上海商住房（当住宅陷入冰封期时）

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大家好，我是雪莉。

国庆假期，雪莉约了朋友去松江游玩。

路过松江新城时，本着“来都来了”的原则去打卡了当地一个知名的商住项目——三迪曼哈顿。

一来是想了解在眼下住宅陷入交易冰封期时，作为候补位之一的商住房近况如何。

二是听说这个眼熟的项目很是火爆，用销售的话说：

“项目二期在3月份左右开了一栋楼大概100余户大平层，现在只剩一套清退房源在售了（随时可能卖出），这在商住房里算热销了。”

讲到激情处他更是骄傲的说到：

“我们这个项目有多出名？全上海的链家员工都来踩过盘！”

emm，难道不是因为项目不好卖才在中介侧加码吗？

无论如何，当我看完房时，还是对商住房这一特殊产品有了更直观的想法。

何为商住房？

到底能不能买？

适合谁买？

请往下看。

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在市场经济中，供需关系不仅能影响到房价的变化，更能催生出满足时代需要的新型产品。

没错，商住房就是其中之一，中介们常常称它们为酒店式公寓。

不同于住宅，这种“类住宅”产品从出生之时就颇具争议性。

你们买商住房是为了过渡，商住房对于整个住宅市场来说也是过渡。

为什么商住房的土地年限是40或者50年而不是70年？

因为土地性质不同！

教育、科技、文化、卫生、体育或其他用地的土地使用权为50年，而商业、旅游、娱乐等用地土地使用权为40年。

即商住房的用地本来是政府打算开办商业或者办公使用的，所以才有了很多酒店式、大平层办公式等格局，才不通煤气、使用商水商电。

都说产业吸引人，有人的地方就能发展经济。

相信政府在一开始批商业用地时也是这么构思的，希望能在城市的各个角落里都能有成熟的办公区，城市全面开花发展。

无奈现实却是冷静的，大部分公司更愿意在市中心设立办公点，而上班族们也更愿意去南京西路、静安寺、陆家嘴等核心CBD上班。

他们可以住在郊区，却不太愿意去郊区上班。

我的一个朋友曾说：“我都从老家来到大上海了，买不起黄浦江边的房子，还不能看着黄浦江办公吗？”

所以尤其是位于郊区的商住房们，从开始就注定了它的不顺利。

可房子空置的每一天都留着开发商的泪和血，为了盈利，他们将房子分割成小面积，隔出了独立卫生间，利用层高改装成Loft模式......

种种操作后，卖不出去的办公房转身就变成了“小面积、低总价、不限购”的完美单身公寓，精准打造了和普通住宅不同的差异化卖点。

2016年前后商住房开始井喷，因为此时大城市已经开始住宅限购、房价上涨，没有资质、预算不够、想要投资的人都一股脑涌入了商住房市场。

可冲动是魔鬼。

政府对这种非本意扰乱市场秩序的产物快速作出反应，2017年3月26日的一份文件将北京的商住房几乎“一刀切”。

在建的项目不得出售给个人、二手卖出时买房者有条件限制、商业银行暂停个人买商办项目的贷款服务......

上海虽直到现在还没出台限购政策，但2017年5月的新政规定不再允许建设公寓式的办公项目，从根源上掐断了商住房的发展。

即现在市场上的商住房早已进入存量市场，买一套少一套，且政策上存在随时限购等隐患。

而且在2019年6月，闵行区还出台了区级通知，规定办公房大于150以上的才能卖给个人，这直接掐断了商住房的绝大多数客源。

从井喷式爆发到政策一刀切，商住房仿佛一朵昙花，在短暂绽放之后迎来长久的冷寂。

可存在即合理，商住房并没有完全消失，只要需求还在市场就还在，谁也没有办法预判到未来的变化。

比如眼下住宅市场陷入了冰封期，那些无房可推的中介、无房可买的人又开始看到了商住房的价值。

相信你的朋友圈里最近也多了些许关于商住房的广告吧。

那么商住房到底能不能买呢？

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买房子就像结婚，到了法定结婚年龄+找到合适的人就能结婚。

