制式合同（买房签合同时最大的一个坑）

买房的时候，最大的一个坑是什么呢，那就是开发商逾期交房和逾期办理不动产权证的违约责任，关于这一条，在商品房买卖合同里是有明确约定的。

虽然所有的购房合同中都有写这个违约条款，但是合同中所约定的逾期交房和逾期办证的违约金的数额是不一样的，为什么？

因为这是买房者与卖房者之间共同协商的结果，政府并没有硬性的规定说违约了要赔多少钱。

我说的这个大坑，就隐藏在这一个环节

很多人根本不关注，甚至都不问，就直接交首付，签合同，办贷款，假如你不知道这个大坑的存在，殊不知，当你把首付一交，贷款一办，或者全款一交，那么你的命运真的是交给了开发商，一旦出现问题，你所面临的结果就是，任人宰割。

前两天，我的一个朋友给我打电话，说他在2017年买的房子到现在还没交房，也不给办证，他呢，现在去了外地发展，要急于把烟台福山区的这套房子给卖了，然后再在工作的地方置换一套。但是现在开发商不交房、不办证，导致他的房子不能进入二手市场交易，问我怎么办？

我就对他说，这时候一般有两种办法，

第一，找关系与开发商协商，让开发商同意给这套房换名，然后呢，再通过中介找一个买家，把房子卖出去，其实这就是炒房者的惯用的技俩，但是没有通过政府的综合验收，没有正式交房手续，没有不动产权证的房子，是很难出手的，基本没有人买。

第二，按照合同走法律程序。

第三，等开发商办出不动产证再卖房。

很显然，第一个办法，对他来说基本是不适用的。第三条也是遥遥无期。

只有第二种办法，是最直接的，按照合同走法律程序。

但是，当我看到他的购房合同的时候，我彻底被惊呆了。这时候我意识到，这世界上最大的坑根本不是天坑，而是这种无良开发商给这些购房者挖好的坑。

他这合同上怎么写的呢？

我把他贴到视频里，让大家看看到底有多么的不合理。

总结来说，逾期交房，开发商有三个赔偿方式；

第一，从合同约定交房的第一天开始算，逾期90天也就是3个月以内的，如果这期间交房了，那么开发就应该给购房者一定的违约金作为逾期交房的补偿，那么赔偿金额是多少呢，他这个合同上我们看看，写的是，按照购房款的万分之零点一就行赔偿，每天可以得到这么多钱，举个例子，100万的房子，你一天只能得到10块钱的赔偿，是不是很搞笑。当然了，假如开发商真的能只逾期三个月把房子给你了，而且也给你办证了，那么这个赔偿也就是当一个心理安慰，无所谓，反正房子和产权证已经到手了，说实话能做到这一点的开发商其实还算是一个良心开发商。

但是，假如开发商逾期超过90天以上，比如逾期两年了，还没给你交房，也不给你办证，那么他怎么赔偿你？

那就是第二种方式，你可以根据合同主张退房，退房就是解除合同，开发商把你缴纳的房款退给你，然后对你进行补偿，这个补偿的金额，大家要注意了，如果这儿签的不好，那才是这个合同最大的坑，我朋友的这个合同，补偿金额写的是总宽款的百分之0.5，100万的房子，你退房了，补偿5000块给你。而且无论是逾期了多久，一年，五年，十年，都是赔偿这些钱，你说坑不吭，100万存银行定期，存一年多少钱，最少也1万5以上吧。

所以，这个地方这样写，肯定是极其不合理的，而且对开发商没有任何的约束和威慑作用。

第三假如你不退房，还是坚持要收房，那就是要等，这期间的补偿金额是多少？他这个合同写的每天万分之零点二，100万每天20块钱，一年7200块钱，比银行的活期利率还要低，请问，这世界上有这么便宜的事呢？这同样对开发商是没有任何威慑作用的。

所以，在买房的时候，开发商违约交房和办证这一栏一定要引起重视。不发生纠纷当然OK，但是一旦出现违约交房和违约办证，那么这个时候，合同的约定就至关重要了。

关于这一个条款是统一的制式合同，全国各地方大约都是差不多的，但是这个赔偿的比例是买卖双方协商的，也就是说这一条是可以修改的。但是很多开发商会告诉你，这里不可以修改，甚至都没有人提醒你有这么一条重要的条款。我这朋友就属于这一类，当时买房的时候看得也挺好，销售员忽悠的也很到位，头一懵，就交了首付，签了合同，至于合同什么内容完全不理会，因为他认为这么大的开发商，肯定没有问题，但现实是很残酷的。

最后呢，关于买房我这里有三点忠告，

第一，不要买特别大的小区，大小区开发起来是非常复杂的，牵涉的资金规模也会很大，实力不行的开发商很容易出现资金链断裂的情况。

第二，不要买那种同时开发多个项目的开发商，这种开发商看上去实力很强大，其实里面隐藏着很大的资金风险，一个项目出问题，很容易引发连锁反应，跟某大的情况很类似。

第三，签合同的时候一定要重点关注我上面所说的这个环节，开发商违约交房、办证应该承担的责任和赔偿细节。

还有就是，买房的时候不要被华丽的售楼处和巧舌如簧的销售员所迷惑，售楼处越是华丽，他的背后往往隐藏着一个巨大的烂摊子，不要相信售楼员的任何口头承诺，要白纸黑字写在合同里，因为售楼员基本不用对他的行为负任何的责任，而且这个岗位的流动性很大，他走了之后，与你这次交易不存在任何关联。

那么有人说了，假如开发商不让我更改合同的任何细节怎么办？不让我更改有关赔偿的约定怎么办？

我可以说，不让你改，那就不买他的房，都不让改，那就去买现房，买立即可以过户的二手房。

期房最大的风险就是拿不到房，所谓的违约赔偿只是一种象征性的处罚，对开发商来说起不到什么关键性的约束作用。

所以，买房子一定要多打听，多看，多比较。

这次分享就到这里，有什么问题可以留言，我会一一解答。谢谢，下期再见。