住改商证明怎么办理（对于）

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作者： 康良律师，公号： 浙江瑞坤律师事务所；按要求转载

“住改商”是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用的行为。

案情概要

陆大爷为余杭某安置小区居民，自从楼上的业主张某将房屋作为棋牌室从事经营活动，楼上每日人来人往、声音嘈杂，加之其自身长期存在睡眠问题，严重影响了陆大爷休息。

陆大爷认为张某将住宅改变为棋牌室室从事经营活动，侵害了其合法权益，要求张某恢复原状、排除妨害。张某则辩称，自己有权自主决定自家房屋用途，他人无权干涉。

陆大爷的要求是否有法律依据呢？

律师评析

依据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定可知：

业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。案件中，张某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，陆大爷作为利害关系人有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。

另外，就如何确定利害关系业主的范围问题，为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。该范围有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

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