生活是自己的，不要在意外人眼中的配或不配，同理，买不买商住房还是要看自己的需求。

打开B站，有劝年轻人千万别买商住房，买到即套牢的；也有00后全款500万在上海买商住房，让网友直呼羡慕的。

有150万买入，五年后125万赔本卖出的；也有买入3年后，靠租金+涨幅赚了150多万的。

所以，不是某一类别的房子一定不能买，而是要看你买的是具体哪一套房子。

作为一个客观、中立的角色，雪莉不想简单的为商住房下一个能买或者不能买的建议，不了解实际需求就不妄下判断。

但我会为大家还原出商住房的所有优势与劣势，希望你能在清楚了解自己买的到底是什么房子的情况下作出选择。

以下前提，坐标上海。

# 关于劣势#

因为商住房的特殊成因，它有着很多先天不足和限制条件，买房前切记要逐条弄清楚。

1. 产权年限短，且到期后能否续期存在不确定性。

商住项目通常只有40或50年产权，且因为大部分项目拿地时间较早，所以即使是从开发商手中买房也要注意剩余产权时间。

而且，民法典中目前只明确了住宅用地使用年限期满后自动续期，但非住宅用地的使用年限期满后是否续期要依照法律法规执行。

多少人买房不就是为了归属感，谁也不希望自己花钱买的房子几十年后突然就被没收了吧？

2. 首付比例高、贷款利率高，且无法使用公积金贷款。

商住房的首付比例多为50%及以上，且贷款利率比住宅平均上浮10%左右，不同银行情况不同。

目前上海的商住房平均利率在6个点左右，且无法使用公积金贷款，商业贷款也只能贷10年，月供压力较高。

3. 二手交易税费高，转手难度大。

商住房在交易时确实税费很高，其中包含契税、个人所得税、土地增值税等。

但前提是房子本身的增值金额较高，否则实际税费并没有想象中的那么高。

至于转手难度则要看实际情况。

因为市场上仍存在很多一手房源在售，且价格低廉。

而二手房房东如果是在2016年前后的高点买入又大都不愿意赔钱卖出，自然转手困难。

4. 不通燃气、私密性差、生活成本高。

回归居住属性，商住房基本不通燃气，只能用电器做饭，且商水商电，物业费、停车费均比大部分同地段住宅昂贵，隐形的生活成本较高。

以上海为例，一般情况下商住房的水电费每年要比同地段的住宅贵2到3千左右。

而且商住房的梯户普遍偏高，尤其是小户型的公寓，同楼层住户多，早晚高峰挤电梯时间长，而且人多难免私密性差。

5. 无法落户，和住宅相比增值较慢，金融属性差

商住房无法落户，所以不可能享受到学区房的增值空间。

而且种种因素下，市面上95%以上的商住房，增值幅度远远低于同地段的住宅。

比起住宅，商住房似乎更能坚守房住不炒的大方向。

# 关于优势 #

商住房的缺点可以说上三天三夜，可为何还持续有人在购买呢？

因为我们不能否定商住房的优势。

1. 不限购（至少上海目前仍是），低总价

资质和资金是上海买房的两大影响标准，而商住房正好弥补了这两个硬伤。

现在商住房的价格普遍是同地段住宅价格的三分之一，它们的存在大大降低了在上海上车的门槛。

价格永远是最大的优势。

有钱无资质的人可以买更好的地段或更大面积的房子居住。

刚需无资质的人可以低门槛上车，实现在上海拥有一个自己的家的梦想。

尤其适合年轻的单身贵族们。

2. 具体项目面前，所谓的劣势并不成立

比如梯户比高，有些商住房的梯户比也可控制在三梯六户等，尤其是大平层商住房居住体验并不会太差。

比如人员杂乱，商住房因为可以注册办公地所以常被认为往来人群杂乱。

但前文也提过商住房的成因，大部分项目的业主还以自住或投资为主，尤其是地铁口、产业园附近的项目，自住率高、人员并不杂乱。

比如增值慢，难道所有住宅都能只涨不跌吗？

商住房也是房子，关键要看你能否挑选到具有增值空间的房子，至少要可以抵御通货膨胀吧。

3. 租金回报率高

商住房尤其是loft模式，其租金回报率普遍较高。

前提是你的房子地理位置好、周边配套齐全。

4. 法拍房限购

不限购就意味着客群基数足够大，以前上海的商住房和法拍房均有此优势。

但今年开始，上海的法拍房限购了，现在想买不限购的房子只有商住房了。

5. 商住房的地段普遍较好

还是因为商住房的特殊成因，大部分项目的地段、周边配套都较好，生活非常便利。

尤其是郊区商住房，大多数具有地铁上盖、自带商业等特点。

当然，项目不同情况不同，越是郊区的项目越应该实地考察。

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综上所述，到底什么样的人适合买商住房呢？

条件存在硬伤的人。

包括但不限于五、六年内都没有上海的购房资质、资金有限的过渡人群，无论是租金还是归属感上，商住房都是一个可以过渡的选择。

懂房产、懂市场，能够有把握选好房子的人。

总有人投资商住房也赚到钱的，但除了运气爆棚外，你要真的能精准把握住房源和时机。

因为总有二手房东因着急用钱而低价卖出，即所谓的笋盘。

现在，大城市的住宅都不能再蒙眼买入了，条件更差的商住房就更不能无脑选择了。

不是每一个人都适合商住房，但商住房的优势也代表着一定有它的客群存在。

最简单的道理，如果商住房全部都是缺点，那为何政府不就地取消呢？

换句话说，商住房的未来，更多把握在高层手中。

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部分图片来自网络~