物业经营管理（管理用房）

同行们一定听过物业管理用房、物业经营用房、物业配套用房、物业经营用房等等各种名字。但这些用房之间是什么关系，他们的来源在哪里，这些用房的产权和收益归于何人？这些问题若不理清楚，则会造成开发商、业主、物业服务单位、用房使用人等各相关方之间的矛盾。

今天，小匠将从通过法律层面的溯源，对这些用房进行必要的梳理，以帮助大家消化这些问题。

法律依据

我们先来追溯一下关于这些用房的法律依据。法律依据主要来源于《物业管理条例》、《物权法》及地方性物业管理条例（此文以《杭州市物业管理条例》为例）。

《物业管理条例》

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《国物权法》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《杭州市物业管理条例》

第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县(市)房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

关于各类用房的关系

从上述相关的法律文件梳理，其实物业管理用房和物业服务用房为同一属性的用房，都是物业配套使用用房，为整体物业建筑服务。只是在《物业管理条例》和《物权法》中采用了不同的称呼而已。

而在地方性的物业管理条例之中，也可推测出物业管理用房包含物业办公用房和物业经营用房，即不论是物业办公用房还是物业经营用房，都是归类于物业管理用房（物业服务用房）。

各类用房关系

关于各类用房的归属

从上述各项法律文件中都已经明确，物业管理用房（物业服务用房）的所有权依法属于业主，没有任何争议。所以不论是物业办公用房还是物业经营用房，其所有权都归属于业主，因物业管理用房（物业服务用房）产生的收益也归全体业主所有。

但是，在业委会成立之前，前期物业服务企业会对物业管理用房（物业服务用房）进行经营。其本质仍然为代位性管理，即临时替代全体业主进行管理。所以当业委会成立以后，前期物业服务期间因此产生的收益应该归还给全体业主，而因经营管理所产生的费用则可以进行合理收取。

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