现实表现证明（冰与火之歌）

这是熊猫贝贝的第679篇原创文章：

#9城发布房价限跌令#

#经济日报：房企行至十字路口#

#杭州土拍：10幅竞品质地块全部流拍#

2021年，中国房地产经济迎来了前所未有的，高效率的规则和逻辑颠覆，转折大时代。

原本可能需要5年，10年这样的大周期才能完成的规则改变玩法的过程，其实从2020年下半年开始，就被按下了倍数加速键，另所有和房地产关联的群体都感到目不暇接，跟不上节奏。

“冰与火之歌”，是一部热门魔幻史诗类型美剧的名称，而用这个名称，来形容当前中国楼市的变化，再恰当不过，冰火交融，忧患交织，激烈凶险，是不是很应景？

其实这就是真实的一个行业，发展过程产生关键转折变化必然会出现的现实情况，那就是变革伴生乱象：原有秩序和规则的破碎，到全新规则建立过程中，必然会有各种魔幻表现。

而这个过程的诸多表现之中，蕴藏着未来的机遇，趋势，和方向。

夫见乱而不惕，所残必多，其饰弥章。

紊而不乱，富有条理，是所谓决胜在前的不二法门。

在中国，讨论财富，经济，需求，房子是永远绕不开的一个坎。

所以，就需要对当前中国楼市中，冰火交融，暗流涌动的表现和动态进行理性客观地梳理和分析，为的，就是以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

要聊，就一次聊到位，拿个别现象和事件放大了说，不是过度解读，就是一叶障目，没啥意思，所以，既然是盘点，那就一步到位。

中国楼市变化转折的关键年份，有哪些冰火交融，魔幻而又难以理解的表现和动态？

在这些现象的背后，又该如何刺破迷雾，看清本质？

这也就是这篇文章，想要和各位读者朋友，一起讨论，分享，交流的内容。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

图片来源：网络

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冰火交织：“限涨”与“限跌”并存的中国楼市，但是背后的本质并不相同

先说说现实中，中国楼市魔幻一幕：限涨与限跌并存，高度矛盾和对立的表现。

首先是限跌：

9月25日，河北张家口市出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”政策，被外界称为“限跌令”。据媒体统计，张家口是近两个多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。

在张家口之前，已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似举措或政策文件。

图片来源：官网公示

限跌令也是调控，但是很明显的是，这样的调控给市场释放出来信号，是负面的，是消极的，具体的市场行情其实都没有必要深入去研究，事实上这样具有明显的托举，救市，扶持，稳固目的的政策出台，就已经说明了中国很多城市的楼市，正在面对非理性的房价下行压力。

都要政府出面了，就不要欲盖弥彰，自欺欺人了，开发商不是迫于生存压力，谁愿意主动降价？

然后是限涨：

2021年中国楼市的价格管制，已经从新房市场蔓延覆盖到了二手房市场，形成全维度无死角的价格控制体系。

新房限价，在房住不炒的大环境中，就一直存在，不仅仅是热门城市，只要城市规模到了一定的级别，基本都有，这个不用多说。

2021年楼市限价的杀手锏，是“二手房指导价”，可以说，这个政策的制定和出台，从某种角度和意义上来看，就是官方主动刺破价格泡沫的关键手段：

全国12个城市出台二手房指导价。

目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。

指导价和限价，是摆在台面上的价格上涨控制和预期管理。

而限跌令，则是对可能因为房价体系出现非理性的崩塌风险进行的价值管理。

这是不是冰火两重天的极端情况？

事实上，这两种政策环境的不同，对应的本质，是不一样的：

指导价和限价，是对投机炒作，价差套利群体的精准打击，而这样的群体，其实就是强烈的市场预期和路径依赖，并不是什么明确的个体和资金来源，所以，有限价的城市，其实是要让楼市回归理性，消灭预期。

