房产证过户合同（广东一男子买房后无法过户）

买卖不成仁义在，特别是像二手房这样的大宗买卖，双方都要以诚相待，如果一方出现瑕疵，应当主动及时终止交易解除合同，而不是推诿扯皮拖延塞责，甚至对簿公堂，最终让自己下不来台。

要求退钱反遭起诉

广东电白人林宗发经过打拼，在某镇盖了一栋四层楼房，后来由于想将房产出售折现，便发出了售房广告。房子是很多人眼中的硬通货，相隔不远的周作义和常丽夫妻俩得到消息后，相中了他这套房，并与林宗发形成了购买意向。

经过一番讨价还价，双方于2020年11月签订了房地产买卖合同书，约定该栋房屋总价为360万元，并就购房款支付方式进行了约定。当然按照合同效力，双方还约定了违约责任。

该违约责任十分明确，对双方进行了约束，还约定了一系列惩罚性措施。即房屋买卖后双方均不得反悔，如果林宗发反悔不卖，则应当退还周作义夫妇全部购房款，并按照双倍定金进行赔偿。但如果是周作义夫妇先悔约的话，林宗发则有权不退还定金。

我是京子光，以案说法普及法律知识，欢迎阅读。

在签订合同之前，周作义夫妇向林宗发委托人王秀菊支付了30万元定金。在合同签订之后，周作义夫妇又分多次支付了购房款200万元，然后就坐等林宗发协助办理房屋过户手续。

然而，正当双方都为交易即将完成而欢欣喜悦的之际，当地房产管理部门在测绘时发现林宗发的房屋涉嫌违章加建，说白了，林宗发加建的部分属于违章建筑，不让拆除就算沾天光了，除非有大规模实行的国家政策，否则是无法及时办理合法手续的。

因为这部分加强违章，导致房屋根本无法过户。这边周作义夫妇一了解是这种情况，认为系林宗义在糊弄自己，存在事实违约，于是果断提出解除购房合同，并要求林宗发退还已经支付的购房款，并按照合同约定赔偿双倍定金。

这一下林宗发算是彻底傻了眼，买家要求退款，还要求支付双倍定金，这房子不是砸自己手里还得到赔钱嘛，林宗义当然不会答应。双方为此纠缠不清，并屡次发生争执，最终周作义夫妇将林宗义及其委托人王秀菊告上法庭，要求退款加赔偿双倍定金。

林宗发既然能修得起四层楼房，肯定也不是个省油的灯，在审理过程中，林宗发提出了反诉，他认为双方合同约定了违约条款，事实上是周作义夫妇先悔约，因此按照合同约定，定金不应该退还，遂主张不退还已经收取的30万元定金。

买家算不算悔约？

那么，周作义夫妇提出解除购房合同是不是悔约行为呢？房屋是大宗商品，所以在签订购房合同时只要双方都是完全民事行为能力人，肯定系双方真实意思表示，因此合同的签订肯定是审慎的。

一般情况下，合同自当事人达成合意后签字即生效。即使是刚签订就立刻反悔，也算违约行为，违约方需要承担相对方由此而产生的损失赔偿。所以说，一旦提出解除合同，必须要有解除合同的理由或者符合解除合同的情形，否则就算悔约行为，应当承担相应的民事责任。

我国民法典对合同的签订、效力以及解除都进行了明文规定，在房地产市场也有很多相应的行业管理规定，只要卖家不是延期交房、房屋主体质量不合格、房屋面积误差过大、非购房者原因导致无法办理产权登记的，都是不能随意解除合同的。

本案中周作义解除合同的理由是无法过户，也就是无法办理产权登记。如果办理房产登记既不是周作义的原因，也不是林宗发的原因，双方是可以经过协商自行解除合同的，出卖方应当返还购房者已付房款，可以不赔偿相应的违约金损失。

如果是任意一方因为单方面的原因而解除合同，则应当赔付对方违约损失，大部分也在签订合同时有约定。就像本案中双方争议的定金赔付问题，就是违约赔偿的一种，这个就算上了法庭也是能获得支持的。

所以，只要不是周作义本身原因导致无法过户，而是林宗发原因导致的过户，周作义提出解除购房合同，并不是悔约行为，林宗发的反诉是不会得到法律支持的。相反，林宗发应当按照约定赔偿周作义的损失。

应返还双倍定金

民法典规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形是可以解除合同的。

除上述情形可以解除合同之外，法律还规定了“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”“收受定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

本案中林宗发的房屋在交易过程中，被发现存在违章加建的情况，导致无法办理过户手续，明显无法按照合同约定履行，属于先行违约行为。在审理过程中，林宗发依然无法履行合同所载明的义务，致使双方的房屋买卖合同目的无法实现，周作义提出解除合同符合法律规定。

因解除合同系林宗发行为所导致，林宗发应当承担违约责任，应该向周作义双倍返还定金。2022年3月底，电白区法院依法作出一审判决，解除双方签订的房屋买卖合同，林宗发返还周作义夫妇购房款200万元，并返还双倍定金60万元。对于林宗发的反诉，依法予以全部驳回。

其实在周作义在与林宗发协商的环节，林宗发应该预料到自身因存在严重的瑕疵会致使合同无法履行，此时应当真诚的和周作义进行协商，退还全部购房款和定金，或许能够得到周作义的妥协让步，毕竟相隔不远，低头不见抬头见，谁也不想把关系搞僵。

但林宗发后期的行为显然是被贪欲迷住了眼睛，还提出反诉，妄图主张周作义违约而不退还定金，其心可诛，最终偷鸡不成蚀把米，反而多赔偿30万元定金，可见聪明反被聪明误，真是一场教训。

不过周作义虽然胜诉，但并不是说他在该项合同履行中完全没有瑕疵，特别是购买房产这样的大件商品，购买之前还是应当多加了解，应该耐心仔细的核实房屋信息是否真实，以免造成不必要的纠纷，虽然最终赢了官司，但失去了很多精力，受一肚子气，也是划不来的事情。（本文主要目的是以案说法，普及法律知识，人物均为化名，请勿对号入座。）