什么叫单合同（计价V）

番禺区|亚运城

今天的文章不谈太多虚的，直接给出我对广州一手新盘所谓“单合同”的看法。另外，老邝一直使用的排版工具出了故障，因此今天的排版有别于平时，会比较混乱，大家将就着看。

1、官网原文

很多小伙伴都是从自媒体去解读所谓的解除“限价”，老邝一直建议大家去找官网的文件去看，不要不经思索去消化别人给你的解读，红头文件+官网代表政府最真实的态度。

以上截图是广州住建部于2018.10.19发的说明，老邝做了七、八年的国企文秘工作，在我看来，这一篇说明其实主要用途就是“稳定人心”，因为在当天的下午自媒体+中介都在解读取消双合同的事情，住建部也怕恐慌感点燃人们的情绪，所以连夜发文。

首先，官方的文件从来不会出现“双合同”、“限价”这些字眼，所以对于图中标识的严禁拆分价格报备 V.S 严格开展价格指导，你们怎么解读是你们的事情。真正的实操起来，房管局给不给你的单合同通过，是他们的事情。

因此，经过这两个月的时间，你会发现全广州的一手楼都在宣传自己是“单合同”，在老邝看来，开发商在给买家计价时全部采用单合同，谁不采用单合同给你计价谁就是傻瓜。但是你有没有想过房管局到底能不能给你通过是开发商决定的吗？你有没有想过如果轮到你网签时依然是双合同那你怎么办？

2、开发商的战术

上两个月出这个政策的时候，很多人要求老邝讲一讲对市场的影响，但我天然不喜欢追热点，统一回复各位建议先观察一下市场再做决策，通过这段时间的跑市场，老邝思考了很多，有些东西不方便讲，但是我就用换位思考，推演一下开发商的应对战术。

如果我是开发商的人，既然自媒体和舆论都在吹风广州“限价”取消，再考虑到一般人是不喜欢去看官方的说明（因为隐晦、没有嗅觉的人看不懂），因此开发商的宣传渠道全部说自己的楼盘实施“单合同”。老邝把这一步骤解读为开发商以单合同跟买家计价，开发商和你签的购房合同也是以单合同计价。

买家签了购房合同，首付就要交给开发商，正常情况下银行批准了买家的贷款，那么就是等房管局网签。在网签这一步骤，倘若房管局真的同意以单合同通过，那开发商是不是应该把前面堆积的未网签客户优先处理呢？ 因为这些优先客户里面有一些也是跟开发商签着单合同（比如越秀地产几个楼盘堆积了大量单合同客户），还有一些优先客户虽然签着双合同购房合同，但他们肯定会去要求按照单合同执行。所以当你网签的时候，往往是几个月的滞后。

前面已经提到了，房管局的说明文件比较模棱两可，老邝猜测真正执行起来是“人治”，也就是通俗地说“看情况执行”。也许真的有一段时间执行单合同过签，房管局要看看统计数据涨得多不多？ 涨得多了就压制一下或者恢复拖延战术，毕竟万一房价涨得太快，上面会不会有大棒子敲下来谁也不敢承担。

所以只要买家已经签了合同付了首付，在开发商看来就是“瓮中捉鳖”，我也不敢取消和你签的合同，房管局那边能签自然好，不能签我也没啥损失，因为各位在羊群效应下相信了广州取消“限价”，首付你也付了，拖着就拖着吧，先解决2018年年底的销售业绩和回款压力，这才是最重要的。

3、买家的应对

首先关于买房时间节点，老邝认为2018年12月31日前适合去挑一手楼盘，因为开发商的业绩压力随着1月1日的到来而消失，相关折扣也一同收回，所以想“打劫”开发商的话最后这一个半月是比较好的时机。换句话说每年的11-12月是当年的最好时机，倘若继续等待的话，2019年年底V.S 2018年年底则不好说了，这要看很多其他数据。

倘若你真的出手，老邝建议你要做好一道心理建设，开发商给你单合同的计价，但房管局未必短时间内给你单合同通过。你的网签大概率会延后一段时间，等你网签时谁也不知道那时是否单合同，开发商不知道、老邝不知道、现在的房管局也不知道。

如果你是投资型买家，那么你现在给出去的首付，亏的是机会成本。我坚信市场始终会恢复单合同的政策，但时间需要多久，没有人能给出一个肯定的答案。另外拖着无法网签也有优点：就是暂时不需缴纳契税，也没有供楼压力，因为这两者都是网签之后的事情。所以如何权衡中间的利弊由你自己决定。

如果你是自住型买家，那么就要结合交楼时间来衡量了，2年后交楼那些还好说，如果是准现楼就要问清楚开发商能否让你先入住？只有购房合同没有网签是否会影响读书？老邝看到很多因为这些问题而不和谐的事情，销售给你的承诺开发商也能矢口否认，所以只能祝福自住型买家，在和开发商博弈的时候，他们往往是最受伤的。

总结

房管局的“模棱两可”、开发商的“落力宣传”、买家的“一知半解”，是目前老邝观察到的真实状态，因此对于一手市场，我依然建议大家多观察一段时间，看看房管局在消化那些2018年上半年的购房合同是什么情况，具体数据源看阳光家缘。