物权法74条司法解释（小区车位是否要首先满足业主需求）

原标题：小区车位如何“首先满足业主需要”？

《物权法》（2007）第74条第1款规定：

“建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

一、小区车位如何“首先满足业主需要”

（一）“业主需要”只能是合理需要

《物权法》第74条第1款规定处分车位“应当首先满足业主的需要”，那么，这里的“需要”，是否仅指停车的使用需要，能否包括业主的投资需要？实践中，常有业主为了投资，向开发商购买大量车位，然后再高价向业主或非业主销售，这种行为是否符合该条的规定？笔者认为，此种投资行为并不受《物权法》第74条的保护。

“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。”

另外，根据《建筑物区分所有权解释》第5条的规定，建设单位只有将车位按照“配置比例”的标准处分给业主，才符合《物权法》第74条第1款的规定。故建设单位在处分车位时，除了核实购买人的业主身份，还要审查该业主所购买或承租的车位是否达到配置比例的要求，如超过，则建设单位应当拒绝出售或出租车位给该业主。

（二）处分车位应按“配置比例”标准

前文提到“满足业主需要”仅是满足业主合理的需要，那么“合理”又该如何界定？《建筑物区分所有权解释》第5条最终采用的是“配置比例”标准。到目前为止，在司法解释不能规定开发商在业主入住多少年之内必须满足业主的车位、车库需要的情况下，通过配置比例这一手段来解释《物权法》第74条第1款，是唯一可行且有依据的思路。

因配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求，对开发商而言，其修建的房屋符合配置比例，是其对国家的义务。规划行政主管部门对新建小区规定的配置比例，是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照规划的配置比例修建车位、车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法。因此，将配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据，也是目前唯一可行的依据。

所谓配置比例，按照《建筑物区分所有权解释》第5条第2款的规定，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

在这一标准下，业主的停车需求未获满足时，其向开发商购买或承租车位，开发商不得拒绝。反之，业主所购买或租用的车位数量已达到配置比例时，开发商有权拒绝该业主获取车位的请求，且不得再向该业主出售或出租车位，否则，超过配置比例对车位的处分行为因违反《物权法》而无效。

（三）“首先满足业主需要”的本意是禁止对外转让

对于车位能否转让给非业主第三方的问题，《物权法》及《建筑物区分所有权解释》均未具体明确。

1、法院裁判观点多认为车位不得对外转让

2、各地物业管理规定亦禁止车位对外转让

以笔者所在城市杭州为例，《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》第二十八条规定“专用停车场的停车泊位不得转让给业主以外的单位或个人”，《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》第五条第（四）项规定“居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。”

3、《物权法》第74条的立法本意即禁止车位对外转让

笔者认为，规划用于停放汽车的车位在功能上就是为了满足小区业主的停车需要，无论车位数量的多少，都应当为小区业主服务，满足业主的需要。

二、违反“首先满足业主需要”的法律后果

如果开发商可以任意处分车位、车库给业主以外的第三人，或者出售、出租给某个业主过多的车位、车库，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害。因此，“应当首先满足业主的需要”属于合同法第五十二条规定的强制性规定，违反该规定的行为应认定为无效。”

三、结语

小区业主对于停车的需要具有一定的时段性，法律对业主停车需要的保障，不应限于现实需要，还要包括将来的需要。故，如果允许开发商将车位处分给业主外第三方或大量处分给个别业主，必然导致其他业主将来的停车需要无法得到满足，业主最初购买房屋的一部分期望将会落空。《物权法》第74条以及《建筑物区分所有权解释》第5条的规定严格来看，是禁止小区规划车位的对外处分，包括出售、出租和赠予。但是部分地区的物业管理规定基于物尽其用的原则，允许建设单位在满足小区业主的停车需要后还有多余车位的，可以将车位出租给小区业主外的第三人使用，但限制了租赁期限，一般不超过六个月。

作者：项平，上海建纬（杭州）律师事务所律师。

（为方便大众理解，部分内容有删减）

来源：北大法律信息网

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