农村房屋拆迁条例（警惕）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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明明就是农村集体土地征收，房屋拆迁后也有建设项目等着入驻，可却偏偏见不到任何一份加盖地方政府公章的公告、通知，全是村委会、村集体或者某某公司冲在一线和老百姓对话。近期，越来越多的咨询反映出了这样的变化趋势，这不得不令长期关注这一领域的在明律师深感担忧。那么，种种“变形”的征地拆迁背后究竟是怎么一回事？被拆迁村民又该如何应对这般“乱花渐欲迷人眼”的征拆新局面呢？本文，在明律师就继续为大家深入解读这种现象的应对之策……

【“以租代征”挥之不去，警惕所谓的“土地流转”】

在明律师曾多次强调，“以租代征”行为完全不具有合法性。农民的土地承包经营权是受法律和土地承包经营权合同、权利证书保护的，不是村委会、村集体开个会、举个手、谈个话说租赁就租赁，说流转就流转的。

麻烦在于，一些农村地区长期存在土地承包经营权设立不规范、不完善的问题。有的村民实际耕种土地多年，手上却没有土地承包经营权合同。还有的虽然有合同，但合同上却没有村集体的盖章，存在各种形式上的瑕疵。有合同而未登记颁证的情况现实中也有存在。

显然，《农村土地承包法》的规定与现实状况之间是存在较大落差的，这就为农民在土地将要面临变动时的土地权益埋下了隐患。

在明律师近期代理的一起案件中，当事人一家多年前即承包了村集体所有的荒山用于种植玉米等农作物，并签订了荒山承包合同。然而就是因为合同存在着前述种种不规范之处，被村委会抓住大做文章，愣是将当地不动产登记机构诉至法院，将为当事人颁发的荒山承包经营权证予以了撤销。

不顾涉案村民实际占有、使用土地的客观事实，而单单去找签约、颁证程序上的毛病意图毁约、撤证，其目的显然不够单纯，直指涉案土地被某企业占用后的补偿利益多寡。

能少给点儿就少给点儿，或许是村委会的真实想法。你种这老玉米本身就不怎么合法，补你仨瓜俩枣的其他地上附着物和青苗的补偿费也就算够意思了，你还想要啥自行车呢？

在明律师需要指出的是，这种先变相强制剥夺农民合法占有、使用土地的权利，再以村集体的名义将地流转给企业等其他民事主体的操作本身就不合法。若存在改变土地用途的情形，更可能涉嫌严重的土地违法。

村民遇到这种情况，一定不可盲目听信村委会甚至是乡镇街道的口头承诺或者其他说辞，而是要及时咨询专业律师，尽早收集证据积极应诉，通过申请政府信息公开等程序全面掌握土地流转背后是否存在建设项目，是否有征地行为，是否存在土地违法的事实，从而争取真正公平、合理的补偿安置利益。

如若背后没项目，那么村里就无权折腾我们，我们合法承包的土地就依旧归我们继续耕作。

【以旧村改造名义实施征收？得按征收算！】

以村委会为主体，通过旧村改造、城中村拆迁、农村棚户区改造等名义拆除农民的住宅房屋，而后又实施土地征收的行为，看似在顺序上与新修订《土地管理法实施条例》的规定类似，但事实上存在本质的不同。

问题的关键就在于，全新的征地程序虽然形成了“先签约，后报批，再强制拆除房屋”的全新操作顺序，但其全流程仍然牢牢被县级政府所控制，归县级政府负责。政府做事情，就必须严格依法而为，在实体和程序上都不能搞变通、打折扣，否则就会面临违法后的责任追究。

但在当前实务中，村委会、某某公司等以民事主体的身份大搞“协议拆迁”，这就让整个程序处于“失管”状态。怎么公告、怎么制定补偿安置方案、怎么协商谈判甚至什么情况下强制拆除房屋，全凭村委会或者某公司说了算。如此一来，处于弱势、被动地位的老百姓可就要遭殃了。

无疑，对于被拆迁村民而言，通过法律途径让躲在背后的真正拆迁受益者露面，担起其应当承担的责任，是尤为重要的。

一味和村委会、某公司讲道理、打官司，往往很难奏效。须知，对付民事主体作出的行为，村民一般只能提起民事诉讼。而民事诉讼的最大特点就是“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则——我们主张它村里面制定的方案、通过的决议、逼着我们签字的协议不公平不合理，这需要我们来举证证明其过错，这就太难为村民一方了。

此时，被拆迁村民可在专业律师的指导下主张村委会、某公司系受地方政府的委托实施了相关行为，那么这些行为的后果就应当由地方政府来承担，一旦打官司被告也应当是地方政府。

对这一问题，最高人民法院在（2020）最高法行申3184号《行政裁定书》中提及的裁判观点对农民朋友颇有启示意义：

人民法院认定是否存在行政委托关系，一要看行为的内容是否是履行行政管理职责；二要看受益主体是否惠及社会公众，具有公共利益性质，两者同时具备即属于行政委托。而不是说只有行政机关以书面或口头明确表示委托的，才存在行政委托关系。

本案中，xx村的旧村改造项目是在xx区政府主导下，为改善城市环境、提升城市品位、促进城市经济社会发展进行的城中村拆迁改造工程项目，内容上具有行政管理的性质；

xx村实施的强制拆除行为，虽然确实可以改善被拆迁村民的居住条件，但更多的是改善了拆迁范围及周边普通民众的生活环境，且旧村改造拆迁后腾出来的集体空地，很快被依法征收，受益的直接主体为区政府。

同时，xx区政府在进行集体土地征收之前，以旧村改造为名实施预征收，规避集体土地征收程序，违背土地管理法的立法目的，同时强制拆除房屋行为超越职权、违反行政强制法有关程序规定。

不过需要注意的是，这一裁判观点针对的案件是发生于2020年之前的适用修订前《土地管理法》的农村征地拆迁纠纷。在新《土地管理法》及其实施条例施行后的今天，法院还能否这样裁判，一要看其对新征地程序的理解和认知，二要看具体个案中的案件事实。

如前所述，这种“村委会/某公司 系受地方政府委托实施强制拆除、强占土地行为”的主张，一定要在专业律师的指导下去提出，农民切不可自行乱提。

在明律师最后要提示大家的是，当前及今后一段时间内的农村征地拆迁势必会产生相当程度的变动和“摇摆不定”，尤其是在拆迁方的具体操作方式上会有很大的不确定性。这就要求被征地农民具备较好的权利意识和知识基础，既熟悉法律法规的规定又不拘泥于这些规定，透过现象看本质，准确把握所涉拆迁项目背后的性质，这样才能争取到更加公平、合理的补偿安置权益。

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