个人房屋出租（一文搞懂个人出租房屋如何交税）

在日常的财税咨询工作中经常会碰到一些企业的财务朋友和一些初创型公司的老板向我咨询有关房租发票方面的问题：公司经营租赁了个人的房屋，房租发票如何取得？开票过程需要承担多少的税金？相信这也问出了很多朋友们的心声，今天笔者将根据现行政策将相关内容整理成文，希望对大家带来一些帮助。

根据实务调研情况，并考虑税收优惠临界点以及因个税计算方式不同对税负的影响因素，目前市场上个人出租月租金在105000以内（含税）的房屋：住房综合税负率：2%—9.84%；非住房综合税负率：6.5%—21.08%。个人出租月租金在105000以上（含税）的房屋：住房综合税负率：11.76%；非住房综合税负率：25.13%。为方便大家理解税费的详细计算过程，下面我们通过具体的案列，对个人出租房屋月租金在增值税临界点105000上下，分别需要缴纳的各项税费进行全流程计算。

注：上图为西安市某税务窗口个人出租房屋的办税参考资料。

案例1：

张先生将手上的一套写字间出租给了德居正公司用来办公，月租金10万元，将手上的一套住房出租给德居正公司当作员工宿舍，月租金3000元。假设租赁期为1年，请问张先生需要缴纳多少税？

一、非住房：写字间交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=10*12=120万

1、增值税：免征（适用月租金10万以内免税）

2、附加税、水利基金：免征（适用月租金10万以内免税）

3、房产税：12%，减半征收。

房产税=100000*0.12*0.5=6000

4、印花税：0.1%，减半征收。

印花税=100000*0.1%*0.5=50

5、个税：20%

月租金4000以下：（月租金-房产税-印花税-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房产税-印花税）*80%*20%

个税=（100000-6000-50）*0.8*0.2=15032元

税金合计=（6000+50+15032）*12=252984元

二、住房：员工宿舍交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=3000*12=36000元

1、增值税：免征（适用月租金10万以内免税）

2、附加税、水利基金：免征（适用月租金10万以内免税）

3、房产税：4%，减半征收。

房产税=3000*0.12*0.5=18元

4、印花税：免征。

5、个税：10%

月租金4000以下：（月租金-房产税-印花税-800）*20%

月租金4000以上：（月租金-房产税-印花税）*80%*20%

个税=（3000-18-800）*0.1=218.2元

税金合计=（18+218.2）*12=2834.4元

小结：上述案列主要讲述情形为月租金10万以内免征增值税（即含税月租金≦105000元），住房和非住房两种模式下的税金计算。在以上案例情形下个人出租房屋实际税负情况：住房的税负率为7.87%；非住房税负率为21.08%。

案例2：

张先生将手上的一套写字间出租给了德居正财税公司用来办公，月租金20万元，将手上的一套住房出租给德居正财税公司当作员工宿舍，月租金15万元。假设租赁期为1年，请问张先生需要缴纳多少税？

一、非住房：写字间交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=20*12=240万

1、增值税：含税月租金/（1+5%）*5%

增值税=200000/（1+5%）*5%=9523.81元

2、城市维护建设税：增值税金*7%，减半征收。

城市维护建设税=9523.81*7%*0.5=333.33元

3、教育费附加：增值税金*3%，减半征收。

教育费附加=9523.81*3%*0.5=142.86元

4、地方教育费附加：增值税金*2%，减半征收。

地方教育费附加=9523.81*2%*0.5=95.24元

5、水利基金：含税月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=200000/（1+5%）*0.06%=114.29元

6、房产税：含税月租金/（1+5%）*12%，减半征收。

房产税=200000/（1+5%）*12%*0.5=11428.57元

7、印花税：0.1%，减半征收。

印花税=200000*0.1%*0.5=100元

8、个税：（含税月租金-流转税）*80%*20%

注：流转税=1+2+3+4+5+6+7

个税=(200000-9523.81-333.33-142.86-95.24-114.29-11428.57-100)*80%*20%=28521.9元

税金合计=（9523.81+333.33+142.86+95.24+114.29+11428.57+100+28521.9）*12=603120元

二、住房：员工宿舍交税明细如下：

开票金额=月开票金额*12=15*12=180万

1、增值税：含税月租金/（1+5%）*1.5%

增值税=150000/（1+5%）*1.5%=2142.86元

2、城市维护建设税：增值税金*7%，减半征收。

城市维护建设税=2142.86*7%*0.5=75元

3、教育费附加：增值税金*3%，减半征收。

教育费附加=2142.86*3%*0.5=32.14元

4、地方教育费附加：增值税金*2%，减半征收。

地方教育费附加=2142.86*2%*0.5=21.43元

5、水利基金：含税月租金/（1+5%）*0.06%

水利基金=150000/（1+5%）*0.06%=85.71元

6、房产税：含税月租金/（1+5%）*4%，减半征收。

房产税=150000/（1+5%）*4%*0.5=2857.14元

7、印花税：免征。

8、个税：（含税月租金-流转税）*80%*10%

注：流转税=1+2+3+4+5+6

个税=(150000-2142.86-75-32.14-21.43-85.71-2857.14)*80%*10%=11582.86元

合计税金=(2142.86+75+32.14+21.43+85.71+2857.14+11582.86)*12=211565.68元

小结：上述案例主要讲述情形为月租金10万以上（即含税月租金>105000元），住房和非住房两种模式下的税金计算。在以上案例情形下个人出租房屋税负情况：住房的税负率为11.75%；非住房税负率为25.13%。

本文参考文件:

财税〔2016〕36号附件2，国家税务总局公告2019年第4号，财税〔2016〕12号，财税〔2019〕13号，《中华人民共和国房产税暂行条例》，财税〔2016〕43号，财税〔2010〕121号，财税〔2000〕125号，财税〔2018〕24号，《中华人民共和国印花税暂行条例》，《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号，财税〔2000〕125号等文件。

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来源：德居正财税团队