房屋租赁简易合同（租赁准则）

前言

各位小伙伴们，大家好呀！

本篇文章，我们进入租赁准则专题的最后一个话题——租赁变更。

租赁业务有两个主角：承租人与出租人。

我们在学习租赁准则时需要时刻注意自己的视角。

我经常看到一些讨论，讨论的一方说“融资租赁”如何如何。

而另一方压根不正眼瞧对方在说什么，摆出一副姿态说道：现在新的租赁准则已经没有“融资租赁”的说法了。

这就是完全忽略了出租人视角导致的尴尬场面。

这篇文章，我们先来聊一聊【承租人】的租赁变更。

租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更。

比如：增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

这句话中有一个极易被忽略的词：合同条款之外

如果原租赁条款本身就约定每年的租金是变动的，或者约定了续租选择权等条款。

这些合同内条款也会导致租赁对价或期限发生变化，但是并不称之为租赁变更。

也就是说，租赁变更必须得是“意料之外”的事件才行。

根据处理方式的不同，我们可以将租赁变更分为两种。

作为一项单独租赁处理

租赁发生变更且同时符合下列条件的，承租人应当将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

①、该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；

②、增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

简单来说就是：加量又加价，量价还相当！

究其本质，变更部分是一项全新的租赁业务，与原租赁无关

啥叫按该合同情况调整后的金额？

虽说要求量价相当，但是租赁变更导致新增加的租赁业务，在价格方面可以放宽一些要求。

为什么呢？

因为老用户扩租或延长租赁期，能为出租人节约一部分的成本；

比如：营销成本、房屋空置的机会成本等。

如果将相同场所租赁给新的租户，出租人可能还要发生一些额外的成本。

不作为一项单独租赁处理

不作为一项单独租赁处理又可以继续分为两种情形：

情形一：租赁范围缩小或租赁期缩短

这种情形的本质是，有一部分的租赁被提前终止了。

承租人的会计处理，分两步走：

①：按比例终止确认使用权资产与租赁负债

初始计量时

使用权资产=租赁负债

=100,000x(P/A，6%，10)

=736,000元

前五年的会计处理按照一般的租赁业务处理即可，这部分我们略过。

第五年年末，因为租赁变更，导致所租赁的商铺面积减少50%。

此时，我们将租赁变更时点的使用权资产与租赁负债的账面价值各减少50%，差额计入资产处置收益。

变更时点

使用权资产账面价值

=736,000*（5/10）

=368,000

租赁负债账面价值

=100,000x（P/A，6%，5）

=421,240

得到的分录如下：

②：重新确认租赁负债，并对应调整使用权资产。

按照租赁变更后的租赁期、折现率、付款金额等信息，重新确认租赁负债的金额。

变更后

租赁负债目标账面价值

=60,000x（P/A，5%，5）

=259,770

租赁负债目前账面价值

=421,240*50%

=210,620

将当前剩余租赁负债的金额，调整至目标租赁负债金额。

同时，相应调整使用权资产的账面价值。

情形二：其他租赁变更

除去上文提到的两种情形，其他租赁变更就剩下增加或延长租赁期，但是量价不相当的情况了。

这种情况下，租赁负债与合同资产都是增加的，我们直接重新计算租赁负债，并对应调整使用权资产，也就是情形一的步骤②。

无论是哪一种情形，共同的一个处理步骤是：

按照租赁变更后的租赁期、折现率、租赁付款额等信息，确认目标租赁负债。

然后再被动调整使用权资产。

为什么使用权资产如此卑微？

其内在规律与我们前期学习的内容是契合的

即：使用权资产本身是个很“虚”的东西，其计量是建立在租赁负债的基础之上的。

总结

最后，我们通过一张思维导图总结一下本文的全部内容。