而限跌，映射的却是城市购买力和房价的脱轨，是需求层面的脱节。

这个冰火现象，证明了一件事：

中国的楼市，已经进入到真正意义上价值分化和资产阶段成熟化的阶段了。

图片来源：头条图库

2

万亿房企龙头的恒大危机，还在酝酿，昔日香饽饽，一夜成了残羹冷炙？

恒大的债务危机，还在持续酝酿，但是明眼人都知道，这样不清不楚的时间，已经不会持续很久了，事情就是这么一个事情，该分析该研究的内容我已经写过几篇文章了，这里就不占据篇幅展开。

曾经炙手可热的暴利行业，到今天四面楚歌，债务压顶，面临挤兑，信誉扫地，房地产开发行业，还真的说得上是一夜入冬。

客观来说，恒大的危机爆发，只是冰山一角，随着中国的房地产市场正迎来的巨变，摇摇欲坠的远远不只是恒大一家，很多开发商都在风雨飘摇之中。只是没有露出水面而已。

但是出水，总是躲不过的。

开发商的危机重重，折射了中国的房地产市场正在进入一个新时代。

尽管中国房地产野蛮成长，高速成长的过程导致了很多对立情绪的存在，推高房价的同时也事实上制造了很多矛盾和负面的观点。

但是，就把这几块破砖头烂水泥的事儿骂到天上去，也不能否认房地产在中国过去几十年经济发展的过程中，起到的作用和意义吧？

事实上，用因果关系和本质眼光来看，2021年房地产行业出现的危机（其实核心都是债务问题），就是运行模式玩不转了，有什么复杂的？

规则决定玩法：

原本追求效率，高负债驱动的高周转，高周转带来大规模，最终在市场端凭借房价的坚挺完成商业闭环，再正常不过。

恒大这样的头部房企，万亿标杆在2020年就开始暴露出债务风险问题，绝非偶然，而是具有极强的行业代表性，一路走来的房企，规模以上的，有几个不是这个模式走过来的？

那么恒大在2021年风险爆发，说明了什么本质问题？

中国房地产经济的规则变了，三道红线管房企，两道红线管银行，以前的玩法，不灵了。

核心就是，中国房地产行业由热转冷，是“尾大不掉”，而不是“大而不倒”。

今天的债务问题，不就是为曾经的野蛮成长买单么？

规则不仅决定玩法，而且还决定了趋势，接下来的整个房地产行业，会在全新的规则环境之下，回归正常利润区间的普通行业。

只是这个过程转变得太快，注定有的个体难以接受，难以适应。

冰火交融，洗牌出局，最终，适者生存。

图片来源：头条图库

3

现实版的“高温直转急冻”：第二轮全国土拍，凉的超乎想象

第一轮全国两集中土拍正式全面结束，是6月30日，短短不到3个月时间以后的第二轮全国土拍，同样上演了一场冰与火的快速切换：

第二轮供地和第一轮供地有明显分别，以惨淡收场的城市，有福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市。

当然，刚刚结束的重庆土拍，，还有“炒房第二城”之称的杭州，更是具有代表性。这个我们放后面说

最近结束二轮土拍的苏州，22宗土地，仍有2宗提前终止出让，余下的20宗地中有1宗流拍，成交19宗，流拍率高达14%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

福州，原本出让26宗，开拍前由于无人报价，7宗被取消，剩下的19块地，有2宗流拍、4宗终止出让，流拍率高达32%。

合肥17宗住宅用地，仅成功出让8宗。

济南、天津流拍率都在20%以上。

成都公告75宗地块，52宗成交（43宗底价成交），23宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达30.7%。

沈阳公告46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达58.7%。

杭州：

截至9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块中，唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块报名企业未收到报名确认书，这意味着该地块也将不会进入竞价环节。至此，杭州市的10宗竞品质地块全部流拍。

