张盈律师事务所（限购）

本文作者:张盈律师事务所律师 黄鸥艺

本文系作者本人观点，不代表天津司法立场。

3月31日，天津市出台了住房限购新政。限购、限贷、禁购政策出台后，会使一部分购房人失去购房资格或能力，尤其是已签订了合同或正在准备贷款的购房人就要面临是否履约、如何履约等问题。那么，房地产调控政策是否属“不可抗力”、是否影响房地产交易的正常进行？

房地产调控政策是一个长期的过程，调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。买卖双方对各种风险须有一定程度的预见和判断，对逐渐加强的调控政策须具备一定心理准备。因此调控政策称不上“不能预见、不能避免、不能克服”。

天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》津高法（2016）158号规定，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。由此可见，法律规定及司法实践，均未将限贷、限购、禁购等调控政策认定为不可抗力情形，而仅仅是属于不可归责于双方当事人的情形。

但需要注意的是，北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》规定，房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

另外，对于房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，在司法实践中一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。但居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

在商品房买卖过程中，因房地产调控政策引发商品房买卖合同纠纷，援引江苏省淮安市中级人民法院(2013)淮中民终字第0474号《淮安某房地产开发有限公司与孙某、夏某商品房销售合同纠纷上诉案民事判决书》加以说明。

案例分析

原告房地产公司（出卖人）与被告孙某、夏某（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的房屋，买受人在合同签订时支付首付款，同时对余款办理按揭贷款申请手续，如买受人未按合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同补充协议(一)中还约定，如买受人的按揭申请未获最终审批，买受人应在审批终了之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的买受人应按合同规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告向原告交付了首付款，后，房地产调控政策予以实施，被告向银行申请办理按揭贷款未获批准，双方发生争议，遂诉至法院，经一审后进入二审程序。

案例中的《商品房买卖合同》补充协议，由上诉人房地产公司提供，系上诉人为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）……如银行贷款申请未获批准，则买受人应在五日内付清余款”的条款系格式条款。被上诉人称在签字时并未注意到该条款。从表现形式上看，该条款所在的补充协议全文为“小五”号，字体较小，且上诉人对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示。法院认为，上诉人就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的“如按揭贷款申请未获审批同意则被上诉人应在五日内付清余款”的格式条款，违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，也加重了被上诉人的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。法院认定《商品房买卖合同》补充协议中上述条款无效。

买受人在订立合同时，相信可以办结住房按揭贷款并支付首付款，最终却因房贷政策收紧而致按揭贷款未果。此种情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

最终法院作出裁判

解除房地产公司与孙某、夏某签订的《商品房买卖合同》，房地产公司向孙某、夏某返还已付购房款。