狭义无权代理（子女代父母签名出售共有房屋会怎样）

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本期主笔：高勇 上海二中院 民庭法官助理

乍一看标题，不禁想到子女代父母签名卖房的N种情形，比如卖的房子究竟登记在谁名下，合同中的出售方具体是谁，又是如何签字的......情节不同，法律效果也会不同。

近日，上海二中院审结了一起由女儿代父母签名卖房的案件，后因父母反悔，房屋最终未能交易成功。结合这起案件，一起看看共同共有房屋交易中，代为签名卖房的合同效力认定及责任负担问题。

案 情

张女士与父母及丈夫四人共同共有一套房屋。2019年郑先生欲购买该房屋，但签订房屋买卖居间合同当天，仅张女士夫妇到场，其父母并未到场，合同甲方中父母二人的签名由张女士代签。

为此，张女士出具《承诺书》保证自己有权出售房屋，且父母委托自己代为签约，并收取定金，否则愿意承担定金罚则，双倍返还定金。签约当天，郑先生支付了100万元定金。

后因张女士的丈夫涉嫌犯罪被刑事拘留，加之张女士父母表示不同意出售房屋，买卖双方未能完成网签。郑先生发函催告未果后，双方签订解约协议，约定居间合同解除并退还郑先生定金本金100万元，其他责任另行协商或诉讼解决。当天，张女士返还郑先生定金本金100万元。

随后，郑先生向法院起诉，请求确认居间合同解除，张女士夫妇再向其返还定金100万元。

裁 判

一审法院以合同无效为由，判决驳回了郑先生的全部诉讼请求。郑先生不服，提起上诉。

上海二中院认为，郑先生在居间方撮合下与张女士夫妇就房屋买卖的细节达成一致，最终形成客观真实的合同文本并签名盖章，据此可以认定居间合同已依法成立。虽然张女士父母在签约时并未到场，两人签名由张女士代签，但该行为并不影响合同成立。

居间合同中，张女士夫妇作为房屋权利人，两人签名出售房屋属于有权处分且意思表示清晰明确，应受合同约束。而张女士父母对女儿的无权代理行为不予追认，居间合同依法对两人不发生效力。

据此，上海二中院支持了郑先生请求确认合同解除的诉讼请求，并最终判决张女士夫妇向郑先生支付定金100万元。

评 析

共有房屋买卖纠纷中，对合同效力的认定往往是案件审理的关键。本案中，郑先生诉请法院确认居间合同解除，因合同仅在有效时才产生解除问题，故需要对居间合同的法律效力作出认定。又因依法成立的合同是判断合同效力的前提，在对效力作出认定前须对合同成立与否作出判断。

一、关于合同成立与否的判断

合同成立的实质要件是双方相向的意思表示达成一致或者多方形成对合的意思表示，而这一实质要件在实践中最为常见的书面合同中的体现形式是“签名、盖章或者按指印”。

基于合同成立与不成立是完全排斥的关系，以及与相对方形成相向或对合意思表示前需要合同一方当事人内部达成一致，因此，在判断合同成立时应将合同一方当事人作为整体对待。当然，仅需当事人作出单方意思表示即可使其受到约束的不在此列，如保证合同中的保证人。

此外，鉴于我国法律将合同成立与生效进行区分，并将当事人是否具备民事行为能力、意思表示是否真实以及是否存在委托代理关系等规定为影响合同效力的因素，因此在判断合同是否成立时无需考虑上述因素。

本案中，张女士代父母签名使得居间合同的甲方在外观上满足了法律规定的“签名”这一形式要件，且从狭义无权代理中被代理人追认权的制度设计来看，法律是认可此种情形下合同成立的，否则被代理人行使追认权的基础也将随之丧失。正是基于此，上海二中院认为张女士代理签约不影响合同成立。

二、关于合同法律效力的判断

与合同是否成立呈现非此即彼的互斥关系不同，合同效力则具有多元性，除了常见的有效和无效，还存在成立但未生效、效力待定及可撤销等效力状态，当然也存在部分有效、部分无效以及仅对部分当事人产生约束力的形态。

本案中，居间合同虽然依法成立，但是其是否对合同载明的各当事人，尤其是张女士父母，均产生法律约束力仍应结合合同的签订情况及相关法律规定进行判断。

居间合同甲方四人中，虽然张女士夫妇签名售房属于有权处分，但是张女士代其父母签名的无权代理行为未获追认，在合同一方当事人兼具有权处分和无权代理的情况下，无法将该方作为整体来判断居间合同对四人“有”或者“没有”法律约束力，而只能区别认定。

鉴于居间合同未获追认而对张女士父母不产生法律效力，仅能根据张女士夫妇签名售房的真实意思表示认定居间合同在该两人与郑先生之间合法有效。

共有房屋买卖是房产案件中较为复杂却又“常遇常新”的纠纷类型，一方面是因为它汇集了物权变动与合同效力这两大民法基本命题，另一方面在于共有类型、合同主体及签约方式等稍有变化就会产生完全不同的法律效果，需要谨慎考量、区别对待。

来源｜上海市第二中级人民法院

作者：高 勇

责任编辑 | 张巧雨

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