江苏省物业管理条例（镇江市住宅物业管理条例）

目前我市正在起草《镇江市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》出台后将为我市的物业管理提供法律依据。13日的活动中，市人大常委会法工委备案审查处副处长陈思远介绍了《条例》起草的相关情况。

陈思远介绍，当前我市物业管理需求日益增大，物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题，制定《条例》对于提升我市物业管理水平、满足市民物业服务需求、推动我市治理体系和治理能力现代化意义重大。

今年以来，市人大常委会主导成立了以市住建局为牵头部门的起草工作小组，聘请江苏科技大学魏敏教授团队作为第三方参与起草工作。目前，《条例（草案）》已经过市人大常委会初次审议，常委会组成人员提出了针对性修改意见。

《条例（草案）》共八章八十四条，主要依据《民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律法规制定。主要在十个方面予以明确规定，包括：

加强党建引领作用，将物业管理融入基层社区治理体系；

明确前期物业的管理责任，促进前期物业服务规范运行；

细化和规范业主大会和业主委员会行为；

细化物业管理委员会制度；

强化对物业服务企业的监督管理；

建立物业保修金制度；

加强对公共收益的监督管理；

加强老旧小区的物业管理；

明确物业管理区域重新调整划分事项；

加强对物业活动的监督管理。

在市人大常委会副主任薛峰的带领下，法工委有序开展各项立法活动。此外，通过网络公布《关于对“镇江市住宅物业管理条例（征求意见第二稿）公开征求意见的公告》，不少市民积极参与其中。《条例》征求意见座谈会计划于7月下旬召开，报名参加的市民代表将受邀为我市住宅物业管理献计献策。

下一步，市人大常委会将根据收集到的各方面意见，进一步修改完善《条例（草案）》，力争将住宅物业管理条例立成符合我市实际、措施科学管用、市民普遍认可的良法善法。

1-6月，市12345平台共受理物业管理问题6174件

涉物业管理诉求凸显三大难题

13日的京晚众议活动中，市政务办党组成员、四级调研员王连二，梳理分析了12345受理物业管理问题的相关线索及特点。

统计显示，今年1-6月，市12345平台共受理物业管理问题6174件，其中投诉类5810件，占比94.10%。在全年涉及物业管理的诉求中，物业管理与服务、车辆管理、物业各项费用占比超过65.76%，成为物业管理的三大难题。

从市12345平台受理的物业管理问题来看，市民对于日常服务要求的不断提高与物业服务不到位之间的矛盾加剧。问题主要集中于：安保、装修、噪声等日常管理不到位，设置门禁、断水断电等方式强制缴费，物业人员服务态度差三方面。

市民反映的对于安保、装修、噪声等日常管理不到位的问题，主要有：金山水城5期、美的城1期和2期业主反映因物业未及时做好气温骤降防范措施导致表后管道上冻，小区无水可用的问题；部分老小区业主反映楼道灯故障无人维修；共35位丁卯永隆城市广场业主反映因疫情原因只开放南门，现要求将小区其他门打开方便通行；共42位玖著雅苑业主反映小区内12栋楼下开养老院，认为不合理、十分影响生活环境等问题。

设置门禁、断水断电等方式强制缴费问题，主要有：丁卯吾悦广场27栋业主反映因未交物业费被关停房屋水和电；润康城业主反映因有些业主不交物业费，要求安置房业主每十天去物业办理一次门禁卡，否则不好乘坐电梯，给老年人生活带来不便。

物业人员服务态度差问题主要有：瑞鑫嘉园业主反映保安在班玩手机不服务业主；风景城邦业主投诉男性保安态度差阻挠车辆送业主回家；御带河花园物业16:30提前下班且工作人员态度普遍较差；招商北固湾物业未帮业主调取车辆被剐蹭监控且态度恶劣等。

随着车辆的逐渐增多，车辆管理问题成为物业管理的一大难点，问题集中在以下方面：

车辆进出、停放管理不到位问题，主要有：花山湾老小区车辆乱停乱放无人管理；孔雀城南苑长期存在车辆乱停放现象；江山名洲一期小区内道路上车辆随意停放，影响交通出行；香江花城小区门口设置门禁但未对外来车辆进出管理等。

车库、停车位建设与管理不规范问题主要有：高新区蔡家圩小区内车辆乱停乱放严重，外来车辆停在业主车位，影响住户出行；中南世纪城三期地下车库业主缴纳停车管理费但车位老被其他业主占用，要求物业加强管理；丁卯融创悦秀园物业不让车辆进入车库，给业主造成不便等。

电动自行车管理不规范问题主要有：金山水城业主电动车占用消防通道私拉电线，业主认为存在安全隐患；绿地启航社单元门口电动车乱停乱放且私拉电线影响出行；红星紫园负一楼电动车车库至今未投入使用，业主电动车无处充电等。

物业费一直是物业与业主产生矛盾的主要原因，包括物业费、停车费、公共能耗费、公共收益、垃圾清运费等，问题集中在以下方面：

物业各项收费不合理，拒缴物业费、投诉乱收费：丹徒天盛广场住户反映小区物业费、车位费较高但未达到物业收费等级标准，要求相关部门核实；句容宝华镇东仙林大道仙林花园停车费不合理，执行标准不统一等。

咨询各项收费是否合规、明确收费标准：共316位句容宝华镇恒大雅苑业主反映小区停车收费问题；中南公园物语业主反映因开发商未移交小区内的车位，没有买车位的业主需缴纳4元/天的停车管理费等。

物业各项费用不透明、未定期公示：美的城三区一期物业向业主预收公共能耗费，未公示分摊情况且不退还多余部分；句容市宝华镇彩虹城小区业主反映物业收取物业费和停车费未提供发票等。

记者 | 杨 泠

图片 | 马镇丹

编辑 | 巫悦萌

来源：京江晚报