农村房屋买卖合同（城镇居民）

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为建设现代化经济体系，各大城市都在推进“棚户区改造”“旧城改造”“旧村改造”等措施，建设更加平衡的区域和城乡发展格局。此时，宅基地制度显得尤为重要。随着城镇化进程的加快，在现实生活中，城镇居民不满足于城镇生活，与农村居民协商达成一致后，出资购买农村居民的宅基地及其附属建筑。那么，买卖合同是否有效呢？

案例详情

原告杨某系北京市昌平区某镇某村村民，被告王某与谢某为夫妻，均为北京市海淀区的城镇居民。1996年，原告与被告签订卖房契约，约定杨某将位于北京市昌平区某镇某村所属宅基地上的房屋卖予王某，房屋价款已交付完毕，但未办理过户手续，且该村村委会已经向被告另收取宅基地使用费7000元，并在卖房契约上盖章。

被告在使用期间对原有房屋进行了改造，并在该院内新建房屋及附属物。后，北京市价格认证中心对宅基地及地上标的物进行了价格认定，原告请求认定房屋买卖合同无效，并要求被告归还案涉房屋及房屋所占用的宅基地。

法院判决

原被告之间的卖房契约是双方真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，故该契约无效，双方应当将各自取得的财产返还给对方。

在签订契约时，双方均存在过错，均应承担一定的民事责任。原告除需返还给被告购房款外，还应当一并支付被告在使用期间为新建房屋、改建原有房屋及附属物支付的款项和区位补偿的部分款项。

律师说理

根据《物权法》（现为《民法典》）的规定，宅基地使用权不得单独进行转让，且该土地在两年内若未按申请使用应收回。《土地管理法》对“一户一宅”制度要求明确，严厉打击城镇居民与农村村民之间买卖宅基地的行为。我国《土地法》规定，农民的宅基地需转变成国有形式，才能带入市场，由开发商进行开发与销售。

宅基地制度的设计有其独特原因，宅基地制度的制定宗旨在于保障农村居民的居住权利，禁止宅基地单独转让源于无偿分配取得的福利政策。无偿作为保障功能的体现，在“一户一宅”制度的约束下配套运行。

宅基地的转让具有其对象特定性，可向本集体经济组织成员转让，本集体经济组织成员之间的宅基地福利可流转。根据《民法典》第一百五十三条民事法律行为无效的几种情形与《合同法解释二》对效力性规范的解读，将可能损害国家和公共利益的行为归为效力性规范管辖范畴。

律师认为，本案中转让宅基地使用权及出卖宅基地上建筑物的行为侵害的是农村居民居住权益的公共利益，宅基地所有权归农村集体经济组织所有，故该行为因属无效，不受法律保护。

国家严格规定了“一户一宅”原则，虽然关于农村房屋转让给城镇居民的行为，从性质上看该行为属于民事行为。但法律明确规定了宅基地制度，不允许城镇居民购买农村村民的宅基地及附属建筑，因此该规定属于强制性规定，若买卖双方之间擅自订立宅基地及地上房屋买卖合同，则该合同无效。

买卖双方均须将各自取得的财产返还，并且双方均存在过错，因此买卖双方都要承担一定的民事责任。

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