商用房屋租赁合同（最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用）

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1-5条

最新的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在2009年9月1日施行的旧解释基础上进行修改，于2021年1月1日正式生效。

第1-5条，无实质内容修改，仅将法条中原来引用自《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定的内容修改为引用自《中华人民共和国民法典》。

法律法规

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

条文解读

本条系关于本司法解释适用围的规定。

适用范围：城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区的“城中村”的房屋租赁行为也适用本解释。

参照适用：乡、村规划区的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

不适用范围：依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

法律法规

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

条文解读

1、第二条、第三条规定了标的物是违法建筑、违章建筑和临时建筑的租赁合同效力为无效，本条属于效力性强制性规定。

2、第二条、第三条体现了维护城镇建设规划秩序和促进房屋租赁交易之间的平衡。

3、第二条、第三条对房屋租赁合同中出租方的启示：在房屋租赁合同纠纷中，即使房屋未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效。

出租方应尽量争取在一审法庭辩论终结前取得城乡规划主管部门的书面批准文件，这些文件的内容应至少明确表明城乡规划主管部门对房屋属于合法建筑持肯定、同意或者批准的明示性的意见，而非默示的意见。

如果不能取得书面批准文件的，也尽量向人民法院提供《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《竣工验收报告》等足够证据，人民法院可能结合这些文件材料综合认定房屋属于合法建筑。

4、在程序上：此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

5、关于如何审查租赁合同的效力，详见下图。

法律法规

第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

条文解读

1、租赁违建房屋合同应属无效，不得请求支付租金，但可请求支付房屋占有使用费。

2、实务中占有使用费的数额如何确定？

无论是商业租赁、厂房租赁还是住宅租赁，在租赁合同无效的情况下，都会产生占用使用费的问题。实务中，占有使用费的数额如何确定有三种观点。

观点一：直接按原租赁合同约定的租金标准。

【（2020）苏05民终2174号 】

法院认为，本案中约定的租赁合同到期后，双方未续签合同，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系。鉴于黄桂萍、徐英已在合理期限内通知张静搬离，即主张解除合同，张静应当搬迁并返还房屋，继续占用的应按照租金标准支付占有使用费。

观点二：是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定。

【（2020）苏03终5367号】

法院认为，占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。在双方当事人均未举证证明当时当地同类房屋的租赁价格的情况下，一审法院以连徐高速公司主张的30元/每月/每平方的标准来计算占有使用费，虽不存在明显不当之处，但考虑到徐州市高架修路、市场大环境及连徐高速公司与承租人锦绣公司解除合同未及时告知次承租人阚宗勤等相关事实，本院认为相关期间的占有使用费损失应由次承租人阚宗勤和出租人连徐高速公司各承担一半。

观点三：在租赁合同中约定了逾期腾房违约金的情形下，可同时主张房屋占有使用费和违约金。

【最高法民申5114号】

法院认为，涉案《租赁合同》因山东银座公司迟延交付租金而解除，对此违约责任的承担，双方在《租赁合同》中已明确约定。违约金与房屋占用费不是同一法律概念，二者的责任不能相互涵盖。据此，原判决认定山东银座公司应向广厦公司支付合同解除后的房屋占用费及违约金并无不当。涉案房屋系按照山东银座公司经营需要而设计建造，合同约定租赁期限为20年，山东银座公司实际仅承租了3年左右即解除了合同，合同解除系山东银座公司单方违约所致。据此，原判决根据合同实际履行情况，结合涉案合同解除系山东银座公司单方违约所致以及涉案房屋面积较大（建设面积53289.28平方米），另行出租存在一定困难等因素，已对违约金进行了调整。山东银座公司称原判决对违约金的认定明显高于广厦公司实际损失没有提供充分证据证明，该项再审申请理由不能成立。

法律法规

第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

①承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列。

②可以认定为合法占有房屋的情形主要有：已经取得租赁房屋的钥匙；房屋交接的单据；进场装修的证明、装修施工的支出；租赁房屋租金、物业费、水电费等公共事业费的缴费凭证发票；已经利用房屋存放物品；已经使用租赁房屋开展日常的经营活动等。

③当事人需要提供相关证据证明供了相应的证据以证明自己实际占有的事实，无法提供充足证据的一方，将承担不利后果。

（二）已经办理登记备案手续的;

房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；

（三）合同成立在先的。

判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处。