，个体可以代表全体（单个受益人可以获得委托人的权利）请求法院来停止管理人的侵权，这给各方——特别是负有属地管理职责的街乡与区政府等——带来巨大好处。

综上所述，信托制既可带来业主与物业的共赢，其制度本身亦具有较低的纠偏成本，从而具有更好的稳定性。

三、约束制度代理人

尽管上述分析，都告诉我们业主与业主的关系、业主与物业的关系，都是基于信托的关系，存在财产中立、相互知情、个体维权便利、有利共同合作等诸多优点，明显优于酬金与信托。但现实情况下，小区物业管理依旧普遍采取包干制。造成这一现象的原因，是因为流行的物业合同，既非建立在上帝的恩赐，亦非建立在业主与物业的“深思熟虑与选择自由”的基础上，而是经由法律强制的“制度代理人”来代为建立。由于缺少对制度代理人的约束，为了扩大自身利益，制度代理人滥用制度设定的特权，陷业主与物业进入互害陷阱、软弱而难以自拔，由此方便自己从业主与物业的共同利益之中挖走大块儿。

事实上，就像两个人分一块蛋糕，只要以“先切的后取”为程序，蛋糕的分配会趋向公平。如果切蛋糕的故意切分不公平，另一人就会先选大的，结果切蛋糕的反倒会吃亏。可以看出，不需要第三方，两个人完全可以将蛋糕分公平。但现实情况是如何呢？首先，建设单位往往选择自己的子公司为前期物业公司（俗称“儿子”公司），利益分配上，乃是建设单位首先切“蛋糕”，前期物业接着取“蛋糕”，最后才是业主取“蛋糕”（老子切蛋糕儿子先取）。这样的“先切先取”的程序使得开发商拿大头、前期物业拿中头、业主拿小头甚至倒赔，业主利益受损极大。接着，在业主大会选聘物业阶段，业委会由业主们选出，要站在维护业主共同利益立场上（俗称：业委会是业主们的儿子)。于是业委会负责切“蛋糕”，业主们接着先取“蛋糕”，最后才是物业（儿子切蛋糕老子先取）。一些物业企业就感到不公平。最后，改为求助政府做制度代理人。谁成为政府的合作伙伴，政府就倾向谁。于是分蛋糕的过程，变成了政府负责切蛋糕，政府的合作伙伴先选，亦不公平。

其实，业主与物业之间的公平关系，不是制度代理人塑造的，而是先于代理人，在业主与物业之间当然具备的。代理人的作用仅仅是促进一定的“公平关系”的实现，而不是创造“公平关系”。因此，要在选择制度代理人之前，首先在法律上明确业主与业主、业主与物业的根本关系乃是信托关系。制度代理人的行为要受到帮助业主与物业实现信托关系这一目标的约束，并以此对其进行必要的考核与奖惩，否则就难以阻碍制度代理人滥用权威。

进一步，我们可以具体分析物权法与物业管理条例相关规定，理解对制度代理人加强约束的必要。物权法第81条所述：“......对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”在此，建设单位选择前期物业的重要行为被轻描淡写地表述为“聘请”——一种可以完全自由裁量的自由行为；而不是应当的行为——基于业主之间信托关系、以业主一员身份、在大家预先授权下、代为选择受托管理人的代理行为。同样的情况发生在物业管理条例第21~23条，也是轻描淡写为自由自在的“选聘”。甚至对于建设单位“制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”这样重大的行为的授权代理的本质与约束也没有任何描述。

许多业主将物权法、物业管理条例视为业主维权的基础法，但恰恰是这些法对建设单位作为制度代理人本质的“认识不足”（也许是被操纵），使得建设单位代选前期物业、代订临时规约等重大行为都没有与业主的根本利益构成“闭环”。业主授权建设单位行使这些重大行为，首要目标乃是服务于业主，确保业主成为受益人。但现在经过立法，反倒变成法律赋权建设单位，首要目标乃是服务于建设单位，业主沦落为第三人。对制度代理人约束不足，使得业主失去集体合作监督建造环节的能力，进一步造成房屋建造质量、特别是业主共有部分的建造质量普遍下滑，业主共有财产权益普遍遭到侵犯的现实后果。

事实证明，制度代理人乃是小区里滥用授权操纵利益分配、破坏业主与物业公平交易的渊薮。制度代理人在不受约束，不构成利益闭环的情况下，往往自觉或不自觉地乐于将业主与业主、业主与物业陷入囚徒困境之中，而不是基于博爱，预先置放他们于当有的合作关系之中。这样安排的好处，在于制度代理人的自身利益的最大化。理论上看清这一点，研究也好，立法也好，就都有了正确的方向。