北京宅基地拆迁律师（最新宅基地上房屋征收补偿新规）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

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2021年10月1日，在原有地方性规定基础上全新修订的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（以下简称《规定》）公布施行，标志着当地的农村宅基地上房屋征收全面进入了“新法+新条例”的阶段。那么，这一自2020年和2021年《土地管理法》《土地管理法实施条例》修订后全面整合最新规定的规范性文件中究竟有哪些被征地农民的权利救济要点呢？在征地补偿安置决定作出前农民还要注意哪些步骤呢？本文，在明律师就为大家做一番完整解读。

首先在明律师要再次重申“征地补偿安置决定”这一新行政行为的极端重要性，对补偿安置不满，见到它了就要坚决提起行政复议或者行政诉讼，千万不可拖过了复议、诉讼期限。

《规定》第28条指出，宅基地使用权人或者房屋所有人在征地补偿安置决定、责令交出土地决定规定的期限内不腾退土地和房屋，且不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区人民政府依法启动强制执行程序。

一看便知，征地补偿安置决定在农村宅基地上房屋征收中的地位与城市房屋征收中的征收补偿决定十分相似。它是行政机关对某户被征地农民房屋价值补偿的“盖棺定论”，农民不诉补偿安置就不会再有任何变化了。

先把最核心也是最后的权利救济途径记住了，我们再带大家往前面看，看看如何在“水的上游”找到能够化解补偿纠纷的通途。

【节点一：房屋调查确认环节要积极参与】

征收土地预公告发布后的第一个直接影响被拆迁村民补偿安置权益的环节，就是房屋调查确认。

《规定》第9条指出，征收土地预公告后，区征地事务机构应当会同镇（乡）政府或者街道办事处以及镇（乡）规划资源所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、用途等情况进行调查。房屋面积调查包括房屋现状调查以及对宅基地使用权证、房地产权证、不动产权证或者建房批准文件记载内容的核实。

这就是说，这里的调查确认环节是需要实地入户的，而不能仅凭其所能查询到的证件、规划图纸来进行确认。

被拆迁村民要争取亲自参与实地入户调查，第一时间掌握自家房屋在上述相关问题上的调查认定情况，存有争议的要及时发现并询问，及时进行解释说明，必要时就可以咨询专业律师寻求帮助了。

《规定》第9条进一步提及，拟征地范围内的宅基地使用权人、房屋所有人在征收土地预公告后10个工作日内，凭相关不动产权证对调查结果进行确认。拒绝确认的，应当记录在册。

笔者认为，若被拆迁村民对调查结果存有异议的，不宜进行上述确认。拒绝确认并不会导致自己无法获取应有补偿，征收方会将这一情况记录在册，这也有助于日后提起程序时主张权利。

上述调查确认结果应当在拟征地范围内公示……对公示结果有异议的，区征地事务机构会进行核实。经核实后有变化的，也会及时公布。

显然，公开透明的原则将贯穿整个宅基地上房屋征收始终。上海市规定确立的这一原则同样应当适用于全国其他地区，这点大家一定要注意。

【节点二：房屋重置成新价须经评估确定】

与国有土地上房屋征收一样，农村宅基地上房屋征收也要有评估环节，这是上海市新规所明确的重要节点。

《规定》第24条指出，征地房屋补偿中涉及需要评估的，估价机构由拟征地范围内的宅基地使用权人或者房屋所有人协商选定；协商不成的，由镇（乡）政府或者街道办事处组织按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。

该条规定的估价机构选定程序与城市房屋征收基本无异，同样应当遵循“协商-投票-随机方式”的顺序进行操作。征收方是不得自行确定估价机构，绕过被征收人直接进行委托的。

而《规定》还明确，宅基地上居住用房屋建安重置结合成新单价由区征地事务机构委托估价机构评估；其他非居住房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用及停产停业损失的补偿，也应当由估价机构评估。

据此可知，有评估必有救济。若被拆迁村民对估价机构的评估流程、评估人员或者最终送达的评估报告有异议，都可依据评估领域相关规定寻求救济，如申请复核或者专家委员会鉴定、向有关部门举报等。

【节点三：“征地房屋补偿协议”需谨慎预签】

“征地房屋补偿协议”是一个略显拗口的名字，被拆迁村民还是要逐步适应，事实上它和征地补偿安置协议无异，只是其中涉及房屋那个部分的名称而已。

而新规中最大的程序变化，就在于“先签约，后报批”。《规定》第12条对此的表述为：区征地事务机构应当与用地单位签订附生效条件的征地房屋补偿费用支付协议，与宅基地使用权人或者房屋所有人签订附生效条件的征地房屋补偿协议。征收集体土地申请经依法批准并公告后，相关补偿协议生效。

所谓“附生效条件的行政协议”有两点需要大家理解：一是在其征地获批的条件成就前，被拆迁村民不得随意撤销、变更协议。

一种观点认为，在此阶段内所签协议并未对被征地农民的实体性权利义务产生影响，是无法提起诉讼要求撤销或者变更的。

当然，在明律师认为这种观点并非不可撼动，能否在签约后起诉以显失公平、涉嫌欺诈胁迫等为由主张撤销、变更，值得在实践中尝试探索。

二是一旦征地获批，所签协议即会生效。故此，大家千万不要认为“预签”的只是一份带有征询意见、模拟性质的协议，它事实上就是正式的补偿安置协议。

基于此，被拆迁村民一定要谨慎签订这一协议。一旦签约，将会在客观上助推项目的推进速度。倘若此时你才回过神来认为补偿安置不合理，那就真叫做“马后炮”了。

签约和下棋一样，落笔（子）无悔，不能重来。如果对协议中牵涉补偿利益的内容拿捏不准，就要先咨询律师再决定是否签字，先签完字再来咨询律师，顺序就满拧了。

在明律师最后要提示大家的是，上海市的新规在整体上保持了当地细致入微的立法特点，是对《土地管理法实施条例》规定内容的严格细化，具有很强的借鉴、参考意义。农村集体土地征收中涉及房屋的部分向来都是矛盾、争议的集中点，被拆迁村民可适当研读这一新规，将其与自家宅基地所在地的规定、政策对照一番，未雨绸缪做足准备。一旦适用全新程序的征收来临，心中懂法自然就不会慌乱无措，补偿安置权益也势必将更有保障。

附：《上海市征收集体土地房屋补偿规定》全文

最新！征收集体土地房屋补偿规定 （来源：鲁法行谈）

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