四级律师（房屋卖方毁约）

作者：初明峰 刘磊

笔者按：

本文判例是比较励志的判例，本应基层法院审结的案件，却因种种原因历经四级审判：基层法院一审、中院二审、高院再审、最高检抗诉最高院再审，最终最高院坚决撤销高院和中院的判决，维持了基层法院的判定。以此文献给正在通过司法途径寻求正义的坚持者，以兹鼓励！

裁判概述：

本案买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格，不应予以支持。

案情摘要：

1、安妍（买方）与邵庆珍（卖方）签订了一份《房屋租售合同》：因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方。并约定总购房款为60万元。

2、双方在"违约责任"中约定："若卖方在租赁期间无故中止租赁或租赁期届满后不能将该商业用房出售给买方，卖方不仅承担租赁期间买方装修改造费用，还要向买方赔付违约金10万元。"

3、租赁期届满后，因房价大涨，卖方拒绝出售，买方诉至法院要求继续履行合同。

诉讼过程：

1、2011年9月26日赤峰市红山区基层法院作出（2011）红民初字第841号民事判决，判定合同该继续履行，买方交齐房款，卖方交付房产并协助办理过户手续；

卖方不服上诉，并请求买方增付70万元价款，2012年7月25日赤峰市中级人民法院维持一审判决基础上判令买方增加支付70万元；

买方不服向内蒙古高院申请再审，2013年11月12日内蒙古高院维持赤峰市中院判决；

买方继续不服，向最高人民检察院申诉，最高检抗诉，最高院提审形成本案，最高院撤销高院、中院判决，维持赤峰市红山区基层法院判决。

争议焦点：

《房屋租售合同》是否应当继续履行？

法院认为：

本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《合同法司法解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，合同应继续履行。

案例索引：

（2017）最高法民再26号

相关法条：

《合同法司法解释二》

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

实务分析：

近期笔者连续发布鼓励诚信，支持契约精神的相关判例，本文判例更为经典。本判例充分体现最高院和最高检观点：当事人在经纪活动中应当具备契约精神。法院对于单方主张合同解除、合同变更的支持应当慎之又慎，应当揭穿滥用合同解除权、合同变更请求权来规避市场中固有的风险和风险的转换的行为，打击以此作为借口规避合同约定责任的行为。