晋江律师事务所（警惕）

春节过后，随着幼儿园中小学春季陆续开学，晋江二手房市场也出现回暖迹象。特别是进入3月份，成交比较活跃。

市场：优质“学区房”成交增加

“我们最近成交了几单。”晋江心家房产总经理陈鸣雷介绍，这些购房者意向比较强，基本都是看了一两套之后就成交了。

“市场有回暖的迹象。”晋江家兴房产负责人曾思程介绍，特别是学生春节开学后，感觉看房的客户增多。

市民陈先生在一家中介挂了一套房源。“最近，接了好几个电话，都是要看房子的。昨天，刚刚和一个客户签了，客户已经交了10万元定金。” 记者调查后发现，春节过后，二手房市场回暖除了近期置换的成交比较多之外，还有就是这期间一些学区房的成交也是推动成交量上升的原因之一。

数据显示，在近期晋江的二手房成交中，学区房的成交占大多数，比如晋江万达广场、宝龙广场和格林春天等，都属于学区资源比较优质的房源。

此外，来自晋江市房屋交易中心的统计数据显示，今年1月份，晋江二手房共成交550套，成交面积6.52万平方米。其中，二手住宅成交485套，成交面积5.27万平方米。2月份，二手房共成交358万平方米，成交面积4.03万平方米。其中，二手住宅315套，成交面积3.7万平方米。

“预计，3月份的成交数据将比1月份和2月份多。”陈鸣雷预计。

关注：户口引发纠纷增多

在二手房交易中，购买学区房因户口问题引起的纠纷越来越多。

记者了解到，按照　《晋江市2018年小学幼儿园招生工作意见》，招生原则为公办学校①片区“两一致”户籍人口（住宅60㎡及以上）→②小户型住宅（60㎡以下）落户子女和政策照顾对象（军人子女、优秀人才、规模企业高管和专业人才、积分优待对象）→③扩招对象（‘有房无户’、‘有户无房’、‘片区港澳台侨子女’）→④来晋务工人员子女的顺序招生。其中，“两一致”指房产、户籍同属片区并实际入住；实际入住指交房、装修并配备生活设施、有正常的水电消费清单，接受入户调查属实。

也就是说，按照晋江目前的招生政策，购买了学区房，如果不将户口迁入的话，就有可能享受不到配套的优质教育资源。

2017年，家住磁灶的王先生在晋江长兴路购买了一套学区房。此前，该套房子的业主已经将户口迁入，并向王先生承偌，将于当年9月份迁出。“我当时对他很信任，孩子2018年9月份才要上小学，也没太注意。”王先生说，后来，等他2017年10月份准备迁户口时，才知道原来业主还没有把户口迁出。多次协商后，对方还是拒不迁出。“后来，还是请了律师，给他发律师函后，他才把户口迁出去了。”

业界人士表示，因户口迁出问题产生的纠纷，有些是因为房主自己一时疏忽，有些是因为买房人对自身权益不够重视。因此对于双方来说，买房过程中都非常有必要认真了解二手房落户问题，特别是涉及到孩子要读书的。

律师：买卖双方应签订书面户口迁出协议

对于二手房买卖的户口迁出问题，福建一脉律师事务所律师李耿佳介说，

在二手房买卖纠纷中，一些没有经验的买主在购房时未与卖方书面约定迁户协议并留下一部分“迁户押金”，导致房产虽然过户，但卖方户口却迟迟不肯迁走，直接影响购房者落户、小孩上学等。而有一些买房者在签订购房合同的时候考虑到了户口问题，约定未按时迁出户口构成违约，但是并未对违约责任该如何承担作出明确约定。

为此，需要特别提醒买房者，在签订买卖合同时，可以把握以下三点：一、

买卖双方应签书面户口迁出协议，要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。

二、约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。也就是说，要留足“迁户押金”；三、约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定，明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。

李耿佳还提醒，对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。

本期编辑：林清