重庆：

9月24号上午，重庆第二批次土拍在拍卖了两宗土地后结束。24日、25日不再有土地拍卖，剩余地块全部以底价成交。

按照计划，重庆本次将供地43宗，扣除9宗终止挂牌的，应该有34宗要进行举牌，结果只拍了两宗后，其余32宗全部将底价出让。

东南西北的城市，都在流拍。

图片来源：网络

整体来说，第二轮集中供地与第一轮的画风截然不同：

流拍、低溢价率、底价成交，成为了本轮供地的底色和关键词。

从地王频出，到流拍遍地，不过四五个月的时间而已。

所谓冰火转换，这效率够意思了吧？

土拍市场，从火热到冷冻，其实原因一点也不复杂，那就是开发商群体集体躺平，有什么好分析的？

新的规则环境尚且没有完全适应，自身生存都成问题，再加上按照行情去测算盈利预期这本账也不吸引人，未来市场供需都不用过多去想象，仅凭前两个理由，就足够让开发商群体望而却步，从激进，转向谨慎保守了吧？

春江水暖鸭先知，作为房地产经济链条相对上游关键节点的开发商群体，其实已经用实际行动和土地一级市场的真实情况，给中国房价和楼市，敲响了警钟。

连上游利润环节都开始收缩，那么对于下游而言，就必然会传导影响。

只是很少人能够预料到，这样的变化，会到来得如此之快。

图片来源：头条图库

写在最后：

关于中国楼市，有些认知和观念，恐怕也到了不得不变的时候了吧？

以上三个维度在中国楼市中的表现和动态，无一不是冰火交融，暗流涌动，并且效率超乎预期的现象。

最难受的，莫过于房地产经济的参与者群体。

冰火交融的环境，注定大冷大热，快速切换，适应不了，轻则伤风感冒，严重一点，就直接洗牌出局了。

这就是魔幻现实的风险所在，高效率的风格转换，如果看不懂本质和底层逻辑，那就不是简单的被时代大潮裹挟向前这么简单的事情了。

接受泥沙俱下的现实，也要明白这是时代在进行大浪淘沙。

时代的幸运儿，必备的一项技能，就是与时俱进，伴随时代和环境的变化，能够从认知和观念层面，进行升级和适应。

回到楼市的话题上来看，冰火交替转换的环境和表现之下，其实就是一个市场对新规则环境的适应，博弈，协调的复杂过程。

和过去几十年不同的是，高效率，强执行，是当前中国楼市逻辑的关键词。

不论是什么角度和角色的楼市参与者，或者是在需求驱动下想要进入楼市的新玩家，文章的最后，分享几个个人，对后续楼市的几点判断和建议：

1、不要被“纠结”的情绪所影响，纠结的本质就是患得患失，太纠结的人注定人生不会有什么大成就，这个世界永远没有既要又要还要，好处全部都落到自己身上的好事。

看待房价，楼市，行业，趋势，环境，任何的群体性情绪和态度，没有任何的价值。

为自己的选择纠结，谁都会有，但是被别人的情绪和态度左右的纠结，那就是活成面子，丢了里子。

2、从自己的需求出发，为自己的选择买单；

3、从现在开始，不要再用资产价值逻辑去看待房子这个东西，而是要用商品逻辑去思考房子的价值本身。

大白话：以前看行情，现在看需求。

市场，行业，价格画风转变一旦完成，泡沫就会破碎，纸面财富就会粉碎，虚假繁荣就会散场。这是经济环境，必然规律所在。

任何商品，需求是商品存在，流通，被需要的基础，这一点很重要。

商品房，回归商品，剥离资产属性，才是正途。

4、大方向上看，中国经济面临的整体转型，下行压力，还有外来挑战的风险和问题，房地产短期一定是要维稳的，但也仅限于稳。

共同富裕的大方向，大家认为从国家层面考量，是保房价重要，还是保收入，保民生，保就业重要？

记住，中国不是资本主义，中国不会为资本既得利益群体提供特殊照顾，所以政策和金融对于房地产的扶持，就谈不上有什么优先级可言。

面对剧变，最优策略是什么？

静观其变，等待稳定，紧抓需求，现金为王。

在冰火交替还没有形成平衡以前，要时刻谨记：水火无情。

火中取栗者，终将引火上身，善水者，往往溺毙于水，因果循环，屡试不爽。

在一个充满不确定变数的环境和时代，安全，增值，流动哪一个最重要？不言而喻。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

图片来源：头条图库

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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