房屋质量律师（紫乾律师事务所解读）

紫乾律师事务所律师解读：防范房屋陷阱及遭遇房屋质量问题的法律责任

商品房开发商将房屋预售后，有可能会因为主观原因或者客观原因导致逾期交房，商品房质量出现问题或者是房屋面积不合格等问题，因此需要防范房屋安全质量风险与房屋终结的销售陷阱，那么如何防范中介销售陷阱？遭遇房屋质量问题怎么办？在此篇这紫乾律师事务所律师就相关问题来为大家进行解读。

如何防范房屋中介陷阱

防范房屋中介陷阱首先要看中介是否具有合法的经营资质。一定要查验房屋中介公司是否具有合法的营业执照和房产部门颁发的房屋中介服务机构资格证书，要注意《营业执照》上的注册地址与中介公司实际办公地点是否一致，同时还要审查中介公司是否有委托授权书，确认中介公司是房屋卖主的合法代理人。对此紫乾律师事务所律师需要强调的是，因为如果中介没有合法的经营资格很可能在中介违约后因主体资格造假，很难找到具体的责任人去诉讼维权。

所谓规划前景，比如该房屋周围是否要建垃圾场，是否修建桥路等。这些因素将影响房屋的使用价值或商业价值。但紫乾律师事务所律师需要强调的是，中介方为了促成交易，会选择隐瞒出售背景和规划前景所谓出售背景，这种隐瞒将会损害买方的利益，建议买方在购买之前，要仔细考察上述问题。

因此消费者在决定购房前，一定要验明所购房屋的产权现状。如果出现产权不明确、有纠纷的一定不能买，防止房主一房两卖，对此紫乾律师事务所律师表示还需要注意的是房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房，按照规定，集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满五年才能上市交易。

因此当房屋买卖双方处于买卖观望状态时，房产中介经纪人通常会采用虚假宣传的方式，吸引客户与其签订房屋买卖居间协议。对于这一点紫乾律师事务所律师需要强调的是，在房屋交易谈判中，中介利用模糊的方法，给买方造成交易的面积是按照使用面积计算，等到签订真实的交易合同时，却使用建筑面积的术语模糊承诺。等到买方认识到问题的存在时，已处于被动状态或已经造成损失。

对待协议文本和发票，必须查看公章是否清楚，如不相符，在不签字的同时需要及时谢绝服务。对此紫乾律师事务所律师表示，对协议书中的一些关键条款，有疑问或者含义不清时，勿轻信中介公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞，一定要作为补充条款落实在文字上，才能在事后作为有力证据提交。

而针对于签约方面而言，一定要签订正规合同文本，合同中必须写清楚房屋面积、房屋交付使用日期等关键信息，对于这一点紫乾律师事务所律师表示，所交纳的房款和中介费等必须让对方开出有效发票和盖有收款人印章的收据，这样的话一旦发生纠纷有据可依。

遇到房屋质量问题怎么办

针对遭遇质量问题而言，首先需要确定“什么是质量问题”。楼体不稳定、裂缝与渗漏往往是其中的常见情况。对于这一点紫乾律师事务所律师需要强调的是，楼体不稳定表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。紫乾律师事务所律师表示，由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处等属于渗漏问题。

　　若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。对于这一点紫乾律师事务所律师需要强调的是，“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

　　若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。业主不能要求解除合同进行退房，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。但在这里紫乾律师事务所律师需要强调，开发商如果拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。

　　以上就是关于“防范房屋陷阱及遭遇房屋质量问题的法律责任”的解读，房地产经纪机构代理销售商品房项目的，应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。而针对于房屋质量紫乾律师事务所律师表示，法律规定如果业主经工程质量监督单位核验，而且确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。